Immobilier de prestige : « Malgré un contexte difficile, les 8 premiers mois de l’année se révèlent étonnamment bons », Alexander Kraft

Malgré un contexte très difficile avec notamment l’inflation, la hausse des taux, le durcissement des conditions de crédit, la baisse de l’euro et la guerre en Ukraine, Sotheby’s International Realty France – Monaco dresse un bilan étonnamment positif depuis le début de l’année et envisage une normalisation continue de ce marché dans les mois à venir.

Alexander Kraft, Président – Directeur Général de Sotheby’s International Realty France – Monaco, explique : « 2020, 2021, 2022… Ces trois années ont connu records après records contre toute attente. Dans le contexte actuel de crise, nous pensions que l’euphorie passerait vite et que l’année 2023 serait plus calme. Pourtant, jusqu’à aujourd’hui, l’année 2023 s’annonce étonnamment robuste. Bien que les mois de janvier et juin aient été moins actifs, nous avons tout de même réalisé fin août un volume de ventes de plus de 1 milliard d’euros, encore mieux que l’année dernière. Le 1^er semestre se révélait déjà meilleur que celui de 2022, et les mois de juillet et août se sont avérés encore excellents ; de même, la rentrée promet aussi d’être animée. Par conséquent 2023 s’annonce comme une année encore très forte en dépit des circonstances difficiles. »

Plus de 1 milliard d’euros de volume de ventes en 8 mois !

Depuis janvier 2023, le réseau Sotheby’s International Realty France – Monaco a déjà réalisé un volume de ventes de plus de 1 milliard d’euros. Entre janvier et fin août, le réseau a finalisé plus de 560 ventes à un prix moyen de plus de 1,8 million d’euros.

« Si nous comparons ces chiffres à ceux de l’année dernière (600 ventes à un prix moyen de 1,53 million d’euros), on peut facilement constater le dynamisme toujours présent du marché : les biens de grande qualité se vendent encore et les acquéreurs sont prêts à investir dans des biens d’exceptions tant que le prix affiché est en phase avec le marché actuel», ajoute Alexander Kraft.

Par conséquent, on voit beaucoup plus de transactions dans le segment ultra haut de gamme que dans les années précédentes, avec des prix de vente réalisées allant jusqu’à 50 millions d’euros, ce qui explique aussi le prix de vente moyen plus élevé par rapport à 2022 et 2021 (1,8 million d’euros en 2023 par rapport à 1,53 million en 2022 et 1,37 million en 2021. A cet impressionnant volume de ventes sur les 8 premiers mois de l’année, il faut ajouter plus de 300 millions d’euros de transactions dans les tuyaux, qui devraient se concrétiser d’ici fin 2023. Il est donc possible que, malgré le contexte tendu actuel, nos résultats avoisinent ceux de l’année record 2022. »

Un marché de prestige à deux vitesses

« Étonnement, le marché de prestige semble totalement décorrélé du marché standard en grande crise, que ce soit dans l’ancien ou le neuf. Depuis fin 2022, et si les chiffres sont encore exceptionnels cette année pour le luxe, nous avions vu se dessiner un marché à deux vitesses.

D’un côté les acheteurs de biens de prestige « normaux », le plus souvent français, ont été freinés dans leurs acquisitions par un manque de liquidités et des difficultés à financer leur projet via des prêts bancaires.

De l’autre côté, les acquéreurs de biens haut de gamme, que ce soit des Français fortunés ou des investisseurs étrangers, ont été très actifs avec une liquidité importante et une forte volonté de placer leur argent dans cette valeur refuge qu’est la belle pierre. De manière générale, ceux qui peuvent investir dans la pierre de prestige le font sans hésiter», explique Alexander Kraft.

Des acheteurs plus sélectifs avec plus de négociations

« Cependant, le marché de prestige n’est pas complètement à l’abri des circonstances difficiles : le réseau de Sotheby’s International Realty France – Monaco a pu constater que les négociations prennent beaucoup plus de temps qu’au cours des années précédentes, et que les acheteurs deviennent de plus en plus sélectifs par rapport à la qualité des biens« , ajoute Alexander Kraft.

« Les biens d’exception sans le moindre défaut se vendent encore bien pendant que les biens moins extraordinaires et/ou avec certains défauts trouvent beaucoup plus difficilement acquéreur. Ce phénomène se reflète aussi dans l’évolution des prix : nous voyons en général un plafonnement des prix après plusieurs années de hausse ininterrompue et une correction des prix à la baisse pour les biens moins exceptionnels. »

Retour continu des acquéreurs étrangers sur le marché français

Les acheteurs venant des États-Unis restent motivés par un dollar qui continue à être fort face à l’euro : ils disposent d’un pouvoir d’achat considérablement plus élevé. Traditionnellement attirés par le marché français, les acquéreurs du Moyen-Orient désireux de transformer leur fonds dollar en investissement dans la belle pierre sont aussi bien présents sur le marché immobilier de prestige hexagonal. On voit un retour continu des acheteurs étrangers venant du monde entier qui redécouvrent leur intérêt pour les biens de prestige français.

De très belles transactions partout en France

« Le marché de l’immobilier de prestige se porte très bien sans doute grâce à quatre facteurs : des transactions intéressantes à réaliser avec des prix souvent revus à la baisse, de nombreuses offres disponibles sur le marché grâce aux reventes de biens achetés avec crédit pendant la pandémie, des taux d’intérêt qui restent élevés mais semblent stagner, et un marché qui représente une valeur refuge », rapporte Alexander Kraft.

Malgré la fin du confinement et la combinaison de facteurs difficiles, les 80 agences du réseau observent une activité encore très robuste sur tous les marchés français : « Que ce soit dans les métropoles (Paris, Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux), dans les terres (Bretagne, Normandie, Périgord, Sud-Ouest, Beaujolais), dans les stations balnéaires (Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Pyla-surMer, Cap-Ferret, La Rochelle, l’Ile de Ré, Royan, Oléron, La Baule, Dinard, Le Touquet), dans le Sud (Provence, Côte d’Azur, Languedoc), ou à la montagne (Megève, Méribel, Courchevel, Chamonix), nous avons constaté une activité soutenue au sein de nos 80 agences françaises, avec la réalisation de ventes exceptionnelles pour leur marché», explique Alexander Kraft.

Perspectives prudemment optimistes pour la fin de l’année

S’ils prennent en général désormais plus de temps pour finaliser une transaction, les acheteurs français restent très intéressés par le marché immobilier de prestige, surtout dans les gammes de prix élevés. Bien que la durée des négociations entre acheteurs et vendeurs ait tendance à s’allonger, la plupart des transactions aboutissent à la fin.

Bien évidemment, il faut s’attendre à un certain ralentissement d’activité en général après trois années d’euphorie et de records. Cependant, cette normalisation du marché sera en partie mitigée par le placement stratégique des fortunes françaises en particulier dans les biens haut de gamme (au prix élevé correspondant) en tant que valeur refuge et le retour des acheteurs étrangers.

Cela se voit d’ailleurs à travers la présence en France du plus grand nombre de millionnaires jamais observé, dont une partie importante de leur patrimoine est constituée d’immobilier.

« Il est probable que cette tendance de marché à deux vitesses soit encore plus prononcée dans les mois à venir avec des biens de très haute qualité qui se vendent et des biens avec défauts qui restent sur le marché et verraient leur prix revu à la baisse.

Même s’il y a aujourd’hui de nombreuses inconnues, comme les guerres, l’inflation, les politiques monétaires ou encore la volatilité de la bourse, l’année 2023 a été très bonne jusque là à notre grande surprise, et il ne faut pas oublier que, par temps difficiles, l’immobilier de prestige reste une valeur refuge pour les investisseurs avisés.

Nous sommes donc assez optimistes sur la fin de l’année car, même si l’activité pourrait ralentir, elle devrait rester relativement forte. Preuve de notre confiance dans ce marché, nous avons ouvert une dizaine de nouvelles agences dernièrement y compris à Bayeux, Périgueux, Narbonne, Nice, Ajaccio, Saint-Jean-de-Luz, Cap-Ferret, Oléron, Aix-en-Provence/Éguilles, Tignes et L’Alpe d’Huez», conclut Alexander Kraft.