Immobilier de bureaux : Un marché qui cherche à se réinventer

La banalisation du télétravail n’a pas fini de bousculer le marché de l’immobilier de bureaux. Avec l’essor des modes de travail hybride, la baisse de fréquentation des locaux professionnels amène en effet les dirigeants d’entreprises à réévaluer leurs besoins.

Les premières concernées sont les entreprises franciliennes, de grande taille, surtout composées de cols blancs et historiquement très consommatrices de bureaux, selon le dernier Observatoire Xerfi. Si cette catégorie d’utilisateurs n’est pas forcément majoritaire dans le tissu d’entreprises français, leur poids et leur influence sur le marché sont indéniables.

Une décroissance du marché

Or, d’autres paramètres de cette nouvelle équation immobilière gagnent aujourd’hui du terrain : érosion des gains de productivité, ralentissement économique, RSE ou encore difficultés de recrutement. En réalité, l’Observatoire Xerfi montre que l’immobilier de bureaux est bel et bien entré en phase de décroissance. A tel point que des concepts comme la semaine de quatre jours ou le 100% télétravail, hier impensables, ne sont plus tabous aujourd’hui.

Face à un marché en pleine crise existentielle, les professionnels s’attellent donc à réinventer le rôle du bureau pour limiter les effets récessifs sur la rentabilité des spécialistes du bureau, promoteurs, investisseurs, gestionnaires patrimoniaux ou techniques mais aussi acteurs de la transaction.

Des bureaux sous occupés

Parmi les signes de la décroissance à l’œuvre sur ce marché, citons également un taux d’occupation qui peine à dépasser 60% dans la capitale et la pratique du flex office, qui concerne 15% des entreprises de l’échantillon pour tout ou partie des équipes mais culmine à 34% dans le Grand Paris. Dès lors, les espaces de bureaux sont optimisés, pour ne pas dire rétrécis, afin de limiter les surfaces utilisées.

Déjà, les effets sur le marché et ses acteurs commencent à poindre. La volumétrie des transactions et prises à bail reflue tandis que certaines zones souffrent de surcapacités et que la bataille fait rage pour accéder aux meilleurs actifs. Sans oublier, bien sûr, des investissements à l’arrêt et un recul des prix de certains actifs et des tarifs de location. Le temps des stratégies de riposte est donc venu.

Prendre le virage vers la flexibilité et les services

Dès lors, la taille mais aussi la nature des projets ont évolué. En clair, les leviers de création de valeur se sont déplacés pour les professionnels de l’immobilier. Plus qu’un simple lieu de présence des collaborateurs, le bureau devient ainsi un espace privilégié pour échanger et former à la culture d’entreprise, source d’avantage concurrentiel et d’amélioration de la marque employeur. En témoigne la place croissante accordée par les dirigeants interrogés aux aménagements collectifs.

Par ailleurs, les bailleurs sont désormais price taker. Retenir les locataires est donc une priorité, ces derniers étant prêts à quitter les lieux à la moindre occasion (locaux plus adaptés ou moins chers). Sans oublier que le rapport de forces entre bailleurs et preneurs s’est inversé au profit des seconds.

La satisfaction des clients prend donc de l’ampleur. Les professionnels du secteur s’attachent alors à reconfigurer les lieux de travail à travers des prestations d’ingénierie, de design, de conception de mobilier… Ils actionnent également le levier de l’hospitality management, proposent des offres flexibles à travers les bureaux en prestations de services ou mettent en place des services pour la gestion du flex office (application d’immeuble par exemple).

Sauf que ce virage vers la flexibilité et les services se situe hors des cœurs de métiers traditionnels. Pour se doter des compétences ad hoc, plusieurs options sont alors possibles de la création d’un département en interne jusqu’au rachat de sociétés spécialisées en passant par la mise en place de partenariats. En parallèle, les acteurs devront piloter la décroissance de leur cœur de métier (la location de bureaux, en particulier en région parisienne) et bien choisir la palette de services proposés (les offres de flexibilité sont bien accueillies, contrairement à ceux de conciergerie ou salle de sport).

Trois caps possibles pour les locaux professionnels du futur

Xerfi Observatoire a cherché à cerner les contours de l’immobilier de bureaux de demain. Trois grands courants ont été identifiés parmi lesquels la filière devra trouver son cap. La dimension « responsable » a ainsi pris de l’ampleur puisque la performance énergétique et carbone est le critère de choix des bureaux le plus important. La crise énergétique est aussi passée par là, à l’évidence, incitant à la mise en place de plans de sobriété. L’essor des obligations légales en matière d’audit extra-financier, en particulier sur les émissions de gaz à effet de serre, est pour sa part montée d’un cran pour les entreprises.

Le futur s’écrira aussi sans doute en régions, actant la perte d’attractivité structurelle de la capitale. C’est déjà bien ce qu’illustrent entre autres les flux de populations et d’emplois globalement défavorables à la capitale et les grandes manœuvres des entreprises clientes dans les grandes métropoles. Enfin, l’avenir de l’immobilier de bureaux passera également par les projets de rénovation ou reconversion : repositionnements (espaces de coworking…), autres usages (logement, coliving…).

Source : Xerfi Observatoire