Immobilier de bureaux : Un résultat conforme aux prévisions pour le marché locatif mais pire qu’anticipé pour l’investissement

Après un démarrage en demi-teinte, le marché locatif francilien a vu sa performance progresser de trimestre en trimestre au cours de l’année 2023. 526 000 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés au 4^ème trimestre, portant la demande placée sur l’ensemble de l’exercice à 1,9 million de m². Ce volume est en recul de 17 % par rapport aux 2,3 millions de m² commercialisés en 2022 et inférieur de 12 % à la moyenne décennale.

Marché locatif : 1,9 million de m² commercialisés en 2023

Le 4^ème trimestre a fait la part belle aux transactions Mid-Markets, avec 103 signatures portant sur des surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m² représentant un total de près de 110 000 m². Ce segment de surface, moins sensible au contexte économique que les entreprises de taille plus modeste, est aussi plus agile que celui des grandes surfaces pour lequel les délais de décision peuvent être longs. Par ailleurs, des entreprises qui auraient dû se positionner sur des opérations d’environ 5 000 m², ont aussi pu réduire la voilure en lien avec le flex et ainsi participer au dynamisme de ce segment de surfaces.

13 grandes transactions ont été recensées ce trimestre, portant le total sur l’ensemble de l’année 2023 à 56 pour 623 200 m² placés, soit -28 % par rapport à l’an dernier et toujours 22 % en-dessous de la moyenne. Parmi les grandes transactions récentes, citons le positionnement de THALES dans l’opération « Vibe » (33 500 m²) à Meudon-la-Forêt, ou encore ceux de PUBLICIS dans l’immeuble « Mondo » (~27 400 m²) et d’ILE-DE-FRANCE MOBILITES dans l’immeuble « Java » (23 000 m²), tous deux situés à Paris 17^ème. Le segment des PMS (moins de 1 000 m²), avec 675 400 m², concentre l’essentiel de l’activité (35 %) cette année.

« La moindre performance du segment des surfaces supérieures à 5 000 m² confirme le downsizing opéré par les entreprises dans le cadre du déploiement du travail hybride depuis la crise du COVID. 2024 sera l’année de la concrétisation des politiques de retour au bureau, basées sur une meilleure évaluation des besoins immobiliers grâce à l’expérience acquise depuis 2 ans », conclut Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Seuls 6 secteurs franciliens affichent des performances supérieures à leur moyenne de long terme en 2023 : Paris QCA, Paris Centre Ouest, Paris 3/4/10/11, Paris 5/6/7, la 1^ère Couronne Sud et 2^ème Couronne Autres. A La Défense, les 133 500 m² commercialisés constituent le plus mauvais résultat depuis 2014, en recul de 33 % sur un an et inférieur de 28 % à la moyenne décennale. Les transactions ont pourtant été nombreuses avec notamment 61 transactions recensées sur des surfaces inférieures à 1 000 m² pour un total de 28 400 m² commercialisés – un volume record – mais les grands mouvements ont manqué à l’appel ; alors que 8 transactions de plus de 5 000 m², représentant en moyenne 108 900 m² commercialisés par an, sont traditionnellement enregistrées sur ce marché, seuls 5 mouvements totalisant 49 400 m² ont été recensées cette année.

L’offre immédiate francilienne poursuit sa hausse (+3 % sur les 3 derniers mois, +10 % sur un an), atteignant 4 759 000 m² fin 2023. Le taux de vacance se positionne ainsi à 8,5 %. On note, ce trimestre, une stabilisation de l’offre en Péri Défense et en 1^ère Couronne Nord après plus de 2 ans de hausse continue, un répit lié au décalage de la livraison de plusieurs opérations. A l’inverse, tous les marchés parisiens, à l’exception de Paris Centre Ouest (-10 %), voient leur offre augmenter ce trimestre, dans des proportions allant de +6 % à Paris 5/6/7 à +36 % à Paris 3/4/10/11. Compte tenu de la demande du marché pour Paris et la faiblesse de l’offre, cette hausse va apporter une meilleure fluidité au marché en 2024.

Concernant les valeurs locatives, si les loyers conservent des niveaux record dans les secteurs parisiens les plus prisés, certains marchés avec une vacance élevée voient leurs valeurs locatives reculer : -5 % sur un an pour le loyer prime de La Défense et Péri Défense, et respectivement -7 % et -2 % pour leurs loyers moyens de 2^nde main. Le loyer moyen de 2^nde main à l’échelle francilienne est par ailleurs en recul de 2 % sur un an, à 427 €/m²/an, tandis que celui de 1^ère main franchit un nouveau record à 432 €/m²/an, tiré à la hausse par les transactions de plus de 5 000 m² signées sur des immeubles restructurés dans Paris QCA.

Marie Martins, Directeur Tenant Representation France chez JLL, commente : « L’année 2024 sera à la croisée des chemins entre politique de rétention des talents et réalisme économique. Les immeubles situés dans les territoires les plus offreurs et bénéficiant d’une bonne desserte en transports en commun constituent de véritables opportunités pour des entreprises souhaitant concilier attraction des talents, confort des salariés et maintien de leur marge. »

Une année noire en investissement mais record en ventes utilisateurs

Seuls 1,1 milliard d’euros ont été investis au cours des 3 derniers mois sur le marché francilien. Ce résultat représente le plus faible volume constaté sur un 4^ème trimestre au cours des 20 dernières années, là où une accélération de l’activité est habituellement observée en fin d’exercice. Il s’agit par ailleurs de la 5^ème baisse consécutive sur un trimestre. Le marché francilien clôture ainsi l’année 2023 en totalisant 6,8 milliards d’euros placés, accusant un fort recul de 56 % sur un an et de 64 % par rapport à la moyenne décennale, soit un niveau comparable à celui de 2009 en euros constants. La chute est de même ampleur pour les sommes engagées à l’échelle nationale (-57 %) avec près de 11,6 milliards d’euros investis en France sur l’ensemble de l’exercice. 2023 sera ainsi à marquer d’une pierre noire pour le marché de l’investissement.

Pour rappel, ces volumes d’investissement ne prennent en compte que les opérations réalisées par des acquéreurs investisseurs. Un phénomène particulier est à relever en 2023 : la forte proportion de transactions réalisées par des entreprises qui acquièrent leurs locaux ou des locaux qu’elles visent à occuper. Ceci est particulièrement visible dans le secteur du luxe qui s’est positionné sur des opérations très emblématiques tout au long de l’année dans le Triangle d’Or parisien. Alors que les ventes à utilisateurs représentaient un volume moyen de l’ordre d’1,4 milliard d’euros par an en Ile-de-France au cours de la dernière décennie, elles font pratiquement jeu égal avec le marché traditionnel des investisseurs en 2023.

La contraction du marché de l’investissement se traduit également dans le nombre d’opérations avec seulement 206 signatures recensées cette année, vs 368 il y a un an et 362 en moyenne depuis 5 ans. On note par ailleurs une nette baisse du lot moyen, passé de 42 millions il y a un an à 33 millions d’euros, un niveau inférieur à ceux observés en 2009 (35 millions d’euros) et 2010 (43 millions d’euros). Cette baisse s’explique par le faible nombre de transactions supérieures à 100 millions d’euros ; au nombre de 13 en 2023, ces dernières cumulent 2,6 milliards d’euros (-67 % sur un an), soit seulement 39 % de l’activité (contre une part moyenne de 61 % sur 10 ans). On note en revanche une meilleure résistance des transactions d’un montant inférieur à 50 millions d’euros, dont les volumes accusent un recul de seulement 34 % d’une année sur l’autre, illustrant un seuil de liquidité qui s’est fortement amoindri.

Si les volumes s’effondrent sur toutes les classes d’actifs, les bureaux restent incontestablement la locomotive du marché francilien, avec 4,6 milliards d’euros investis (-57 % sur un an) soit une part de marché s’élevant à 67 % cette année. Après avoir débuté l’année tambour battant, les engagements en commerces ont chuté au cours de l’année. Cette classe d’actif totalise ainsi un peu moins d’1,6 milliard d’euros sur l’ensemble de l’année (-37 %), largement tirée par 4 transactions supérieures à 100 millions d’euros. Enfin, le marché industriel et logistique accuse un réel coup d’arrêt avec seulement 664 millions d’euros investis en Ile-de-France cette année contre 2,5 milliards d’euros en 2022. Toutefois, les performances de ce segment de marché sont plus encourageantes à l’échelle nationale, marquées par une meilleure dynamique en fin d’année.

Si les produits Core sont restés majoritaires dans les volumes investis (46 %), ils ont fait jeu égal avec les opérations Value-Add en ce qui concerne le nombre de transactions. Les biens Core+ restent également ciblés par les investisseurs (35 % des engagements).

D’un point de vue géographique, le secteur de Paris Sud arrive en tête avec près d’1,7 milliard d’euros investis soit ¼ de l’activité. Les ventes d’« Italie 2 », d’« Apollo », « Life », « Vivacity » et, plus récemment, du « Memphis » ont largement participé à ce résultat. Le QCA termine quant à lui l’année 2023 sur un volume d’investissement d’1,5 milliard d’euros, dont 355 millions au 4ème trimestre, grâce essentiellement à la transaction portant sur l’immeuble « Cortis ». En Deuxième Couronne, le 4^ème trimestre a été dynamique avec 22 transactions représentant plus de 320 millions d’euros, portant le montant investi sur l’ensemble de l’année 2023 à 1,3 milliard d’euros avec des cessions majeures réalisées à Poissy (« Green Campus ») ou encore Massy (« Campus Massy »).

Les investisseurs étrangers, dont l’activité a ralenti au 2^nd semestre (12 % de l’activité), affichent une part de marché de seulement 25 % sur l’ensemble de l’année (vs 35 % en moyenne au cours des 5 dernières années). Du côté des investisseurs français, les collecteurs d’épargne sont majoritaires malgré un ralentissement des souscriptions (27 % de l’activité des Français). Les institutionnels sont également restés actifs à travers les opérations réalisées par COVEA ou encore MONCEAU ASSURANCES.

Les taux de rendement ont connu une nouvelle hausse au 4^ème trimestre 2023 sur toutes les typologies d’actifs. Le taux prime des meilleurs bureaux et commerces atteint ainsi 4,25 %, celui des actifs logistiques 4,75 %.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, de conclure : « La fin de la hausse des taux directeurs et la baisse des rendements obligataires en fin d’année permettent le retour d’une certaine visibilité quant aux prix et devraient favoriser l’activité du marché grâce à la reconstitution de la prime de risque immobilière. Ces conditions plus lisibles vont favoriser progressivement l’entente entre vendeurs et acheteurs. Le début de la baisse des coûts de financement va également faciliter les cessions pour les actifs plus importants. Néanmoins, la demande devrait rester relativement faible, les collecteurs d’épargne ayant été confrontés à une forte baisse de leur collecte en 2023. D’autre part, les investisseurs devront injecter en priorité leurs capitaux dans l’asset management de leurs actifs, qu’il soit financier, environnemental ou technique. Nous anticipons ainsi, pour l’année 2024, un volume d’activité légèrement supérieur à celui observé en 2023 avec un lent démarrage et une consolidation au 2^nde semestre ».

Source : JLL