Immobilier : Acheter en copropriété sans syndic

Pour l’achat d’un bien soumis au statut de la copropriété, la réglementation et la pratique imposent au vendeur de remettre à l’acquéreur un certain nombre de documents et informations. En l’absence de syndic de copropriété, l’agent immobilier se trouve confronté à une difficulté, voire une impossibilité de réunir les documents et informations relatifs à la copropriété et nécessaires à la vente. Quelles solutions ont été mises en place par la pratique ?

Les documents et informations à réunir (a. L721-2 CCH)

En cas de vente d’un lot principal :

1. Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

-La fiche synthétique de la copropriété ;

– Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

-Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

2. Les informations financières

– Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

– Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

– L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

– Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

3. Le carnet d’entretien de l’immeuble

4. Une notice d’information

Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (ce document n’a, à ce jour, pas été publié par le Gouvernement) ;

5. Le diagnostic technique global (DTG)

Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global (DTG).

A noter : Cette liste sera complétée, au 1^er janvier 2024 par :

• Le plan pluriannuel de travaux ;
• A défaut de plan pluriannuel de travaux, le projet de plan pluriannuel de travaux s’il a été élaboré.

Situations et cas particuliers

Dans 2 situations, l’information est allégée.

L’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la copropriété. Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, le carnet d’entretien, la notice d’information ainsi que les conclusions du DTG ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

Vente d’un lot annexe. Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien, la notice d’information ainsi que les conclusions du DTG ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe : un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Rappelons le cas particulier des petites copropriétés (composées de 5 lots au plus, à usage de logement, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur 3 années consécutives ne dépasse pas 15 000 €) et des copropriétés ne comportant que 2 copropriétaires pour lesquelles, depuis le 1^er juin 2020 les prises de décisions ont été particulièrement facilitées, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années peuvent ne pas exister.

Les modalités pratiques d’information de l’acheteur

Lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, deux possibilités s’offrent à l’agent immobilier :

• Soit remettre les documents et informations à l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat de vente. L’acquéreur doit alors dater et signer de sa main une attestation de remise. Ce document ne peut pas être signé électroniquement. La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé, sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur : l’agent immobilier peut ainsi, par exemple, envoyer les documents par mail, remettre à l’acquéreur une clé usb, ou des documents papier.
• Soit annexer à l’avant-contrat de vente l’ensemble des documents et informations relatifs à la copropriété, le compromis comportant alors les clauses adaptées. Le recours à la signature électronique et à la lettre recommandée électronique facilitent grandement cette opération, notamment en présence d’un règlement de copropriété d’une centaine de pages.

A noter : Pour un acte authentique, établi par le notaire, l’acquéreur atteste de cette remise dans l’acte contenant la promesse de vente, par sa simple signature.

La copropriété dépourvue de syndic

En présence d’un syndic, professionnel ou bénévole, l’ensemble ou partie de ces documents et informations sont recueillis auprès de ce dernier.

Or, il arrive que la copropriété soit dépourvue de syndic, et ce malgré l’obligation légale de nommer un syndic quelle que soit la taille de la copropriété…

Quelles conséquences pour la vente d’un lot de copropriété ?

La difficile réunion des documents et informations relatifs à la copropriété

Lors de la vente d’un bien à usage d’habitation situé dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au régime de la copropriété, l’ensemble des documents et informations précités est nécessaire à la notification du délai de rétractation de l’acquéreur. Or en l’absence de syndic, il est matériellement impossible de les réunir tous. Sans syndic, par exemple, il n’y a pas de tenue des comptes de la copropriété ni d’assemblée générale des copropriétaires et donc pas de procès-verbaux.

Seuls le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que leurs éventuels actes modificatifs pourront être obtenus en formulant une demande auprès des services de la publicité foncière.

Se pose alors le problème de la purge du délai de rétractation de l’acquéreur : en effet, le délai SRU ne court pas tant que les documents et informations ne sont pas remis à l’acquéreur. Cette règle ne s’applique pas à la non remise du carnet d’entretien. Cependant, ne pas remettre le carnet d’entretien à l’acheteur constitue un défaut d’information.

En pratique, lorsque toutes les informations n’ont pas pu être réunies, le vendeur déclare, dans l’avant-contrat de vente puis dans l’acte de vente, l’absence de syndic et l’impossibilité de remettre l’ensemble des pièces en raison de leur inexistence, ce que reconnaît l’acquéreur aux termes de l’acte, même si sa décision d’acquérir n’est pas pleinement éclairée du fait de l’absence d’informations sur l’état général tant de l’immeuble que de la copropriété.

L’absence d’assurances de l’immeuble en copropriété

Il est fréquent pour les copropriétés dépourvues de syndic de copropriété que les copropriétaires n’aient souscrit ni contrat de responsabilité civile ni d’assurance multirisques. Ainsi les dégâts subis par l’immeuble ou causés aux tiers ne sont pas pris en charge et restent à a charge de l’ensemble des copropriétaires.

Aujourd’hui, nombreux sont les notaires qui exigent que le vendeur d’un lot de copropriété sans syndic obtienne l’accord de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble pour souscrire un contrat d’assurance de l’immeuble et que le contrat soit signé pour le jour de la vente au plus tard.

L’obligation d’immatriculation de la copropriété par le notaire rédacteur

Le code de la construction et de l’habitation dispose qu’en l’absence de syndic désigné, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires parce que tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété doit comporter la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

Il est à noter que l’immatriculation de la copropriété permet d’obtenir la délivrance d’une fiche synthétique de la copropriété, obligatoire pour la vente.

Ce qu’il faut retenir en conclusion

Malgré les nombreux inconvénients ainsi que les nombreux risques, il est encore possible d’acheter un bien en copropriété sans qu’un syndic de copropriété n’ait été nommé. Bien souvent, cette décision relèvera du choix du notaire rédacteur. Ce dernier peut refuser d’acter la vente tant qu’un syndic n’est pas nommé.

Sachez que tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic de copropriété. A défaut d’une telle convocation, le président du Tribunal de Grande Instance peut être saisi à la demande de tout intéressé, donc tout copropriétaire ; il désignera alors un administrateur provisoire pour convoquer l’assemblée générale et désigner un syndic.

L’administrateur provisoire remplit à titre temporaire les fonctions d’un syndic et est soumis aux mêmes devoirs et obligations que ce dernier.