Immobilier : Seuls 20 à 30% des ménages français réellement « éligibles » à l’achat

En 2024, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale se stabilise autour de 58%. La question qui se pose alors : le logement en propriété est-il abordable pour un ménage moyen ? Et quelle est la part des ménages qui dispose aujourd’hui des ressources suffisantes pour acquérir son logement ? Cette question est d’autant plus pertinente que la brusque remontée des taux d’intérêt en 2022 et 2023 a pris de nombreux acquéreurs à revers rendant pour beaucoup le rêve de la propriété inaccessible.

Afin d’apporter un éclairage nouveau sur cette question, Wüest Partner France, société indépendante de conseil, expertise et services en immobilier d’origine suisse, a analysé les données des revenus des ménages et des prix des logements dans les départements ainsi que dans les principales villes de France métropolitaine. Wüest Partner a ainsi établi le revenu minimal permettant aux ménages d’accéder à la propriété. 

Résultats : il faudrait un revenu annuel de 48 000 euros environ (respectivement 45 000 euros) pour pouvoir se permettre d’acquérir un appartement ou une maison aux conditions actuelles du marché. Or, seuls 20 à 30% des ménages français tombent dans cette catégorie. Ainsi, le logement en propriété est loin d’être abordable. Décryptage …

Le revenu disponible brut des ménages en croissance de +14% contre +23% pour le logement

L’attrait pour la pierre a toujours été fort pour les Français, avec une attirance particulière pour la propriété individuelle, même si cela ne se reflète pas vraiment dans les chiffres. Si la part des ménages propriétaires de leur résidence principale n’a en effet cessé de croître de 1980 à 2010, elle n’a que faiblement augmenté ces 20 dernières années, pour se stabiliser autour de 58% aujourd’hui.

Cette stagnation illustre le fait qu’il est devenu de plus en plus difficile de financer l’achat de son logement, avec des prix qui ont augmenté plus vite que les revenus. En effet, les prix des logements anciens ont connu une hausse continue (+24% entre 2018 et 2022), alors que le revenu disponible brut des ménages a affiché une croissance de +14% sur la même période.

Évolution des prix des logements anciens et du revenu disponible brut des ménages, indice (base 100 = 1996)

Wüest Partner a établi le revenu minimal permettant aux ménages d’accéder à la propriété. Ce calcul prend en compte le prix moyen d’achat au mètre carré d’une maison « type » de 120 m² et d’un appartement « type » de 80 m² dans les départements et les villes concernés (source : Fnaim).

Wüest Partner  a fait ensuite l’hypothèse que l’acquisition du logement est financée à 20% par un apport personnel et à 80% par un crédit immobilier au taux fixe de 4,1% sur 25 ans (état : janvier 2024). Les règles usuelles recommandées par le HCSF lors de l’octroi d’un crédit ont été appliquées, c’est-à-dire que les charges annuelles liées au logement (amortissement, intérêts et assurance emprunteur de 0,35%) ne doivent pas dépasser 35% du revenu annuel du ménage.

Pour calculer ce revenu, les données de l’INSEE (Filosofi) sur les quantiles du revenu disponible des ménages en 2020 ont été utilisées. Le revenu disponible comprend les revenus d’activités, mais également les pensions, transferts et autres prestations sociales. Après ajustement pour la taille du ménage et l’évolution des salaires entre 2020 et 2023, il a été possible de construire un revenu disponible médian des ménages par département et par ville et de déterminer la part des ménages dont les revenus sont suffisants pour pouvoir envisager un achat immobilier.

Logement en propriété loin d’être accessible

Ainsi, à l’échelle nationale, le revenu disponible annuel médian des ménages s’élève à 38 000 euros. En appliquant le taux d’effort de 35%, un ménage moyen peut se permettre d’acheter un logement pour 244 000 euros. Il s’agirait du prix « supportable » qu’on peut comparer ensuite au prix du marché pour la maison et l’appartement « type » de notre analyse (respectivement 120 m² et 80 m²).

Selon la FNAIM, le prix moyen de vente de la maison et de l’appartement « type » s’élève à 291 500 euros pour la maison et à 307 000 euros pour l’appartement. Le fait que l’appartement soit plus cher que la maison au niveau national s’explique d’une part par le fait que la plupart des appartements se situent dans des zones urbaines, et donc plus onéreuses, tandis que de nombreuses maisons individuelles se trouvent dans des zones périphériques ou à la campagne. D’autre part, le standard en termes d’aménagement et de  construction est en général plus élevé pour les appartements.

Les prix du marché présentent ainsi un écart de 19% pour la maison et de 26% pour l’appartement par rapport au prix abordable. En d’autres termes, il faudrait un revenu annuel de 48 000 euros environ (respectivement 45 000 euros) pour pouvoir se permettre un appartement (respectivement une maison) aux conditions actuelles du marché. Or, seuls 20 à 30% des ménages français tombent dans cette catégorie. Ainsi, le logement en propriété est loin d’être abordable.

Des différences départementales importantes

L’accessibilité financière de la propriété diffère considérablement entre les départements (figures 2a et 2b). Si l’on considère les appartements, dans 23 des 96 départements de France métropolitaine, les prix du marché surpassent actuellement le niveau qui serait supportable pour un ménage médian. Il s’agit principalement des départements de l’Ile-de-France (Paris : +170%, Hauts-de-Seine : +67%), de la Savoie (+28%) et de la Haute-Savoie (+24%) ainsi que des départements le long des côtes méditerranéenne et atlantique comme les Alpes-Maritimes (+68%) ou la Corse-du Sud (+36%), bien que les revenus annuels y soient supérieurs à la moyenne nationale. Dans ces départements, seuls 20% environ des ménages disposent du revenu nécessaire pour pouvoir acquérir l’appartement « type » de 80 m² de cette analyse.

En revanche, dans 70% du territoire, les prix des appartements restent abordables pour un ménage disposant d’un revenu médian. Dans certains départements périphériques ou plus ruraux comme la Creuse en Nouvelle-Aquitaine, les Ardennes, les Vosges ou la Haute-Saône à l’est de l’hexagone, les prix de vente sont actuellement inférieurs de plus de 50% au niveau abordable, si bien que 90% des ménages de ces départements pourraient théoriquement accéder à la propriété.

À première vue, il peut apparaître paradoxal que seulement 20 à 30% des ménages français aient la capacité d’accéder à la propriété au niveau national, alors que 70% du territoire affiche encore des prix considérés comme abordables. Cependant, cette apparente contradiction s’explique par le fait que les zones les plus onéreuses correspondent également aux régions les plus densément peuplées et disposant du plus grand nombre de logements.

L’accès à une maison se restreint à seulement 53 départements

Pour un ménage aspirant à acquérir une maison standard de 120 m², la situation s’avère être plus complexe. Effectivement, tandis que l’achat d’un appartement demeure à la portée d’un ménage au revenu médian dans 73 des 96 départements de la France métropolitaine, l’accessibilité à une maison individuelle se restreint à seulement 53 départements pour ce même ménage. 

Il est particulièrement difficile d’accéder à la propriété dans 30 départements sur les 96 du territoire : l’écart entre les prix du marché et les prix abordables y est en effet supérieur à 25%. On retrouve les stations balnéaires sur la côte atlantique et méditerranéenne, l’Ile-de-France ainsi que les grandes métropoles de France. Là encore, ce sont les départements plus ruraux du centre de la France ainsi que la région Grand Est où les ménages ont le plus de chances de pouvoir s’offrir une maison, malgré des revenus médians le plus souvent inférieurs à la moyenne nationale.

Quelles villes disposent encore de prix abordables ?

Wuest Partner finit cette analyse par un aperçu de l’état dans les 70 villes du baromètre de FNAIM-Clameur. On assiste à une forte hétérogénéité comme au niveau départemental. Ainsi, pour la ville d’Annecy qui est attractive pour sa qualité de vie, il faut disposer de 68 000 euros pour acheter l’appartement « type », alors que le revenu disponible médian des ménages s’élève à 40 600 euros. C’est également le cas des villes de Nice et d’Antibes qui sont très prisées comme lieu de villégiature. 

À Boulogne-Billancourt qui se distingue par son revenu médian le plus élevé du classement (soit plus du double de la moyenne nationale), seuls 10% des ménages disposent des ressources nécessaires pour acquérir l’appartement « type ». Ces revenus plus élevés ne suffisent donc pas à contrebalancer le niveau élevé des prix.

À l’inverse, en bas du classement du tableau ci-dessous, on retrouve des villes où les prix des appartements sont beaucoup plus abordables. C’est le cas de Mulhouse avec 80% des ménages qui peuvent accéder à la propriété, et ce malgré un revenu médian nettement inférieur à la moyenne nationale.

Accessibilité financière pour l’appartement « type »: les 10 villes les plus chères et les 10 villes les moins chères

Villes	Revenu médian	Revenu nécessaire*	Prix de vente/prix abordable	part des ménages pouvant s’offrir l’appartement
Paris	44 800	124 000	177%	<10%
Montreuil	35 200	81 000	130%	<10%
Boulogne-Billancourt	54 900	110 000	100%	10%
Nice	32 900	62 000	89%	10%
Antibes	36 500	67 000	84%	<10%
Saint-Denis	29 900	52 000	75%	10%
Asnières-sur-Seine	45 800	80 000	75%	10%
Courbevoie	51 200	88 000	73%	10%
Issy-les-Moulineaux	53 700	91 000	69%	10%
Annecy	40 600	68 000	69%	10%
La Roche-sur-Yon	34 200	30 000	-11%	60%
Cherbourg-en-Cotentin	34 800	28 000	-18%	60%
Perpignan	26 600	21 000	-20%	60%
Le Mans	32 500	24 000	-24%	70%
Cholet	35 200	26 000	-24%	70%
Quimper	33 700	25 000	-24%	70%
Tourcoing	31 100	22 000	-28%	70%
Limoges	30 000	20 000	-33%	70%
Mulhouse	27 300	16 000	-38%	80%
Saint-Étienne	29 700	16 000	-46%	80%
France	38 000	48’000	0.26	20%

Source : Wüest Partner France