« Relever le taux d’endettement maximal est un coup d’épée dans l’eau », Côme Robet

Le Gouvernement envisagerait de relancer une partie du secteur du logement en donnant un coup de pouce à ceux qui ont les “moyens d’emprunter”, mais qui en sont empêchés par le couperet du taux d’endettement. Or, “les moyens d’emprunter” c’est tout simplement le reste à vivre (les revenus disponibles une fois déduits charges fixes, impôts et épargne), grand absent de cette réflexion.

Une situation bloquée depuis 2019

Il est dommage qu’il ait fallu attendre que l’accès au crédit soit quasi-bloqué. Rappelons que les banques prenaient en compte le reste à vivre avant que le HCSF ne vienne imposer le taux d’endettement comme seule condition. Nous, courtiers, n’avons eu de cesse de répéter depuis 2019 sans être entendus, que le reste à vivre est le critère le plus à même d’évaluer la solvabilité des emprunteurs.

Ceci étant, croire que relever le taux d’endettement est la panacée aux problèmes structurels de l’immobilier est un leurre. La mesure pourrait entraîner ceux qui justement ne disposent pas d’un reste à vivre suffisant vers le surendettement. Et qui peut croire que les banques seraient enclines à leur accorder des crédits face à un risque d’insolvabilité accru ?

L’argument qui consiste au surplus, pour ne pas se fonder sur le reste à vivre, à redouter la multiplication d’investissements locatifs (et donc l’incapacité de rembourser) par un seul emprunteur révèle une méconnaissance du marché.

Le portefeuille de la majorité des investisseurs est composé d’une résidence principale et d’un seul bien mis en location. C’est principalement la classe moyenne, qui investit pour se constituer un complément de revenus ou de retraite. Et si on ne peut pas leur prêter ce qu’il leur faut, la mécanique d’octroi de crédit va bloquer ceux qui sont en capacité de loger, par exemple, les 740 000 étudiants en attente d’un toit à la rentrée 2023, …

Le particulier : la réponse à la pénurie de logements

Plus largement, dans un contexte où les Français ont un impérieux besoin de se loger, il n’y a pas  pléthore d’options. L’État ne mettant pas les moyens pour pallier cette pénurie de logement, laissons au moins le particulier répondre à cette urgence en lui permettant d’investir !

Nous sommes tout à fait conscients que, pour débloquer cette situation, le Gouvernement ne peut pas tout faire. Mais il peut, en revanche, faire appel aux banques pour qu’elles proposent des lignes de prêt privilégiés (à destination, par exemple, des primo-accédants ou des jeunes), comme le pratiquent déjà certaines banques régionales.

Il peut aussi revenir sur le PTZ, qui doit être revu pour financer à nouveau les maisons individuelles, mais aussi sauver des milliers d’emplois du secteur de la construction.

Il peut enfin remettre en place le calcul différentiel de l’endettement, c’est-à-dire distinguer l’investissement locatif de la résidence principale. Une option beaucoup plus sécurisante pour les banques et l’emprunteur, qui permettrait de véritablement relancer l’investissement locatif.

Nous, courtiers regroupés en association agréée, souhaitons développer ces positions auprès du Ministre lors d’un rendez-vous que nous demandons depuis plus d’un an.