Immobilier Toulouse : La métropole va-t-elle basculer dans le cycle baissier ?

Si les prix de l’immobilier baissent de 1,6% dans les 10 plus grandes villes de France depuis le début de l’année, Toulouse se distingue dans ce cycle général de baisse des prix.

Avec une hausse des prix de 0,8% sur un an, le prix moyen dans la ville atteint au 1^er novembre 2023 les 3 772€/m². Face à la baisse enclenchée sur l’ensemble du territoire, la ville de Toulouse semble résiliente, avec une baisse moins rapide comparée aux autres métropoles françaises. L’équipe scientifique de SeLoger dévoile son analyse du marché local.

Marché immobilier de Haute-Garonne : une dynamique positive qui ralentit

Au 1^er novembre 2023, la Haute-Garonne occupe la position du second département le plus cher de la région Occitanie avec une moyenne de 3 113€/m², devant les Pyrénées-Orientales (2 687 €/m²) et le Gard (2 601 €/m²) mais derrière l’Hérault (3 405 €/m²).

Bien que le marché immobilier français soit engagé dans un cycle baissier depuis un an, le département de la Haute-Garonne ne semble pas pleinement entré dans cette nouvelle ère. En effet, au cours de la dernière année, les prix des appartements dans le département ont connu une augmentation de 0,2%, tandis que les maisons ont enregistré une progression de 0,1%, contre respectivement +9,6% et +15% sur trois ans. Cette évolution souligne une dynamique positive, mais pourrait-elle ralentir ?

La résilience du marché toulousain

Avec seulement +0,8% sur un an, Toulouse se trouve dans une phase d’atterrissage avec un prix au m² de 3 694€ en moyenne pour les appartements au 1^er novembre 2023. La ville reste tout de même la troisième métropole la plus accessible parmi les 11 plus grandes villes de France (après Montpellier et Lille à respectivement 3 542€ et 3 646€/m² au 1^er novembre 2023). Les délais de vente s’allongent : s’il fallait environ 66 jours pour vendre un bien il y a un an, il faut désormais compter plus de 75 jours en moyenne en novembre 2023 soit 10 jours de plus !

“C’est avec résilience que Toulouse fait face au contexte immobilier national. Si les prix dans la ville, Toulouse demeure une métropole accessible sur le plan national. Au regard de l’évolution des prix dans la ville qui tend à stagner, aux délais de vente qui s’allongent et au nombre de mises en vente qui augmente de +42,1%, on peut imaginer que les prix à Toulouse pourraient baisser de façon plus marquée sur les prochains mois« , explique Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

Toulouse : du simple au triple en fonction des quartiers dans la ville

Cependant, les prix de l’immobilier dans la ville connaissent une variation notable entre le centre et l’est de la ville. En tête des quartiers les plus chers se trouve le prestigieux quartier de SaintÉtienne, niché dans le centre historique de la ville sur la rive droite de la Garonne avec un prix au m² qui s’élève à 5 904€ !

En deuxième position des quartiers les plus onéreux de Toulouse, la quartier vibrant et animé de Saint-Georges qui attire les amateurs d’art avec un prix moyen de 5 772€/m². Troisième de ce classement, Carmes se distingue pour son ambiance animée, ses boutiques artisanales et son prix moyen de 5 666€/m².

À contrario, le sud-ouest de Toulouse regroupe les trois quartiers les plus accessibles de la ville. En tête des quartiers les plus abordables, Reynerie se démarque avec un prix moyen de 1 612€/m².

Plus au sud de la ville, le quartier populaire de Papus reste abordable avec une moyenne de 1 831€/m² au 1er novembre 2023. Enfin, Bagatelle, au nord de Toulouse, occupe la troisième place de ce classement avec un prix moyen au m² qui s’élève à 1 969€.

A retenir de l’étude

• Au 1^er novembre 2023, la Haute-Garonne est le deuxième département le plus cher de la région Occitanie avec une moyenne de 3 113€/m²;
• En un an, Toulouse a connu une augmentation de +0,8% et se trouve, au 1^er novembre 2023, avec un prix au m² de 3 694€ en moyenne pour les appartements;
• En un an, l’offre d’appartements à vendre sur SeLoger a augmenté de +42,1%;
• Le quartier le plus cher de Toulouse est le quartier de Saint-Étienne, avec un prix au m² qui s’élève à 5 904€;
• À contrario, le quartier le plus abordable est le quartier de Reynerie, avec un prix moyen au m² de 1 612€.

Source : SeLoger