Immobilier : Les Français restent prudents et les intentions d’achat stagnent pour 2024

La quatrième vague du baromètre « Les Français Immobilier » de Laforêt et OpinionWay, examine l’intention des Français âgés de 18 ans et plus d’acquérir un bien immobilier en 2024, le rôle des taux de crédit dans le financement de projets immobiliers, ainsi que l’opinion des Français sur des sujets tels que les rénovations énergétiques, l’accès au logement et la location saisonnière.

2024, une relance difficile pour le marché immobilier

La crise économique actuelle a eu pour conséquence une levée de bouclier de la part des banques, avec des conditions d’acceptation de prêt durcies. Selon les dernières données de la Banque de France, l’octroi de nouveaux crédits a en effet reculé de plus de 41% en un an. Dans ce contexte, près de six Français sur dix sont certains que les critères actuels pour obtenir un crédit immobilier amèneraient les banques à refuser de leur prêter de l’argent (58%) et affirment que cela les découragerait de se lancer dans un achat immobilier (56%).

Les conditions d’obtention des crédits sont un frein important pour les potentiels primo-accédants. Les deux tiers des répondants qui ne sont propriétaires d’aucun bien anticipent de manière certaine un refus des banques (66%) et plus de la moitié seraient découragés d’accéder à la propriété pour cette raison (59%).

De même, les Français dont la situation financière serait plus fragile sont également plus pessimistes. 66% des sondés issus des catégories dites populaires sont persuadés que leur dossier ne passerait pas auprès d’une banque (contre 49% parmi ceux issus des catégories dites supérieures).

L’envie de réaliser son projet immobilier se renforce et devance petit à petit les freins liés à la conjoncture

Néanmoins, le frein du niveau des taux continue à perdre en importance : aujourd’hui, un tiers des interviewés (32%) affirme que les taux n’auraient pas d’impact sur un éventuel projet immobilier, un score en hausse 6 points par rapport à décembre 2022. Face à une crise économique qui se prolonge, l’envie de réaliser son projet immobilier se renforce et devance petit à petit les freins liés à la conjoncture. Malgré tout, le niveau des taux demeure un frein important pour une majorité de Français. De nouveau ce mois-ci, 64% déclarent qu’ils pourraient remettre en question leur projet pour cette raison (-1 point par rapport à septembre 2023).

Les Français âgés de 25-34 ans notamment, à un moment charnière où on construit généralement son projet de vie, accordent moins d’importance qu’auparavant au niveau des taux. 38% déclarent qu’ils ne remettraient pas en question leur projet immobilier pour cette raison, contre 31% en décembre 2022.

Preuve de leur envie d’accéder à la propriété et/ou de leur résignation, même les Français les moins aisés se laisseraient moins décourager par le niveau des taux. Aujourd’hui, 38% des interviewés dont le foyer gagne moins de 2000 € par mois ne reverraient pas leur projet immobilier pour cette raison, soit 3 points de plus qu’en septembre 2023 et 6 points de plus qu’en décembre 2022.

Concrètement à date, un Français sur quatre a été contraint d’annuler ou retarder des projets immobiliers à cause de la conjoncture (23%). Ces conditions peu favorables et une crise économique qui se prolonge suscitent quelques regrets : un tiers des sondés non-propriétaires déplore de ne pas avoir investi plus tôt dans la pierre (34%). De fait, malgré un contexte difficile pour le marché, l’investissement dans l’immobilier reste perçu comme une valeur refuge.

Les projets immobiliers des Français les plus jeunes ont été impactés tout particulièrement. 39% des personnes âgées de moins de 35 ans ont dû annuler ou retarder un projet immobilier, contre seulement 12% des personnes âgées de 50 ans et plus.

Les intentions d’achat pour l’année prochaine stagnent

Dans ce contexte, le regain du marché immobilier ne semble pas s’annoncer pour 2024. Les intentions d’achat pour l’année prochaine stagnent en effet, en comparaison avec celles pour 2023. En mars dernier 14% des interviewés déclaraient avoir l’intention d’acheter un bien immobilier en 2023 ; et aujourd’hui 15% des Français ont ce projet pour l’année prochaine.

Les intentions d’achat sont surtout portées par les sondés âgés de moins de 50 ans (23% contre 8% chez leurs aînés) et les parents (20%, contre 13% pour ceux qui n’ont pas d’enfants). Signal encourageant pour 2024, les projets immobiliers progressent de 3 points auprès de ces populations.

De plus les mesures gouvernementales annoncées pour redynamiser le marché ont peu d’effets, la conjoncture économique pesant probablement davantage dans les esprits. Aujourd’hui, 23% des Français affirment que ces mesures, comme l’assouplissement des conditions d’accès au PTZ, les incitent à investir dans la pierre.

Ces contraintes sur les acheteurs ont des conséquences sur les vendeurs, ce qui engendre un ajustement du marché immobilier. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) estime une baisse des ventes sur l’ensemble de l’année 2023 à au moins 20%. Avec des acheteurs frileux ou déçus face aux banques, les vendeurs se retrouvent contraints de revoir le prix de leur bien, s’ils souhaitent attirer des acquéreurs. Un Français sur trois assure que s’il devait vendre un bien immobilier en 2024, il serait prêt à baisser son prix de vente pour trouver un acheteur (36%). Ainsi le marché entre dans une période de transition dans l’attente de la relance du contexte économique après une période d’accès à la propriété grandement facilité par des taux exceptionnellement bas ayant pour effet une hausse des prix.

L’investissement et la rénovation d’une passoire thermique est perçu comme une opportunité

A l’approche des Jeux Olympiques de 2024, leur impact reste assez limité sur l’envie des Français d’investir dans l’immobilier locatif. En cette fin d’année, la tendance est même plutôt à la baisse : 9% des interviewés déclarent que Paris 2024 les incite à investir pour mettre en location (-4 points). Les freins évoqués dans l’étude Laforêt réalisée en septembre dernier restent sans doute bien présents : non seulement le contexte économique peu favorable, mais aussi les contraintes et responsabilités qu’implique la gestion locative.

L’intérêt pour l’immobilier locatif dans le cadre des JO 2024 recule notamment auprès des populations qui y étaient les plus sensibles en septembre dernier. 12% des Français dont le foyer gagne moins de 2000 euros par mois se disent incités par cet évènement pour investir dans l’immobilier locatif, soit 8 points de moins qu’en septembre.

En revanche, dans un contexte de hausse des prix de l’énergie et de réglementations durcies sur les performances énergétiques des logements, les Français se montrent particulièrement attentifs au DPE (Diagnostic de Performance Energétique). L’étude réalisée pour Laforêt en mars 2023 révèle que plus de huit personnes interrogées sur dix le regardent lorsqu’elles consultent des annonces pour des biens immobiliers (83%).

Pourtant, face au manque de dynamisme du marché immobilier, les Français n’excluent pas de se tourner vers des biens dont le DPE ne serait pas satisfaisant. D’une part, les logements avec un DPE dans la classe G présentent un intérêt pour les acheteurs potentiels : la majorité des sondés considère qu’aujourd’hui, acheter un logement dit ‘passoire thermique’ et le rénover est une bonne solution pour investir dans l’immobilier (52%). D’autre part, et malgré l’interdiction en place depuis le début de l’année, plus d’un sur quatre serait prêt à louer un logement avec un DPE dans la classe G s’il remplissait tous ses autres critères (28%), signe d’un certain manque de connaissance persistant sur le sujet. Ainsi, le DPE joue aujourd’hui un rôle crucial alors que les dispositifs légaux et commerciaux (prêts aidés, réductions appliquées par les banques…) se multiplient pour favoriser les travaux de rénovation et l’achat de biens performants.

Le fait de rénover un logement dit « passoire thermique » serait plus envisageable pour les Français plus aisés, qui auraient sans doute davantage de moyens pour financer ces travaux (57% pour les personnes dont le foyer gagne 3500 euros et plus par mois). Quand il s’agit de louer un logement avec un DPE négatif, les intentions sont plus fortes dans les zones où le marché immobilier est tendu, en Île de France notamment (35% contre 28% en province).

Les intentions d’achat immobilier stagnent pour l’année prochaine

La crise économique récente a considérablement compliqué l’accès au crédit immobilier, les banques durcissant leurs critères d’octroi de prêt. Ces contraintes ont un effet désincitatif certain, notamment auprès des populations dont les dossiers seraient les moins solides. A cela s’ajoute le niveau des taux immobiliers, contrainte supplémentaire sur les projets immobiliers des Français. Dans ce contexte, les intentions d’achat immobilier stagnent pour l’année prochaine, signalant une certaine forme de prudence.

Néanmoins, face à une crise économique qui se prolonge, la volonté de voir avancer ses projets s’impose ainsi que peut-être une forme de résignation. Sur le temps long, le niveau des taux devient un obstacle de moins en moins bloquant, notamment pour les jeunes qui construisent leur projet de vie.

Face à ces difficultés dans le marché immobilier, l’investissement dans des logements qualifiés de « passoires thermiques » émerge comme une alternative positive pour les Français. Interdits à la location, ils sont perçus en revanche comme un bon investissement immobilier, moyennant une rénovation. L’effet d’opportunité des Jeux Olympiques 2024 pour l’immobilier locatif est en revanche moins fort, probablement du fait des contraintes de gestion de ce type d’investissement.