Immobilier : Tout comprendre sur le décret tertiaire

Tout candidat locataire ou acquéreur d’un bien soumis à l’obligation de mettre en œuvre des actions en réduction de la consommation d’énergie finale, afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour un ensemble de bâtiments existants à usage tertiaire d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010, doit être informé de ce qui a été fait et de ce qu’il devra faire en la matière afin de répondre lui-même à ses obligations en tant que locataire ou propriétaire.

Cette obligation ne s’appliquant qu’aux activités tertiaires, marchandes ou non marchandes, les dispositions applicables en la matière sont communément appelées le « décret tertiaire ».

Que signifie «  la consommation d’énergie finale » ?

Aux termes de l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finales dans les bâtiments à usage tertiaire, l’énergie finale est l’énergie délivrée au consommateur final.

Quels sont les bâtiments à usage tertiaire concernés ?

• Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1000 m² ; les surfaces de plancher consacrées, le cas échéant, à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour l’assujettissement à l’obligation ;

• Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m² ;

• Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m².

Lorsque des activités tertiaires initialement hébergées dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments soumis à l’obligation cessent, les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires restent soumis à l’obligation même si les surfaces cumulées hébergeant des activités tertiaires deviennent inférieures à 1000 m².

Il en est de même, à la suite d’une telle cessation, des propriétaires et, le cas échéant, des preneurs à bail qui exercent une activité tertiaire supplémentaire dans le bâtiment, la partie de bâtiment ou l’ensemble de bâtiments.

Quels sont les bâtiments qui ne sont pas soumis au décret tertiaire?

Ne sont pas soumis aux dispositions du « décret tertiaire »:

• Les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire (constructions autorisées pour un temps donné) ;

• Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments destinés au culte ;

• Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dans lesquels est exercée une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.

Quelles sont les actions à mettre en œuvre pour réduire la consommation d’énergie finale ?

A ce jour, aucune liste des actions à mettre en œuvre n’est donnée par les textes légaux ou règlementaires.

Le code de la construction et de l’habitation dispose que les actions destinées à atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale portent notamment sur :

• La performance énergétique des bâtiments ;
• L’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;
• Les modalités d’exploitation des équipements ;
• L’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants.

Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles.

Existe-t-il un contrôle de la mise en œuvre de cette obligation ?

Chaque partie assure annuellement la transmission des consommations d’énergie des bâtiments ou parties de bâtiments la concernant pour assurer le suivi du respect de son obligation.

Les données de consommation sont recueillies sur la plateforme informatique OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) afin d’assurer le suivi annuel de la réduction de consommation d’énergie finale.

Cette déclaration annuelle est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon leur responsabilité respective en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations, et dans le cadre des dispositions relatives aux droits d’accès sur la plateforme numérique. Ils peuvent déléguer cette mission à un prestataire. Le preneur à bail peut déléguer cette transmission de données au propriétaire.

Au plus tard le 30 septembre de chaque année, les données relatives à l’année précédente doivent être transmises sur la plateforme sur laquelle sont déclarés :

• La ou les activités tertiaires exercées ;
• La surface des bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments soumis à l’obligation ;
• Les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie, des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments ;
• -Le cas échéant, l’année de référence et les consommations de référence associées, par type d’énergie, avec les justificatifs correspondants ;
• Le cas échéant, le renseignement des indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités hébergées, permettant de déterminer l’objectif de consommation d’énergie finale et éventuellement, de le moduler ;
• Le cas échéant, les modulations de l’obligation d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale mises en œuvre ;
• Le cas échéant, la comptabilisation des consommations d’énergie finale liées à la recharge de véhicules électriques ou hybrides rechargeables.

L’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information :

• En cas de vente, à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique de vente ;
• En cas de location, au contrat de bail.

Pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale, un grand nombre d’actions à mettre en œuvre est susceptible de présenter diverses difficultés (structurelles, architecturales, financières, etc), il est alors prévu de moduler ces objectifs. Ces modulations sont énumérées aux termes de l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finales dans des bâtiments à usage tertiaire.