Immobilier : Le marché continue de ralentir… et les prix de baisser

Une rentrée immobilière sans éclat

Traditionnellement plus calme sur le plan des transactions, septembre n’a pas failli à sa réputation. Le ralentissement saisonnier qui accompagne en règle générale l’entrée dans l’automne a même été plus marqué que d’habitude.

Contrairement à 2022 où les prix au niveau national avaient malgré tout progressé de +0,2% durant cette période, n’ont absolument pas bougé cette année.

Au cours des trente derniers jours, les villes du Top 10 et celles du Top 50 ont ainsi poursuivi leur phase de stabilisation (respectivement, +0% et +0,1%). Même les zones rurales qui, jusque-là étaient moins touchées par le mouvement baissier qui frappe le marché immobilier depuis un an maintenant, apparaissent à leur tour gagnées par la morosité (+0% sur septembre).

La ville de Paris, qui est passée sous la barre symbolique des 10 000€/m² durant l’été, continue de voir ses prix baisser.

Dans le détail, la capitale a vu le tarif de ses grandes surfaces diminuer de -0,5% et celui de ses petites, de -0,2%. Avec ce nouveau coup de froid, la capitale connaît une dynamique similaire aux rentrées de septembre 2022 (-0,6%) et 2021 (-0,4%).

Loin d’être anecdotique, cette accentuation du classique coup de frein tarifaire de rentrée constitue une preuve supplémentaire que le marché est durablement engagé sur une pente descendante.

Tout espoir de relance à court terme semble de plus en plus illusoire,  confirmant de fait les anticipations des équipes scientifiques de Meilleurs Agents d’un recul des prix de l’immobilier de -4% au cours des douze prochains mois en France et d’une chute supplémentaire du volume de transactions de -10% sur la même période, déjà en recul de -20% cette année comparativement à 2022.

La majorité des grandes métropoles ont basculé dans le rouge en un an

La tendance baissière du marché touche progressivement les principales agglomérations françaises. Sur les onze plus grandes métropoles de l’Hexagone, huit affichent des prix en recul sur un an.

Malgré un mois de septembre relativement calme pour bon nombre d’entre elles avec des tarifs qui se sont stabilisés, voire ont très légèrement progressé (+0% à Bordeaux et Nice, +0,1% à Lille et Nantes, +0,3% à Strasbourg), les douze derniers mois les ont en effet vues tour à tour basculer dans le rouge.

Si certaines, comme Toulouse (-0,7%) et Strasbourg (-0,4%) semblent hésiter encore, d’autres au contraire sont entrées pleinement dans cette ère baissière. À l’image, notamment de Rennes (-2,6%) et Montpellier (-3,1%) où la pression vers le bas s’est même fortement accentuée depuis début juillet (respectivement, -1,1% et -1,3%). Et que dire de Nantes qui, en une année, a perdu -5,1% dont -4,4% au cours des six derniers mois.

Pour ce qui est de Bordeaux et Lyon, elles subissent un recul historique sur un an (-8,3% et -8,4%). Ce phénomène sans précédent s’explique par la conjonction de la rapide hausse des taux d’emprunt depuis septembre 2022 et du niveau des tarifs de l’immobilier atteint dans ces deux communes.

Dans ces villes où le prix au m² est le plus cher après la capitale (4 549€ dans la préfecture de la Gironde et 4 956€ du celle du Rhône), la dépendance plus forte au crédit et la réduction drastique de la capacité d’emprunt des ménages ont plus fortement touché les porteurs de projets que dans les autres agglomérations du Top 10 ; les excluant de fait plus vite du marché.

Lille, Nice et Marseille sont les seules à encore échapper à cette morosité tarifaire. Mais pour combien de temps ?

Avec à peine +0,5% de progression en un an, Lille est pour sa part déjà en phase d’atterrissage. Quant à Marseille et Nice, bien que toujours orientées à la hausse (+2,3% et +6,3% en un an), elles commencent elles-aussi à faiblir. En atteste le ralentissement de la pression tarifaire observé dans la préfecture des Alpes-Maritimes au cours des six derniers mois (+3,3% durant cette période dont seulement +0,6% en trois mois et 0% en un mois).

Une offre qui gonfle et des délais de vente qui s’allongent

Difficulté d’accès au crédit, sortie du marché des primo-accédants… le constat est sans appel : face à une demande en berne, le stock de biens à la vente ne cesse de grossir dans la totalité des onze plus grandes métropoles

Pour rappel : il y a un an seulement, le marché national était frappé par une pénurie de biens. Jamais les stocks n’avaient en effet été aussi bas.

Aujourd’hui, l’heure est plutôt à la sur- offre. Lyon, Paris, Bordeaux, Nantes et Rennes ont même d’ores et déjà dépassé leur stock d’avant 2018. Et quand ce ne sont pas les conditions de financement qui contraignent les ménages à repousser leur projet, c’est la perspective de voir les prix de la pierre reculer plus fortement qui les poussent à patienter un peu.

Conséquence de cet attentisme et de vendeurs qui ne sont pas encore prêts à baisser leur prix, les délais de transaction grimpent en moyenne de 4 jours supplémentaires dans les villes du Top 11 depuis un an (+2 jours à Lille et Bordeaux, +3 à Toulouse, +4 à Paris et Marseille).

Durant les douze derniers mois, c’est à Rennes, Lyon et Nantes que ce délai a le plus augmenté (+18 jours à Rennes, +14 à Lyon et + 12 à Nantes). Dans le détail, 73, 70 et 71 jours sont dorénavant nécessaires dans ces trois villes pour trouver un acheteur.

Quant à Strasbourg, elle apparaît comme un cas particulier. Si les délais de vente s’y sont certes allongés de 7 jours en l’espace d’une année, elle reste avec Lille la métropole française où les biens se vendent le plus rapidement (51 jours).

Seules communes à ne pas être concernées, Nice et Montpellier voient à l’inverse leur délai de transactions se raccourcir (-11 et -9 jours entre septembre 2022 et septembre 2023).

Pour ces deux villes qui affichaient il y a un an encore les durées de vente les plus longues du Top 11, cette accélération dans la prise de décision des acquéreurs ne leur permet que de retomber dans la moyenne des grandes villes (respectivement, 68 et 63 jours).