Immobilier Marseille : Les prix fléchissent, le marché hisse la grande voile pour les JO

Après deux années de flambée de prix, 2023 sonne celui d’un petit fléchissement sur le marché immobilier haut-de-gamme de Marseille. Longtemps endormi, ses attraits convainquent et attirent.

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Marseille, l’immobilier au portant

En 2024, Marseille sera sur son 31 pour accueillir les épreuves de voile des jeux Olympiques de Paris 2024 et cela porte le marché immobilier. Cette visibilité planétaire vient parachever un changement d’image radical observé par Christophe Falbo, directeur de l’agence du réseau Michaël Zingraf Christie’s International Real Estate installée dans la Cité phocéenne. « De nombreux articles de la presse nationale, mais aussi internationale ont montré Marseille comme une ville à découvrir, où il fait bon habiter », relève-t-il.

En effet, la ville s’est améliorée sur le plan des infrastructures, des équipements, de l’organisation de la vie quotidienne. Ainsi des lieux emblématiques ont connu d’importantes transformations : la Canebière, le Vieux-Port, la mise en place d’une 3e ligne de tramway qui longent les plages pour rallier Arenc et Le Silo à Castellane.

Immobilier à Marseille : +41,2% en cinq ans !

Le professionnel en immobilier n’hésite pas à parler de rattrapage. « La deuxième ville de France est une très grande métropole, active au niveau économique, touristique, mais elle a été clairement sous-estimée pendant très longtemps ». Aujourd’hui, elle a la cote. Selon MeilleursAgents, les prix des appartements à Marseille ont progressé de 41,2% en 5 ans et seulement de 37,1% en 10 ans. Et, malgré le contexte de remontée des taux, les prix résistent. Si sur le premier trimestre les prix ont reculé de 0,1%, sur le mois d’avril, ils ont augmenté de 0,4%. Cependant, en tendance, il y a bien une décélération de la hausse des prix.

« Les vendeurs peinent à accepter de descendre les prix, analyse Christophe Falbo. Ils pensent que leur bien vaut évidemment plus cher et ont du mal à accepter les retournements de marché ». Ce qui explique un décalage dans les négociations entre vendeurs et acheteurs. Et le rapport de force ne penche ni chez les uns ni chez les autres. C’est la qualité du bien, sa localisation et l’envie de vendre ou acheter rapidement qui font plier la négociation d’un côté ou de l’autre.

Le secteur de la location porté par les JO Paris 2024

Sur le haut de gamme, sans surprise, les acheteurs du moment ce sont les cadres, les couples de cadres ou les propriétaires d’une entreprise, âgés de 40 à 60 ans et disposant d’un bon niveau de vie. Lorsqu’ils décident de s’installer à Marseille, ils y recherchent ses activités économiques et culturelles dynamiques très reconnues.

Ils recherchent idéalement un appartement d’au moins 90 mètres carrés, au dernier étage, avec une grande terrasse, et proche de la mer. Ces biens peuvent tout aussi bien être destinés à une résidence principale qu’à une résidence secondaire — mais très contrôlée — ou bien encore une mise en location. D’ailleurs, ce dernier aspect devient de plus en plus prisé grâce au changement d’image de la ville et la proximité des Jeux olympiques où les besoins d’hébergement vont être très importants.

Un habitat varié qui répond à des besoins d’acheteurs différents

Pour ces biens, il faut compter sur un budget d’au moins un million d’euros. Il permet de cibler les quartiers du 7e et du 8e arrondissement : près de la mer, des plages, des calanques… C’est le cas du quartier Carré d’Or, idéalement situé entre le Prado et la rue Paradis, et qui entoure les différents consulats. Il concentre aussi de belles bâtisses et des infrastructures d’accueil du public de haute qualité et tant pour la scolarité des enfants que pour les divertissements culturels. Ici, le prix immobilier du m² à Marseille peut dépasser les 11 000 euros pour les biens d’exception.

Autre quartier recherché : le cœur de ville avec d’un côté le 6e arrondissement et son quartier historique autour de la place emblématique de La Castellane et d’un autre côté le quartier du Vieux-Port. La vie festive y est plus présente que dans d’autres parties de Marseille, et explique aussi des prix moins élevés : entre de 2 644 euros à 4 897 euros le m². Pour être face à la mer, les quartiers Bompard ou Endoume proposent des biens de qualité pour un prix du m² qui peut aller du simple au double, avec un prix moyen du m² au-dessus de 9 000 euros.

À Marseille, l’immobilier neuf concurrence l’ancien

L’un des attraits de Marseille tient justement en sa diversité des habitats permettant à chacun de trouver selon ses goûts : de l’appartement très ancien au très moderne. Si les prix peuvent paraître élevés, c’est que « la majorité des biens de haut de gamme proposée à la vente sont déjà superbement rénovés avec de belles prestations bien valorisées par le propriétaire-vendeur », explique le réseau Michaël Zingraf Christie’s International Real Estate. Aucune période de construction ne fait exception : 1930, 1950 ou 1980. Ces biens partent très rapidement. Mais cela peut être un frein pour les acheteurs qui souhaitent pouvoir adapter les lieux et s’approprier l’architecture.

La relative cherté de l’ancien profite au secteur du neuf jugé très dynamique et très actif, « si tant est qu’il soit bien placé dans les bons quartiers et avec de belles prestations (parquet, garage au sous-sol…) », modère Christophe Falco. Une raison de cette compétitivité : des frais de notaire réduits et des prix au m² très proches de ceux de l’ancien. « Et les promoteurs sont très vigilants sur la taille des terrasses extérieures qui sont les éléments les plus recherchés aujourd’hui », ajoute le professionnel de l’immobilier.

Ainsi, un trois pièces peut être acheté pour 330 000 euros et un cinq pièces et plus pour 780 000 euros en moyenne. En revanche, il y a des délais d’attente, et tous les acheteurs ne sont pas prêts à attendre 18 mois à 24 mois entre la précommercialisation et la remise des clés.

Par Baptiste Julien Blandet