Immobilier : « Tout savoir sur la rénovation énergétique des appartements en copropriété », Mickaël Nogal et Thierry Vignal (Masteos)

L’ex député Michael Nogal et Thierry Vignal, président de Masteos sont les invités d’Ariane Artinian pour une émission consacrée à la rénovation énergétique.

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Vous envisagez une investissement immobilier dans l’ancien ? Vous êtes propriétaire d’une passoire thermique ? Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez informer aux mieux vos clients ? Ne ratez pas le nouveau rendez-vous Rénovation Énergétique Masteos x MonPodcastImmo .   Dans ce premier volet , Ariane Artinian reçoit reçoit Mickaël Nogal, ex-député rapporteur de la loi Climat Résilience, et Thierry Vignal, président de Masteos. Ensemble, ils vous donnent toutes les clés concernant la rénovation énergétique des appartements en copropriété. Pour écouter l’émission rendez-vous ici . Extraits choisis.

Mon Podcast Immo : Pouvez-vous nous rappeler les grandes lignes de la loi Climat et Résilience ?

Mickaël Nogal : La loi vise à réduire l’impact du bâtiment sur l’environnement en favorisant la rénovation énergétique, en partant du principe que le bâtiment est à l’origine de 23 % des émissions de gaz à effet de serre en France et qu’il représente 46 % de la consommation d’énergie. Cette loi concerne d’abord les propriétaires bailleurs parce que nous partons du principe que les bailleurs ont des obligations envers leurs locataires.

Mon Podcast Immo : Selon quel calendrier ?

Mickaël Nogal : Le calendrier a été établi de la façon suivante : gel des loyers pour les passoires thermiques à partir de 2022 ; 2025, date butoir pour la rénovation énergétique des logements classés G ; 2028 en F et 2034 en E dans le DPE. Le DPE a d’ailleurs été largement revu car, il y a quelques années, on ne regardait que la consommation d’énergie du logement et on s’intéressait assez peu à l’impact environnemental et aux émissions de gaz à effet de serre. Aujourd’hui, même si le logement ne consomme pas beaucoup (E) mais qu’il est mal classé au niveau des émissions de gaz à effet de serre (G), le bailleur sera pénalisé puisqu’on retient la moins bonne des deux étiquettes.

Mon Podcast Immo : Quel impact a la loi sur votre modèle économique ?

Thierry Vignal : La spécificité française de cette loi c’est qu’elle fait porter le devoir de rénovation énergétique sur les investisseurs locatifs. À l’approche de la date butoir de 2025, on commence à sentir une certaine fébrilité du fait qu’une rénovation énergétique implique des moyens considérables – financiers, matériels, humains –, surtout pour les appartements en copropriété. En milieu urbain, c’est un logement sur deux qui est concerné.

Mon Podcast Immo : Est-ce que les clients de Maesteos comprennent bien ces nouvelles règles ?

Thierry Vignal : Il y a une vraie prise de conscience collective et les gens parlent de DPE avant de prix. Néanmoins, je trouve que le marché ne reflète pas encore suffisamment dans les prix des passoires thermiques cet effort énergétique. Par exemple, à Paris, les réductions sur les passoires thermiques sont largement inférieures à 10 %. Or une rénovation énergétique coûte au minimum 1 000 euros du mètre carré pour un immeuble haussmannien classé en G par exemple.

Mickaël Nogal : Le marché n’a pas raison de ne pas y croire. C’est là que les professionnels ont un rôle à jouer, comme Masteos, car la rénovation énergétique va de pair avec l’investissement locatif. On a besoin de faire en sorte que les gens vivent mieux dans leur logement tout en réduisant la consommation d’énergie. Le changement climatique s’impose à nous tous et la réponse n’est pas de décaler le calendrier.

Nous devons travailler sur le financement. Une partie de la réponse est du côté des pouvoirs publics, qui travaillent avec les banques pour créer de nouvelles offres et, de l’autre, du côté du privé.

Mon Podcast Immo : Comment s’y prend-on pour gagner une lettre sur son DPE ?

Thierry Vignal : Pour une maison individuelle, c’est facile. Ça se résume à deux gestes : l’isolation par l’extérieur et la pompe à chaleur. Par contre, pour les copropriétés, c’est beaucoup plus complexe techniquement car elles sont privées de ces deux gestes.

Mickaël Nogal : Pour la copropriété, la loi Climat et Résilience a créé le plan pluriannuel de travaux échelonné sur dix ans qui permet d’améliorer la performance énergétique et environnementale de tous les logements en les faisant passer de la classe F à la classe C ou D. Je rappelle par ailleurs que les aides s’adressent aussi bien aux propriétaires bailleurs qu’occupants.

Mon Podcast Immo : La loi prévoit-elle des exemptions ?

Mickaël Nogal : Elles sont de trois sortes : les contraintes architecturales et patrimoniales du bien (bâtiments haussmanniens) et un coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur patrimoniale du bien.

Thierry Vignal : Concernant le coût des travaux, ce qui peut faire réagir le propriétaire c’est le déficit foncier : pour 1 euro de travaux en rénovation énergétique, on peut en déduire 2. Autre problème, le manque d’artisans labellisés RGE, indispensables pour obtenir les aides, notamment MaPrimeRenov’. Les clients de Masteos ont des revenus plutôt élevés et ne sont pas forcément éligibles aux aides, et quand on fait l’équation aide/artisan labellisé RGE (label survalorisé dans le devis), nos clients ne sont pas gagnants.

Mickaël Nogal : Selon l’Anah, en 2022, 700 000 rénovations ont été financées avec MaPrimeRenov’, dont seulement 10 % sont globales. Une rénovation globale étudie les 6 postes de travaux d’une rénovation énergétique : isolation par l’extérieur et des combles, menuiseries, planchers, système de chauffage. L’objectif est donc de flécher les financements vers cet objectif de rénovation globale.

Mickaël Nogal : Le combat que je mène encore aujourd’hui en accompagnant les professionnels de l’immobilier via ma société Convergences, c’est de développer des solutions de financement pour réduire le reste à charge pour tous les ménages, peu importe le revenu. Ça passe par MaPrimeRenov’, par les CEE (certificat d’économie d’énergie) portés par les énergéticiens et, demain, par de nouvelles solutions.

Thierry Vignal : Tant que le sujet du financement n’est pas réglé par les banques, les propriétaires de passoires thermiques se trouvent dans l’obligation de vendre avec une décote. Et au fur et à mesure que l’on se rapproche de la date butoir, cette décote va attirer des investisseurs opportunistes. Car quand on achète, on peut adosser un prêt travaux à un crédit immobilier, ce qui permet de l’étaler sur 20-25 ans. Ce n’est pas le meilleur des scénarios, mais pour le moment, c’est le seul moyen.

Mickaël Nogal : Le moment de la mutation, c’est effectivement le plus simple pour réaliser des travaux sur le plan opérationnel. In fine, la rénovation ne peut pas aller sans le financement. L’État et les acteurs économiques y travaillent et il reste que c’est un beau chantier.

Par MySweetImmo
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