Crédit immobilier : « Les annonces du HCSF seront sans effet sur la production de crédits », Julie Bachet

A l’issue de sa réunion le 13 juin, le HCSF n’a pas annoncé d’assouplissements de ses recommandations mais uniquement des ajustements techniques notamment sur l’allocation de la marge de flexibilité de 20 %. 

Au moment où la production de crédits est en chute de 45 % sur un an, ces évolutions, à la marge, ne devraient pas permettre le redressement de la production ni inciter les banques à prêter davantage… à part potentiellement aux investisseurs, qui avaient été les premiers pénalisés par ces recommandations… C’est déjà ca !

Des ajustements à la marge…

Le Haut conseil de stabilité financière s’est réuni ce jour pour annoncer « un assouplissement » de ses recommandations. Si les critères d’endettement (35 % maximum assurance incluse) et de durée de crédit (25 ans maximum + 2 ans dans le neuf), n’ont pas été modifiés, le HCSF a procédé à des ajustements techniques sur la part de dossiers pouvant déroger à ces recommandations et le pilotage de l’octroi de cette marge. La marge de flexibilité de 20 % est conservée en l’état mais la part des financements pour des achats hors résidence principale – donc investisseurs essentiellement – passe de 20 % à 30 % au sein de cette marge, soit de 4 à 6 % de la production totale de crédit.

« Ce n’est pas un assouplissement, c’est un ajustement technique, à la marge… Les banques utilisent cette marge de flexibilité à seulement 13,8 % au global. Ce système de marge de flexibilité est trop contraignant, compliqué à piloter et on voit qu’il ne fonctionne pas… Il est certain que les annonces de ce jour ne permettront pas le redressement de la production de crédit », analyse Julie Bachet, directrice de Vousfinancer.

Pas de mesure pour limiter la chute de la capacité d’emprunt

Ainsi, en plus du problème d’offre bancaire actuellement limitée, le marché est désormais confronté à un problème de demande. Avec des taux proches de 4 %, la capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme que l’on peut emprunter pour une mensualité constante, a chuté de 24 % par rapport à 2021 quand les taux étaient à 1 %. « Afin de compenser la chute de la capacité d’emprunt, il faudrait soit pouvoir emprunter plus, et donc augmenter la mensualité et donc l’endettement, soit emprunter sur une durée plus longue, soit pouvoir bénéficier d’une baisse des prix équivalente. Pour l’instant l’Etat ne peut agir que sur les 2 premiers leviers, mais il a clairement choisi de ne pas le faire ! » complète Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Mais moins de freins pour les investisseurs

Pour les investisseurs c’est une bonne nouvelle malgré tout. Désormais ils pourront être plus nombreux à pouvoir emprunter « hors critères ». « Les investisseurs ont été les premiers touchés par les recommandations car premièrement, ils sont souvent déjà propriétaires de leur résidence principale, avec un crédit en cours qui pèse sur l’endettement, et deuxièmement, le mode de calcul de l’endettement a évolué, passant d’un calcul en différentiel, à un calcul classique, avec une prise en compte des revenus locatifs moins favorable. Ils vont désormais pouvoir emprunter un peu plus facilement, à condition que les banques appliquent réellement cette marge de flexibilité, car en 2023, cela n’a pas été le cas ! Au 1^er trimestre, seuls 3 % de leur production a été accordé hors critères à des investisseurs contre 4 % autorisés, et donc désormais 6%… », détaille Julie Bachet.

« Alors que le gouvernement vient d’annoncer la fin du Pinel, à l’inverse, il décide aujourd’hui de favoriser un peu plus les investisseurs dans l’octroi de crédits. Cela ne coûte rien et c’est plutôt un bon signal qui devrait booster les achats en Pinel avant la fin du dispositif, et flécher ensuite les investisseurs vers les achats dans l’ancien, tout en permettant d’inclure d’éventuels travaux de rénovation dans le crédit qui souvent pèsent sur l’endettement. A un moment où les tensions locatives progressent, notamment dans les grandes villes, il est essentiel de lever les freins à l’investissement locatif », conclut Sandrine Allonier.