Crise de l’immobilier : La baisse des prix se concentre sur Paris, l’Ile-de-France et les territoires les plus au nord

La baisse des prix ? Toujours pas !

La tendance générale est, au mieux, au ralentissement du marché : les prix restent en hausse de +4,5% en 1 an sur la période janvier-juillet, malgré une offre qui continue de progresser (+6,7%).
Une augmentation tirée une fois de plus par le segment des maisons, dont les prix continuent de booster le marché : +6,9%, alors que leurs mises en vente restent dynamiques (+7,6%).

« Les vendeurs n’ont pas encore intégré la nécessité d’adapter leurs prix dans un marché contraint par les difficultés d’accès au crédit immobilier et un nombre d’acheteurs inférieur à l’année précédente. Un comportement qui pourrait finalement se confirmer à partir de la rentrée, si les banques rouvrent
les vannes du crédit pour réaliser leurs objectifs annuels, aidées par la mensualisation du taux d’usure et l’inflation qui semble désormais s’assagir », commente Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Autour de la Méditerranée les prix restent fortement orientés à la hausse

La réalité du marché immobilier, c’est qu’il n’est pas du tout le même en fonction des territoires. La hausse observée au niveau national s’explique par 2 phénomènes :

• des prix qui restent fortement orientés à la hausse autour de la Méditerranée,
• à l’inverse, un net coup d’arrêt sur l’Ile-de-France (qui pèse 18% du marché en
  volume)

Le Top 10 des villes étudiées en PACA et Occitanie présente des progressions largement supérieures à la moyenne nationale (rappel : +4,5%).

En tête, Antibes avec un prix au mètre carré qui frôlera bientôt les 10 000€, en hausse de +15,5% par rapport à la même période l’année dernière. Sa voisine, Cannes n’est pas en reste, avec près de 12 000€ du mètre carré en progression de +11% en 1 an, suivie de près par Aix-en-Provence (+10,2%), mais avec un marché plus facilement accessible à 6558€/m2 en moyenne (comptez tout de même près d’1,4 M€ pour une maison dans la cité de Cézanne sur la période).

Les deux villes de la côte d’azur font évidemment figure d’exception. En effet, le budget moyen affiché pour l’acquisition d’une maison culmine à 2,480 M€ à Antibes et plus de 3,875 M€ à Cannes. Il est question de villas de près de 200 et 280m2, relativement éloignées de la maison traditionnelle commercialisée sur la période (140 m2) pour un budget moyen au national de 406 000€.

« Comme ce fut le cas précédemment, l’Observatoire GH confirme que les villes du littoral méditerranéen et de la moitié ouest du pays continuent de porter le marché immobilier ancien. La baisse des prix n’est pas généralisée, au contraire, elle reste concentrée sur l’Ile-de-France et les territoires situés les plus au nord », analyse Delphine Herman, directrice des relations extérieures chez
Guy Hoquet l’Immobilier.

Les villes de la moitié ouest ont conservé leur pouvoir d’attraction

Alors que la moyenne nationale se situe à +4,5% de hausse des prix sur la période janvier-juillet 2023, 6 villes de la moitié ouest du pays surperforment :

• La Rochelle, à +6,9% et qui atteint désormais le palier de 5000€/m2
• Niort, à +6,7%
• Limoges à +6,6%
• Bourges à +6,2%
• Pau, à 5,9%
• et Le Mans à +5,6%

Les 10 villes suivantes dans le classement (de Brive à Biarritz) continuent de voir la valeur de leurs biens progresser, mais dans une moindre mesure par rapport à la tendance nationale (de +4,4% à +1,3%).
On note enfin un ralentissement du marché sur la période sur les côtes Bretonnes et Normandes, avec -0,1% à Brest ou Le Havre et -1,9% à Caen.

Concrètement, les budgets moyens affichés pour une maison ancienne varient fortement d’une ville à l’autre : de 266 000€ pour 107 m2 au Havre, jusqu’à près de 1 351 000 € pour 148 m2 à Biarritz.

L’île-de-France connait le plus fort ralentissement des prix de l’immobilier

Dans un marché dont l’offre a peu progressé en 1 an (+2,4%), la région Ile-de-France se distingue par des prix au mètre carré totalement stables sur la même période, à 5 966€ en moyenne.
Une stabilité des prix qui trouve sa source à Paris et en très proche banlieue :

• Paris : +1,3% en 1 an à 12 609€/m2 en moyenne
• 1ère couronne : -0,4% en 1 an à 6 448€/m2
• 2ème couronne : +2,5% en 1 an à 3 752€/m2
  Le marché parisien enregistre une offre en recul de -3,9% par rapport à la même période l’année précédente : blocage du marché ? Pas totalement : cela cache des mises en vente à +15,9% si l’on compare le volume d’offre en 7 mois glissants (cumul juin-décembre 2022).

À Paris, la majeure partie des arrondissements voit ses prix se stabiliser ou même reculer légèrement, à l’exception du 4ème, 6ème, 7ème et 8ème, qui sont parmi les plus onéreux :

Ainsi il faut désormais compter en moyenne un budget de 777 000€ dans la capitale pour un appartement, dont la surface moyenne sera de 62,3 m2.

Une moyenne qui cache plusieurs réalités en fonction des quartiers : en effet, le ticket d’entrée le plus faible se situe dans le 20ème arrondissement, où un appartement s’affiche en moyenne à près de 479 000€ pour 51 m2. Alors que le plus élevé se situe dans le 8ème arrondissement, où il faut compter en moyenne 1 720 000€ pour un appartement de 104 m2 en moyenne.

En banlieue, le département des Hauts-de-Seine reste le plus valorisé, à plus de 8000€ le mètre carré en moyenne : une valeur stable par rapport à la même période l’année dernière (+0,2%), dans un contexte où l’offre reste dynamique (+4,2% de mises en vente en 1 an).
Pour autant, il apparaît clairement que la valeur des biens montre des signes de ralentissement sur l’ensemble des marchés de la banlieue parisienne, en particulier sur la 1ère couronne (départements 92, 93 et 94)

De la même façon que dans les arrondissements parisiens, le budget à envisager pour acheter un bien dans les départements d’lle-de-France varient donc fortement d’un territoire à l’autre.

Par exemple, une maison ancienne située dans le département de l’Essonne (91) présente une surface moyenne de 128m2 et s’affiche à un peu plus de 436 000€, alors que dans les Hauts-de-Seine (92), il faudra envisager un budget moyen de plus de 1 183 000€ pour une maison de 150 m2 en moyenne.

La valeur des appartements reste plus accessible, avec 212 000 € en moyenne en Essonne (91) ou 214 000€ en Seine-et-Marne (77), contre 559 000€ dans les Hauts- de-Seine (92) : des budgets stables par rapport à la même période l’année dernière.

« Le marché s’est contracté au 1er semestre parce que le pouvoir d’achat des Français et leurs possibilités d’emprunt ont été fortement malmenés : nous sommes ainsi passé d’un marché de confort à un marché de besoins. Pour autant, les ménages qui ont dû reporter leurs mises en vente ou leurs acquisitions vont sans doute remettre leurs projets en route d’ici la fin de l’année », conclut Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.