Immobilier à la montagne : Un marché encore fluide malgré les difficultés du secteur en général

Un marché haut de gamme qui se maintient

Le marché de l’immobilier de prestige à la montagne se maintient. Sotheby’s International Realty France-Monaco, présent avec des agences locales à Tignes, Chamonix, Courchevel, Méribel et Megève, fait le point.

Alexander Kraft, Président – Directeur général de Sotheby’s International Realty France-Monaco, explique : « Après des années de records, le marché de l’immobilier de prestige est en train de se normaliser avec un plafonnement de prix. C’est une évolution naturelle qui fait partie du cycle du marché immobilier. Comme dans d’autres secteurs, les biens de très haute qualité, sans défaut, y compris les projets neufs, se vendent encore bien à la montagne. En revanche le marché pour les biens « normaux » est dans une phase de correction. Nous observons encore cependant une demande constante de la part des Français et des étrangers qui reviennent. Et en France nous avons la chance de bénéficier de stations très différentes en caractère, qui permettent d’offrir le meilleur à tous. »

Megève, Courchevel et Méribel : les incontournables classiques

Megève est devenu le « Paris de la montagne », avec à la fois l’implantation de tous les grands groupes de boutiques et d’hôtels, la présence de beaucoup plus d’étrangers depuis le confinement, et le fait qu’un nombre croissant de personnes y vivent à l’année ou s’y rendent tout au long l’année. Courchevel reste la station hyper haut de gamme avec une clientèle étrangère qui revient petit à petit. Méribel, qui était plus familiale auparavant, est devenue une « petite Megève », avec un certain nombre de personnes férues de la Megève d’antan qui se sont réorientés vers Méribel montée en gamme. Il faut bien distinguer les stations, réaliser que chacune d’elles a un caractère unique.

Au cœur des Alpes, Megève, Courchevel et Méribel restent des destinations phares pour les amoureux des pistes. « Compter minimum 20 0000 euros du mètre carré pour de beaux biens sans défaut à Megève, entre 40 et 50 000 euros du mètre carré à Courchevel et pouvant atteindre 30 à 35 000 euros à Méribel, explique Olivier Roche, PDG des agences Sotheby’s International Realty à Megève, Courchevel et Méribel. Les zones prisées sont celles qui sont connectées aux pistes de ski et si possible aux villages. À Megève c’est toute la zone de Rochebrune, de Jaillet bas qui est très bien exposée et du Mont d’Arbois qui reste une valeur sûre notamment depuis le Covid car en hauteur et isolé. A Courchevel, le marché est reparti de manière incroyable avec des ventes records notamment sur les zones premiums que sont le Jardin Alpin, Bellecôte, Les Chenus. Et enfin à Méribel c’est toute la bande qui descend du Belvédère par la route de la Renarde jusqu’au centre-ville qui est particulièrement recherchée ». On observe aussi une grosse tendance à Courchevel à préférer un chalet rattaché à un hôtel 5 étoiles et tous les services qui vont avec.

Aujourd’hui, les clients ne souhaitent plus de bien nécessitant des travaux jugés trop coûteux et trop complexes en termes de réglementation. C’est pourquoi les acheteurs se tournent de plus en plus vers le neuf. « Il n’y pas de différence notoire entre la clientèle qui achète dans le neuf et celle qui acquiert dans l’ancien. C’est l’opportunité de la bonne acquisition qui prend le dessus. Mais les biens neufs sont plébiscités pour deux raisons : les avantages fiscaux liés au processus para-hôtelier et les avantages des nouvelles réglementations de construction », détaille Olivier Roche.

En effet, les avantages fiscaux liés au para-hôtelier sont nombreux. Outre le fait que les frais de notaire soient réduits à 2% au lieu de 7% minimum, l’acquisition dans le neuf peut permettre de bénéficier de certains avantages dans la mesure où l’acquéreur est enclin à louer son bien: récupération de la TVA totale, soit 20% du prix affiché, et exonération (dans certains cas) d’une partie de la plus-value en cas de revente après 5 ans suivant l’acquisition. 

« Les réglementations sur des programmes neufs sont plus conformes aux attentes et aux critères de la clientèle actuelle avec, par exemple, une meilleure distribution des volumes. Les nouvelles techniques de construction permettent aussi une réduction des charges d’exploitation et de copropriété. Il y a également la garantie décennale, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien. Enfin, l’utilisation de techniques et matériaux plus respectueux de l’environnement réduisent l’empreinte carbone. On note aussi un retour en arrière pour les programmes d’envergure comprenant un grand nombre d’appartements. L’exclusivité et l’intimité sont davantage recherchés, ce qui est très positif pour l’avenir des constructions en montagne et en vue de la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette à horizon 2050)», conclut Olivier Roche.

Chamonix : la station familiale qui devient de plus en plus haut de gamme

Chamonix était traditionnellement une station très sportive, particulièrement prisée des étrangers et moins orientée vers l’après-ski et la vie sociale (shopping, restaurants, etc.). Cela a commencé à changer il y a 10 ans et s’est beaucoup accéléré depuis 5 ans avec l’arrivée de nombreux nouveaux magasins et restaurants. Le marché de l’immobilier est y naturellement monté en gamme aussi.

Bien que le marché général se tempère, le succès de Chamonix ne se dément pas : la demande est constante et régulière, en particulier pour la résidence secondaire. « La tendance actuelle est aux grands chalets avec un emplacement premium. Les prix ne baissent pas pour ces biens sans défaut et tendent même à monter sur les secteurs les plus recherchés à Chamonix. », précise Lionel Thomas, directeur des agences Chamonix et Chamonix Argentière Sotheby’s International Realty.

Les secteurs les plus demandés restent les quartiers des Bois, des Nants, des Praz, des zones proches du golf, du centre-ville et accessibles à pied, à vélo, en train, en voiture… Et plus particulièrement les biens proches du domaine skiable de la Flégère. 

« Les acheteurs, principalement Européens (dont des Français) et Australiens, ont un budget de plus en plus important, entre 5 et 7 millions d’euros. La fourchette de prix pour un bien à Chamonix peut varier considérablement, allant de 1 à 16 millions d’euros. Les biens restent très peu de temps sur le marché, il ne faut pas hésiter à faire une offre rapidement quand il correspond aux attentes », explique Lionel Thomas.

Tignes : une nouvelle station qui sort de l’ombre, portée par un bel enneigement

Jusque-là moins connue que ses voisines citées précédemment, Tignes est la nouvelle station qui émerge. Auparavant à la réputation plutôt confidentielle, une destination pour les professionnels ou les connaisseurs, Tignes est beaucoup montée en attractivité et devenue de plus en plus populaire avec le changement climatique. En effet, alors que nombre de stations peinent désormais à avoir de la neige, Tignes apporte une certaine garantie d’avoir de la neige du fait de sa position dans les Hautes-Alpes. Conséquence de cette attractivité croissante, la station est montée en gamme avec de plus en plus d’activités hors ski : restaurants, shopping, spa, divertissements, hôtels, etc.

Les zones les plus prisées incluent Tignes Le Lac en tête, suivies de Val Claret, Les Boisses et Les Brévières. 

« Comme sur d’autres marchés de prestige pendant les deux dernières années, le prix au mètre carré a augmenté de 20%. Jusqu’ici le marché de l’immobilier de prestige se porte encore étonnamment bien étant donné les circonstances », rapporte Christine Liatti, cofondatrice de Tignes Sotheby’s International Realty.

Cela peut s’expliquer à Tignes car les prix sont plus accessibles que dans des stations comme Courchevel ou Megève. Pour le moment, sa réputation ne se dément pas et la demande reste soutenue pour profiter de la station tout en se constituant un patrimoine immobilier rentable. Reste à voir ce que les prochains mois réservent à l’immobilier de montagne.

La clientèle est surtout composée de familles et de sportifs amoureux de la montagne. Les Européens sont majoritairement présents mais il y a de plus en plus de Brésiliens et d’Américains. Du fait de la renommée de la station et de ses pistes, le critère majeur reste l’accessibilité aux remontées mécaniques mais aussi l’offre complète d’activités hors-ski. Les acheteurs recherchent principalement des appartements de 80 à 110 mètres carrés dont les prix varient de 800 000 à 1,5 million d’euros. Mais la demande est également importante pour des biens d’exception avec des budgets dépassant largement 1,5 million d’euros pour des chalets. 

« Sur le marché haut de gamme, il faut compter entre 14 000 et 20 000 euros le mètre carré. Tout investissement actuel à Tignes est une bonne affaire dans la mesure où la station monte en gamme rapidement. La location saisonnière reste un marché très dynamique avec une forte demande pendant la haute saison (de décembre à avril) et on note d’ailleurs un développement et un élargissement de la saison d’été», poursuit Christine Liatti. Les chalets haut de gamme de 250 à 300 mètres carrés, avec un grand nombre de services associés, se louent entre 10 000 et 40 000 euros la semaine. Pour un chalet de 500 mètres carrés pouvant accueillir 14-16 personnes avec chef, majordome, service de ménage et chauffeur, il faudra débourser 35 000 euros  la semaine en moyenne saison contre 70 000 euros en haute saison.

Source : Sotheby’s International Realty France-Monaco