Montpellier : Les prix ont baissé de 3,1% en un an, et ce n’est pas fini…

Si les prix de l’immobilier ont diminué de -0,5% en France depuis le début de l’année, la ville de Montpellier accuse une baisse encore plus marquée avec – 1,4% sur la même période.

Le prix moyen au m2 dans la ville, qui a atteint son pic en septembre 2022 à 3 776€, s’élève désormais à 3 659€ en moyenne en ce début octobre.

Comment expliquer la dynamique de cette ville qui connaît, à la fois, une baisse de ses prix et une situation paradoxale de pénurie du nombre de biens à vendre ?

Des biens à la vente qui s’accumulent, mais pas de situation de sur-offre

Si le marché immobilier français est entré dans un cycle baissier depuis un an, les 11 plus grandes métropoles du pays ne font pas figure d’exception. En effet, huit d’entre elles affichent des prix en recul sur un an dont Montpellier avec -3,1% sur cette période.

À 3 512€ en moyenne du m2 pour les appartements, Montpellier est la métropole la plus accessible parmi les 11 plus grandes villes de France (devant Lille et Toulouse à respectivement 3 650€ et 3 673€/m2 au 1er octobre 2023).

Pour autant, la baisse des prix à Montpellier est encore limitée en comparaison à d’autres grandes villes qui ont connu des baisses plus drastiques comme à Lyon, Bordeaux ou Nantes qui ont vu leur prix baisser de respectivement -8,4%, -8,3% et -5,1% en un an.

Dans ces villes, le marché se détend, avec parfois jusqu’à 90% de biens à vendre en plus par rapport au niveau de l’offre d’août 2018.

À l’inverse, le stock de biens à vendre à Montpellier est toujours en-deçà de 26% des niveaux d’août 2018, ce qui a préservé la ville de chutes de prix plus fortes pour le moment.

Toutefois, le stock se reconstitue depuis un an (+38.5%), ce qui laisse présager une détente du marché et de futures baisses de prix.

“La tendance est plutôt à la reconstitution des stocks de biens à vendre dans les plus grandes villes de France du fait des difficultés d’accès au crédit et d’un taux d’intérêt qui dépasse désormais 4%. Si Montpellier voit elle aussi son offre de biens à vendre augmenter de +35% entre janvier et août 20232, elle reste encore légèrement en dessous des niveaux de d’août 2019 où le marché était particulièrement tendu. Signe que la ville n’est pas encore entrée dans une phase de blocage. Les prochains mois seront à surveiller.”, précise Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

Les prix de l’immobilier varient du simple ou double

Les prix de l’immobilier à Montpellier varient considérablement entre le centre et l’est de la ville.

En tête des quartiers les plus chers de la ville :

• le quartier jeune et moderne de Port Marianne, qui concentre les plus belles créations d’architecture contemporaine avec prix au m2 qui s’élève à 4 738€.
• le quartier intimiste des Beaux Arts, où acheter à deux pas du centre historique coûte en moyenne 4 451€/m2.
• le quartier coté et résidentiel d’Aiguelongue à 4 446€/m2.

A contrario, l’est de Montpellier regroupe les trois quartiers les plus abordables de la ville :

• Les Hauts de Massane occupe la première place avec un prix moyen au m2 qui s’élève à 2 087€.
• Le quartier populaire de La Paillade demeure attractif avec un prix moyen de 2 278€/m2.
• Toujours à l’est de la ville, le quartier du vieux village de Celleneuve reste abordable avec une moyenne de 2 751 €/m2 au 1er octobre 2023.