Immobilier : Investir dans le neuf ou l’ancien à rénover ?

Sans surprise, il n’existe pas de réponse magique universellement applicable. Le meilleur choix dépend de plusieurs critères, à commencer par la localisation. Le point avec une étude Maslow.immo.

Homme qui s'interroge

© adobestock

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Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, de nombreux Français retrouvent leur appétit pour la pierre et le goût de l’investissement. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires, l’achat d’un bien locatif offre de nouveau des perspectives prometteuses.

Toutefois, face à l’incertitude et à la diversité du marché, un dilemme hante les acquéreurs : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ? Réponse avec Maslow.immo qui a établi, pour la deuxième année consécutive, un double classement des villes où il fait meilleur investir dans le neuf ou, au contraire, dans l’ancien à rénover.

Baisse des prix, incertitudes sur l’avenir et durcissement réglementaire

Le marché immobilier semble enfin voir la lumière au bout du tunnel. Mais qu’y a-t-il de l’autre côté ? Le reflux des taux d’intérêt à l’œuvre depuis plusieurs mois s’accompagne désormais d’une baisse des prix de la pierre beaucoup plus franche, avec un recul au mètre carré estimé entre 7 % et 8 % sur un an. Pour autant, le contexte reste fragile et invite plus que jamais à opérer les bons arbitrages entre le neuf et l’ancien.

Le neuf affiche de prime abord des tarifs généralement plus élevés, de l’ordre de 20 % en moyenne, mais apporte de nombreuses garanties en matière de confort et de qualité. À l’inverse, l’immobilier ancien offre aux acheteurs une plus grande marge de négociation et des emplacements stratégiques, tout en impliquant quasi systématiquement des coûts de mise en conformité avec les nouvelles normes de décence énergétique (DPE). Rappelons qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) sera même exigible pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans comptant 51 lots ou plus à compter du 1er janvier 2025.

La ville, clé des arbitrages

Alors, faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien ? Il n’existe pas évidement pas de réponse magique universellement applicable. Le meilleur choix dépend de plusieurs critères, à commencer par la localisation. La situation géographique est en effet le point clé de tout projet immobilier et permet dans bien des cas de trancher entre les deux options. Aussi, pour aider les acquéreurs à faire le bon choix, Maslow.immo a dressé un double top 5 des villes où il fait meilleur investir dans le neuf ou au contraire dans l’ancien rénové.

Top 5 des villes où le neuf est moins cher que dans l’ancien rénové

  • Meyzieu : – 51,19 %
  • Bordeaux : – 42,77 %
  • Montreuil : – 42,13 %
  • Meylan : – 11,39 %
  • Clamart : – 10,76 %

Commune de l’Est lyonnais, Meyzieu fait son entrée au classement et s’empare d’emblée de la première marche du podium, occupée l’an passé par La Rochelle. Seule la ville de Bordeaux, distinguée l’année dernière, parvient à se maintenir dans le top 5. Montreuil arrive juste derrière avec un prix dans le neuf plus intéressant que dans l’ancien à rénover.

« Le choix entre l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien dépendra largement du projet de chaque acquéreur, du profil d’investisseur et de la localisation du bien. Généralement, les terrains disponibles pour la construction neuve sont disponibles dans les villes situées à proximité d’une ville centre, accessible rapidement en transport. L’attention devra alors être portée sur la proximité des commerces et l’accès rapide à la ville centre, sans oublier le dynamisme du bassin d’emploi », explique Pierre-Emmanuel Jus, Directeur délégué de Maslow.immo.

Top 5 des villes où l’ancien rénové est moins cher que dans le neuf

  • La Roche-sur-Yon : – 23,23 %
  • Pessac : – 23,06 %
  • Lyon : – 14,93 %
  • Créteil : – 9,20 %
  • Nice : – 9,08 %

Le top 5 où l’ancien rénové est le plus intéressant ne compte, en revanche, aucun rescapé de l’année 2023. Située en Vendée, La Roche-sur-Yon arrive en tête du classement. En 2ème position, la ville de Pessac connue pour ses vignobles, qui accueille de nombreux étudiants et chercheurs sur l’un des plus importants campus européens. Lyon, Créteil et Nice complètent le podium.

« Les biens dans l’ancien sont souvent situés là où la pression immobilière est la plus forte, idéal si on enlève la contrainte de la voiture pour le travail et les loisirs. Ce type de logements peut impliquer des coûts de rénovation importants qui ne doivent pas être sous-estimés. Mais plus la tension locative est forte, plus il est possible d’augmenter le prix du loyer et donc la rentabilité. Une tendance cependant à nuancer dans les villes où l’encadrement des loyers est appliqué », conclut Pierre-Emmanuel Jus.

Méthodologie

Cette étude a été réalisée sur la base de données des notaires, de l’observatoire de l’ADEME et du tensiomètre de locservice.

Les données sur la rénovation énergétique se basent sur un bassin de 1000 rénovations entre 2022 et 2023 (étude Flatloker) pour passer d’un DPE G à D.

Les prix au m² rénové (uniquement des parties privatives) prend en compte 2 types de rénovations :
remises de peinture, pose du petit mobilier, dépose et pose de carrelage, dépose et pose de moquette (données de Little Worker).

Les fenêtres avec ventilations, l’isolation des murs et des plafonds, l’extracteur d’air silencieux, le chauffe-eau thermodynamique, le radiateur électrique à inertie fluide, l’enlèvement des déchets et la mise en déchetterie, la préparation et la mise en peinture ainsi que le nettoyage (données de Flatlooker).

Par MySweetImmo