Immobilier : État des lieux d’entrée, TOUS les locaux donnés à bail doivent être mentionnés

Dans un arrêt en date du 26 octobre 2023 , la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a exclu l’application de la règle selon laquelle en l’absence de précision concernant l’état des lieux à l’entrée dans les locaux, ceux-ci sont présumés être en bon état lors de l’arrivée du locataire.

En l’espèce, une société avait donné à bail d’habitation un appartement et une cave. Après résiliation du bail, le bailleur avait demandé remboursement des frais engagés pour débarrasser et nettoyer la cave.

Or aux termes de l’état des lieux d’entrée, il n’était spécifié ni l’état de la cave ni la remise d’une clé de la cave au locataire.

La Cour de cassation a considéré que les juges du fond avaient pu retenir valablement que le locataire n’avait pas pu occuper la cave, l’état des lieux d’entrée ne comportant aucune mention relative à la cave donnée à bail. Ainsi, le locataire n’était pas responsable de son encombrement.

Pour pouvoir présumer du bon état du bien donné à bail, le bailleur doit tout d’abord prouver qu’il a lui-même rempli son obligation de délivrer la chose louée, et en l’espèce, en remettant les clés au locataire.

De l’importance de désigner précisément les locaux donnés à bail

L’état des lieux dans le cadre de la location, habitation ou autre usage, n’est pas une simple formalité. Il ne suffit pas de mentionner le local à l’acte de bail !

Que l’état des lieux d’entrée soit légalement obligatoire ou non, afin de pouvoir présumer que le locataire a reçus les locaux en bon état de réparations locatives et réclamer réparation en cas de dégradation, le bailleur doit pouvoir prouver qu’il a, lui-même, respecté son obligation de délivrer la chose louée.

Le contenu de l’état des lieux d’entrée conditionne en grande partie la recevabilité de la constatation des dégradations que le bailleur impute au locataire à la fin du bail.

Le rédacteur de l’état des lieux d’entrée doit donc être le plus précis possible sur la désignation des locaux donnés à bail, sur leur composition, leur état, et sur leur identification et le nombre de clés remises.

Référence juridique : Civ. 3^e, 26 octobre 2023, FS-B, n° 22-20.183