Immobilier : « La crise du logement est devenue une réalité », Loïc Cantin

Après de premiers frémissements sur l’année 2022, le marché de l’immobilier a poursuivi son ralentissement de façon marquée et termine l’année 2023 en net repli. Après une période prolongée de dynamisme du marché, les ventes enregistrent ainsi une chute historique et inédite, avec des prix en baisse sur la majeure partie du territoire. La FNAIM dresse un bilan du marché.

D’un marché d’opportunité à un marché d’utilité

« Le logement est confronté à un retournement de marché inédit. L’année 2023 se termine sur un record historique de baisse de ventes sur un an (-22%, à 875 000 transactions) et une baisse des prix, conjuguées à une inflation persistante. Avec le blocage du marché de la transaction, la pénurie de biens à vendre s’accompagne désormais d’une pénurie de biens à louer. Nous sommes passés d’un marché d’opportunité à un marché d’utilité ? Les ventes de confort se raréfient, les ventes de contraintes demeurent », analyse Loïc Cantin, Président de la FNAIM.

Les transactions poursuivent leur chute

Après une première baisse en 2022, le volume des transactions est encore en chute en 2023. La FNAIM estime ainsi que 875 000 ventes ont été conclues dans l’ancien, soit une baisse de 21,5%, en comparaison aux 1 115 000 transactions sur l’année 2022. Il s’agit de la plus forte baisse sur les cinquante dernières années, avec 240 000 ventes de moins sur 12 mois glissants.

Si le phénomène reste variable selon les territoires, la plupart d’entre eux marquent une baisse d’au moins 7%. Seuls quelques départements comme les Ardennes ainsi que la Guyane (entre -7% et -3%), et la Guadeloupe (-3% à +3%) en outre-mer connaissent des baisses plus mesurées.

Cette décélération s’explique par l’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier : les Français ont perdu 15% de pouvoir d’achat immobilier en 2 ans.

Les prix marquent le pas

Côté prix, après des années de hausse sur l’ensemble de l’Hexagone, la plupart des territoires connaissent une baisse en 2023. A Paris, les prix repassent sous la barre des 10 000 €, avec une moyenne de 9 966 euros, soit une baisse de 5,7% sur un an et 7,7% sur deux ans. La baisse des prix est également marquée en banlieue parisienne (-3,6%), l’illustration d’un phénomène national lors duquel les villes connaissant les plus grandes baisses sont celles ayant connu les plus grandes hausses.

Demeure une exception à ce stade sur la côte méditerranéenne, le Sud de la France et la Corse, dont les villes, comme Perpignan, Montpellier ou Nice, résistent avec des prix en hausse de 1 à 3%.

Il est également intéressant de constater que les loyers ne suivent pas toujours les prix. Ainsi, même si Paris tient la corde avec un loyer moyen de 27,6 euros/m², ce n’est pas le cas de toutes les villes. Annecy, qui présente un prix moyen de 5 496 euros/m², affiche, quant à elle, un loyer moyen de 15,6 euros/m².

Évolution des loyers

Une profession qui évolue

Cette année, le marché de l’immobilier compte 150 000 emplois (salariés et agents commerciaux, dont 62% de femmes), et 32 000 agences immobilières et administrateurs de biens ont au moins un salarié. Ces professionnels de l’immobilier réalisent 62% des transactions de logements et gèrent environ 35% des locations vides du secteur privé.

Malgré le contexte difficile, l’immobilier a généré 19,4 milliards d’euros de chiffres d’affaires en 2023, soit autant que le secteur de la publicité et davantage que le secteur de la poste ou du courrier. Dans le détail, ⅔ de ce chiffre d’affaires a été réalisé par les transactions, et le reste par l’administration de biens.

Source : FNAIM