Immobilier neuf : Pas de reprise avant 2025 pour la promotion immobilière

La récession qui frappe les activités immobilières en général et les promoteurs immobiliers en particulier est d’une ampleur inédite depuis au moins 20 ans. Après le plongeon de 2023 (-40%), l’exercice 2024 s’annonce  délicat pour la profession avec une chute de 18,5% des ventes et de 5% des réservations de logements neufs.

Dans l’immobilier tertiaire, les surfaces commencées devraient céder 5% après une chute de 15% l’an dernier. Seul le segment des ventes en bloc (+4%) devrait tirer son épingle du jeu cette année, selon les prévisions des experts de Xerfi.

Pourtant, un rebond du marché (évalué à plus de 38 milliards d’euros hors taxe en 2022) semble envisageable d’ici 2026 mais sur de nouvelles bases.

En effet, plusieurs moteurs essentiels perdurent, à commencer par ceux des ventes en bloc et des marchés des résidences gérées (étudiantes, seniors, coliving).

Par ailleurs, les besoins en logements « abordables » restent criants en France.

Enfin, les programmes privilégieront les approches 100% bas carbone ainsi que la valorisation des constructions existantes autour des principes du recyclage urbain.

Dans ces conditions, une timide reprise des ventes de détail de logements neufs se profile d’ici 2025 tandis que, dans l’immobilier d’entreprises le rebond se dessinera grâce à la logistique, l’hôtellerie et l’industrie, de l’avis des experts de Xerfi.

Pour survivre nombre d’entreprises réduisent déjà leurs charges et externalisent certaines dépenses (marketing, communication, conseil…). La diminution du nombre d’implantations et la réallocation de ressources sont aussi au programme.

Mais la hausse des défaillances semble inéluctable ces prochains mois. Un phénomène susceptible d’accentuer la concentration du secteur de la promotion immobilière, déjà élevée. 

La fin du Pinel va contraindre l’engouement des investisseurs pour le neuf

La remontée des indicateurs ne permettra toutefois pas d’envisager un retour à la situation d’avant crise. La fin annoncée du dispositif Pinel fin 2024 contraindra l’engouement des investisseurs particuliers pour l’immobilier résidentiel neuf. Les promoteurs devront en outre composer avec un durcissement des exigences relatives à la construction (seuil 2025 de la RE 2020, ZAN). Ce qui entraînera de nouvelles hausses des coûts de production des logements et se répercutera en partie dans les prix. De quoi limiter l’accès à la propriété des ménages les plus modestes.

Les promoteurs vont devoir se diversifier pour rester dans la course

Face à des perspectives de croissance limitées jusqu’en 2026, les promoteurs doivent se diversifier pour trouver des relais de croissance. Tour de pistes de solutions à envisager pour rester dans la course.

Du résidentiel géré

Le développement de programmes dans le résidentiel géré est ainsi une piste à creuser et déjà explorée par Nexity, BNP Paribas Real Estate et Bouygues Immobilier. En effet, la demande est forte et l’intérêt des investisseurs se confirme.

Des services dans l’immobilier tertiaire

Intégrer des services dans les ventes de biens immobiliers tertiaires est une autre diversification possible. Le concept de bureau en tant que prestation de service offre de faire des perspectives prometteuses pour répondre aux changements dans la façon d’utiliser les espaces de travail. Plusieurs promoteurs (BMG, Legendre Immobilier ou Bassac) se sont d’ailleurs positionnés sur le coworking et ses variantes.

De la gestion d’actifs pour compte de tiers

Se lancer dans la gestion d’actifs pour compte de tiers est aussi une stratégie à considérer. La notoriété des grands groupes de la promotion immobilière leur permet en effet de capitaliser sur leur image pour offrir ce type de services aux investisseurs particuliers ou institutionnels. 

De l’immobilier durable

Elargir son expertise autour de l’immobilier durable devient également impératif. Les promoteurs doivent donc redoubler d’efforts pour proposer des constructions plus durables, à commencer par des bâtiments peu énergivores. Dans le tertiaire, le « bas carbone » est désormais un critère essentiel pour les investisseurs. Cela signifie que les opérateurs doivent nouer des partenariats stratégiques ou racheter des fabricants pour maîtriser l’accès aux matériaux durables comme par exemple la terre crue.

De la construction hors site

Mettre en place une filière de la construction hors site (ou préfabriqué) devient aussi incontournable pour limiter les émissions de CO2 pendant la phase de construction.

Les promoteurs sont également invités à prendre pied sur le marché prometteur du recyclage urbain (qui vise à transformer les bâtiments existants pour leur donner une nouvelle vie) grâce à la politique du « zéro artificialisation nette » des sols. Les projets devraient en effet doubler ces trois prochaines années, prévoient les experts de Xerfi. 

Vers une nouvelle donne concurrentielle

La crise de l’immobilier devrait pourtant laisser des traces dans la profession. Les cessations et défaillances vont sans doute s’accélérer. Par ailleurs, des opportunités de rachats pourraient émerger.

Renforcement de la concentration

Une tendance au renforcement de la concentration est attendue. Des opérations récentes, comme l’acquisition de Woodeum par Altarea et les ventes des filiales de Nexity à l’étranger, illustrent cette évolution. 

Le bail réel et solidaire et nouveaux modèles d’accession

Dans le même temps, la concurrence se déplace sur les nouveaux modèles d’accession. Le Bail réel solidaire (BRS) émerge ainsi comme une alternative majeure, représentant potentiellement 7% du marché d’ici 2026.

La nouvelle donne concurrentielle dépendra en partie de la capacité des promoteurs privés à intégrer ce modèle non lucratif et les autres formes alternatives telles que l’accession progressive, la location avec option d’achat, le co-investissement, le démembrement immobilier ou l’immobilier fractionné. 

Matériaux décarbonés et biosourcés

Pour sécuriser les approvisionnements en matériaux décarbonés et biosourcés, sceller des partenariats stratégiques ou procéder à des acquisitions est un levier à actionner. Nexity, Altarea, Icade, Sogeprom et d’autres ont ainsi conclu des alliances avec des spécialistes du hors site, de la construction bois et des matériaux bas carbone pour anticiper les réglementations et maîtriser les coûts.