Immobilier tertiaire : Dans un contexte économique chahuté, le marché lyonnais fait preuve de résilience

Alors que le marché immobilier tertiaire a enregistré une reprise au cours du troisième trimestre dans la région métropolitaine d’Aix-Marseille,  le ralentissement du marché lyonnais observé au 1^er semestre se confirme au 3^e trimestre.

Avec 49 100 m² commercialisés au cours des 3 derniers mois, la demande placée depuis le début de l’année s’élève à environ 167 350 m² pour 380 transactions. Ce volume traduit une baisse annuelle de 27 % et reste inférieur de 18 % à la moyenne décennale. 

Un 3^ème trimestre entre ralentissement et résilience sur le marché locatif

« Le marché lyonnais continue de faire face à l’attentisme des grandes entreprises en raison du contexte économique, avec un impact direct sur le volume de m² placés. Cependant, nous constatons une résilience du marché sur les segments PMS et Mid Market, qui restent actifs. », explique Selon Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux JLL Lyon.

Avec environ 60 000 m² commercialisées depuis le début de l’année, représentant 36 % de la demande totale, le socle des PMS se montre dynamique face à un contexte économique plus compliqué.

Le segment des grandes transactions, s’il demeure impacté par l’absence de très grandes transactions (>10 000 m²), demeure actif sur les surfaces <10 000 m² où la demande persiste notamment pour des actifs neufs/régénérés, lesquels représentent près de la moitié de la demande placée globale.

A noter, les immeubles restructurés représentent 34 % des nouvelles surfaces commercialisées, symbole de la régénération d’envergure en cours sur les actifs tertiaires lyonnais.

De plus, l’activité des établissements d’enseignement, qui représentent 18 % de la demande placée avec 29 mouvements, confirme la forte dynamique estudiantine de la Métropole de Lyon.

343 000 mètres carrés de disponiables

L’offre immédiate sur le marché immobilier lyonnais affiche une hausse marquée au 3^ème trimestre, avec 343 000 m² disponibles, soit une augmentation de 13 % par rapport à l’année précédente.

A la faveur des nombreuses livraisons, cette hausse est particulièrement sensible sur les actifs neufs qui représentent 36 % de l’offre totale.

Dans ce contexte, le taux de vacance observe un rebond à 4,5 %, dont 4,4 %, en moyenne sur l’intramuros.

« L’offre disponible est en augmentation, mais les valeurs locatives restent stables, ajoute Stéphane Jullien. Les valeurs primes se consolident, notamment pour des opérations aux dernières normes, dans le quartier de la Part-Dieu où elles atteignent 350 €/m²/an sur des actifs régénérés. Dans un contexte économique plus compliqué, la demande en bureaux reste soutenue sur le marché lyonnais. Avec 380 000 m² de bureaux en chantier, dont 60% encore disponibles, Lyon a la capacité de répondre à une grande diversité de demandes et aux exigences environnementales des acteurs locaux. Ces disponibilités répondant aux aspirations des utilisateurs associées à la solidité du tissu économique lyonnais témoignent d’une forte capacité de rebond du marché à l’avenir. » 

Un été à contre-courant de la tendance française

Alors que le marché de l’investissement en France continue de faire face à plusieurs défis majeurs dans un environnement déséquilibré par la hausse des taux, la région lyonnaise a connu une période estivale plutôt animée. En effet, 183 M€ ont été investis au 3^ème trimestre toutes classes d’actifs confondues, représentant une hausse de 65 % par rapport au trimestre précédent. 

« Depuis le début d’année, le marché de l’investissement dans la métropole de Lyon totalise 545 M€ placés, un résultat en baisse de 41 % sur un an (vs 57 % à l’échelle nationale) et de 29 % par rapport à la moyenne décennale, commente Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon chez JLL. Avec plus de 3,4 Mds € investis en régions, le marché lyonnais reste leader des métropoles régionales en captant 16 % des volumes en dehors de l’Île-de-France. « 

Si tous les segments de transaction sont touchés par la baisse globale d’activité, celui des opérations d’un montant compris entre 15 et 40 M€ s’affiche comme le plus résilient, enregistrant près de 193 M€ à fin septembre soit une baisse de 27 % par rapport à la même période de 2022.

Quatre nouvelles transactions ont été recensées au cours des 3 derniers mois, dont l’acquisition par GROUPAMA GAN REIM de l’immeuble « Cours du Midi » dans le secteur Confluence.

Le déclin le plus marqué concerne les acquisitions inférieures à 15 M€ (-53 %) qui, au nombre de 72, totalisent 183 millions d’euros depuis janvier, contre près du double à la même période de 2022 à travers 108 opérations.

Le marché des bureaux lyonnais accuse une baisse de 45%

Le marché des bureaux lyonnais enregistre 288 millions d’euros engagés à la fin du 3^ème trimestre, accusant une baisse de 45 % des volumes sur un an dans un contexte de diminution du volume moyen des transactions.

Les locaux d’activités tirent une nouvelle fois leur épingle du jeu en captant un quart des volumes sur le marché lyonnais, affichant des résultats en léger recul sur un an (-10 %), mais qui restent supérieurs de 133 % à la moyenne 10 ans. T

outefois, l’essentiel des investissements a été réalisé au cours du 1^er semestre à travers les différents parcs d’activités acquis par ARC EIFFEL INVESTISSEMENT, THEOREIM ou encore PAREF.

Atone au 1^er semestre, le marché de la logistique en région lyonnaise a repris des couleurs au cours de l’été, porté par la cession du portefeuille « Camélia » comprenant 2 entrepôts à Dagneux et Saint-Quentin-Fallavier.

La part des montants investis en dehors de Lyon progresse d’un trimestre à l’autre pour atteindre 60 % de l’activité à fin septembre (vs 35 % sur l’ensemble de l’année 2022).

Les secteurs Nord-Isère et Côtière captent 28 % de l’activité, tirés par les cessions d’actifs industriels. La zone Grand Lyon Nord-Ouest se démarque également à travers 2 acquisitions réalisées par MIDI 2I à Dardilly (« Air 44 » et « Mini Parc 2.0 »).

Les volumes à Lyon intramuros sont largement portés par l’opération « WELINK », le nombre de transactions restant très limité au sein de la ville faute d’opportunités.

Si 640 M€ ont été investis en moyenne au cours du 4^ème trimestre des 10 dernières années, le marché de l’investissement lyonnais ne devrait pas connaître une fin d’année remarquable comme à l’accoutumée. 

L’heure est à l’attentisme chez les investisseurs

« Compte tenu du niveau historique du taux de référence de la BCE et de l’impact en résultant sur les OAT 10 ans, le taux de rendement prime des bureaux à Lyon poursuit sa décompression, se situant dans une fourchette comprise entre 5,00 et 5,25 % à la fin du 3^ème trimestre. précise Gilles des Fontaines.

Et de conclure : « La phase de repricing se prolonge au même titre que l’attentisme des investisseurs, venant de facto altérer les performances de l’activité lyonnaise pour le prochain trimestre, mais la correction annoncée des valeurs d’expertise fin 2023 offrira une nouvelle liquidité pour les vendeurs dans un marché qui reste sain ».