Crédit immobilier : La hausse des taux est 2 fois plus forte qu’en 2022 mais l’horizon semble s’éclaircir

La profitabilité des nouveaux crédits immobiliers se relève

En août 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3.80 %.

Sur les 8 premiers mois de l’année, la hausse est presque deux fois plus forte que l’année dernière. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 145 points de nase sur l’ensemble du marché.

Les revalorisations mensuelles du taux d’usure favorisent un relèvement prononcé du taux des crédits. Les établissements bancaires peuvent ainsi augmenter les taux des crédits accordés pour faire face à la nécessité de « marger » sur la production, comme les autorités monétaires leur imposent. Les banques restent néanmoins confrontées à une nette progression du coût des ressources, dont le taux de refinancement de la BCE porté à 4.25 % le 2 août 2023.

Dans ces conditions, la profitabilité des nouveaux crédits ne se dégrade plus depuis le début du printemps : elle se relève d’ailleurs depuis juin dernier. Certes, la production nouvelle de crédits ne parvient pas à se relever rapidement : néanmoins elle s’est à peu près stabilisée en août, alors qu’habituellement elle fléchit au cœur de l’été.

La durée moyenne des crédits se stabilise

En août 2023, la durée moyenne des prêts se maintient à hauteur de 250 mois (273 mois pour l’accession dans le neuf et 261 mois pour l’accession dans l’ancien).

La durée moyenne des crédits octroyés se stabilise donc depuis le printemps dernier, à un niveau rarement observé par le passé (20.8 ans, contre 13.6 ans en 2001).

Mais la hausse des taux des crédits neutralise l’avantage d’un allongement des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à alléger leur taux d’effort.

La seule augmentation du taux moyen des crédits a réduit de 12.7 % la capacité d’emprunt des ménages depuis décembre. Concrètement en tenant aussi compte de l’impact réduit de la durée, un ménage obtenant un prêt de 100 K€ en décembre 2022 ne peut plus emprunter que 87.6 K€ en août 2023 calcule Crédit-Logement.

Reprise lente et hésitante de la production de crédits

L’effet de la mensualisation du taux d’usure n’a pas été à la hauteur des espérances sur le niveau de la production, les augmentations régulières des taux de la BCE ayant contrarié un relèvement rapide de la profitabilité de la production nouvelle.

Néanmoins, la profitabilité se rétablit lentement depuis juin et l’activité du marché des crédits a rebondi, plus fortement qu’à l’habitude cet été.

Par exemple, entre juin et juillet le nombre de prêts accordés augmente en moyenne sur longue période de 1.6 % ; cette année, après plusieurs mois de chute, l’augmentation a été de 30.0 %. En août, cette année la baisse n’est que de 11.6 %, contre 31.5 % habituellement.

Mais compte tenu du mauvais mois de juin, la production mesurée en niveau trimestriel glissant recule toujours : de 46.1 % en août, en glissement annuel (après – 51.5 % en juillet). Et le nombre de prêts baisse de 43.2 % (- 50.5 % en juillet).

L’horizon du marché semble s’éclaircir, en réponse à la remontée de la profitabilité de la production nouvelle. Mais la reprise sera lente et hésitante, tant que l’accès au crédit n’aura pas été desserré par la Banque de France.

Une baisse du coût relatif équivalente à un recul des prix des logements de 11,5%

Depuis le début de 2023, les revenus des emprunteurs qui accèdent au crédit s’élèvent à un rythme rapide (+ 6.9 % pour les 8 premiers mois de l’année). Mais nombre de ménages étant contraints à l’abandon de leurs projets, le coût des opérations réalisées recule donc (- 5.8 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 5.2 % en 2022).

Ainsi le coût relatif diminue rapidement, pour revenir à son niveau des premiers mois de 2018. Il s’établit alors à 4.2 années de revenus en août 2023, contre 4.7 années de revenus il y a un an à la même époque. Cette baisse du coût relatif est équivalente à un recul des prix de l’immobilier de 11.5 %, mais sans que ce recul permette à la demande de se redresser.