Immobilier : Un marché qui n’attend plus que ses acheteurs

Le mois de février confirme le ralentissement précoce de la baisse des prix constatée sur les trente premiers jours de l’année. Du moins pour une certaine partie du pays. Les prix au sein des villes du Top 10 et du Top 50 ont continué de baisser sur le dernier mois (-0,1%) mais à un rythme de moins en moins soutenu. Pour rappel, les dix plus grandes villes de France ont perdu -0,2% en décembre et janvier derniers, et les cinquante plus grandes villes -0,2% et -0,1%. Le point avec MeilleursAgents.

Une France à deux vitesses

Ce constat cache cependant deux réalités. Alors que les prix continuent de se stabiliser sur ce dernier mois avec des évolutions à Rennes de +0,1%, +0,2% à Nantes et Lyon et +0,3% pour Lille et Montpellier, certaines autres métropoles continuent de bien reculer avec -0,9% à Bordeaux et -0,8% à Strasbourg et Toulouse. Les prix de l’immobilier sur l’ensemble de la France suivent cette logique de stabilisation avec -0,1% de baisse en février contre -0,3% en décembre et -0,1% en janvier.

En revanche, dans la capitale, les espoirs d’un ralentissement de la baisse s’éloignent. Paris poursuit sa chute avec -0,7% sur le mois de février (-6,6% sur un an), un rythme mensuel de baisse encore plus élevé que l’année dernière où Paris baissait de -0,5% en moyenne par mois.

En ce qui concerne les zones rurales, le mois de février 2024 confirme l’entrée de ce territoire dans un véritable cycle baissier avec un recul des prix sur six mois (-1,7%), une première depuis 2015 ! Si les prix de ces logements situés majoritairement à la campagne profitaient d’une embellie suite de la crise sanitaire, ils semblent désormais faire face à un retour à la normale dans un contexte bancaire qui demeure tendu.

Les délais de vente : une clé de lecture cruciale pour les prochains mois

Dans ce contexte, les vendeurs acceptent-ils pleinement les négociations menées par les acheteurs ? Le niveau très élevé des délais de vente moyens sur l’ensemble des onze plus grandes villes de France laisse penser que ce n’est pas le cas. En effet, leurs durées témoignent même d’un certain attentisme du côté des vendeurs qui peuvent se le permettre. En effet, le délai moyen pour vendre un bien dans ces villes au 1^er mars 2024 est de 77 jours contre 59 il y a un an, soit près de 18 jours en plus. Plus aucune de ces métropoles n’enregistre un délai de vente moyen inférieur à deux mois !

Sur le dernier trimestre, les métropoles de Bordeaux et Toulouse ont vu leurs délais de vente moyens augmenter respectivement de 15 et 10 jours. Montpellier, avec ses 14 jours supplémentaires sur le trimestre, détient actuellement le record du délai de vente le plus long parmi les onze plus grandes villes de France : compter en moyenne trois mois (90 jours) pour y vendre un bien, contre deux mois et demi (76 jours) il y a un an. Dans cette ville, les vendeurs semblent visiblement ne pas accepter les conditions de marché actuelles ou tout du moins mettre plus de temps que traditionnellement à trouver un accord avec les acheteurs. Bien que les prix aient augmenté de +2% sur un an à Montpellier, de tels délais pour vendre ne permettent pas d’envisager des perspectives positives pour la ville. En effet, si les conditions pour retrouver un pouvoir d’achat immobilier intéressant côté acheteurs tardent à revenir, certains vendeurs ne pourront plus se permettre d’attendre et seront de facto contraints d’accepter de baisser leurs prix.

Vers un retour du pouvoir d’achat immobilier ?

La revalorisation salariale opérée dans certaines organisations au début de l’année, suivant l’inflation, combinée à une légère amélioration des conditions d’accès au crédit (baisse de 0,25 points de pourcentage entre décembre 2023 et février 2024 – source Empruntis) permettent aux ménages français de regagner quelques mètres carrés de pouvoir d’achat. Bordeaux, Toulouse et Paris enregistrent les meilleures augmentations de pouvoir d’achat (+9,6%, +9,3% et +8,7%) par rapport à leur point le plus bas atteint au dernier trimestre 2023. À long terme, la correction des prix observée depuis la hausse des taux d’intérêt dans certaines villes contribue de manière significative à rattraper le pouvoir d’achat de 2022. En effet, suite à une baisse de plus de 10% depuis janvier 2022, Paris affiche un pouvoir d’achat immobilier de 28m² au 1^er mars 2024, une surface qui n’est plus qu’à 1m² de son niveau de début 2022. De même, Lyon et Bordeaux, après avoir atteint des baisses de -7% et -7,2% (depuis le 1^er janvier 2022), ne sont plus qu’à 4m² de leur niveau de 2022.

Mais la route est encore longue : le pouvoir d’achat des ménages s’est tellement dégradé en deux ans que seulement deux des plus grandes métropoles françaises (Toulouse à 52m² et Nantes à 55m²) ne disposent d’un pouvoir d’achat supérieur à cinquante m² alors qu’elles étaient du nombre de six (Rennes, Lille, Nantes, Toulouse, Montpellier et Marseille) en janvier 2022. Sur le plan national, il faudrait que les prix baissent encore de 17% pour retrouver le niveau initial de pouvoir d’achat immobilier des ménages français avant la hausse des taux.

Les points saillants qui ressortent de ce Baromètre

• Dans la capitale, les espoirs d’un ralentissement de la baisse des prix s’éloignent. Paris poursuit sa chute avec -0,7% sur le mois de février (-6,6% sur un an) ;
• Concernant les zones rurales, le mois de février 2024 confirme l’entrée de ce territoire dans un véritable cycle baissier avec un recul des prix sur six mois (-1,7%), une première depuis 2015 ; 
• Au 1^er mars, le délai moyen pour vendre un bien dans les onze plus grandes villes françaises est de 77 jours contre 59 il y a un an (+18 jours). Plus aucune de ces métropoles n’enregistre un délai de vente moyen inférieur à deux mois ; 
• Les vendeurs semblent ne pas accepter les conditions de marché actuelles, ou du moins mettre plus de temps qu’habituellement à trouver un accord avec les acheteurs ; 
• À long terme, la correction des prix observée depuis la hausse des taux d’intérêt dans certaines villes contribue de manière significative à rattraper le pouvoir d’achat de 2022 ; 
• Sur le plan national, il faudrait que les prix baissent encore de 17% pour retrouver le niveau initial de pouvoir d’achat immobilier des ménages français avant la hausse des taux.