DPE : Ce qui pourrait changer (ou pas) pour les propriétaires-bailleurs de logements meublés

Jusqu’à la fin de l’année, les débats sur le contenu du Projet de Loi de finances 2025 vont certainement concentrer toute l’attention. Pourtant, ils ne doivent pas faire oublier aux propriétaires l’entrée en vigueur de nouvelles règles relatives à la performance énergétique des logements.

Le DPE en 2025 : ce qui doit changer

Au 1^er janvier 2025, de nouvelles mesures relatives au DPE en location meublée doivent entrer en vigueur, sous l’effet de la loi du 22 août 2021, et du décret du 18 août 2023. Ces mesures entrainent l’interdiction de location des biens ayant une note de DPE « G » à partir du 1^er janvier 2025. Elles font suite à la mesure de gel des loyers en vigueur depuis le 22 août 2022 pour les logements classés « F » ou « G ».

D’autres interdictions de mise en location sont programmées pour les années suivantes : au 1^er janvier 2028 pour les logements classés « F », puis au 1^er janvier 2034 pour ceux classés « E ». Un calendrier assoupli est prévu en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, avec une interdiction repoussée 1^er janvier 2028 pour les logements classés « G », et au 1^er janvier 2031 pour les logements classés « F ». Quelques exceptions existent toutefois pour certains types particuliers de biens, et sur des motifs basés sur les dispositions des codes du patrimoine, de l’urbanisme ou de l’environnement.

Un autre élément à surveiller concerne les meublés de tourisme qui, à l’heure actuelle, ne sont pas touchés par ces mesures. Toutefois, une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a prévu d’étendre les exigences de performance énergétique à ces logements. Les loueurs de meublés de courte durée auront tout intérêt à se tenir informé du contenu final du texte dont l’entrée en vigueur est prévue au 1^er janvier 2025. Néanmoins, concernant la performance énergétique, la mise en place d’un calendrier d’application a déjà été évoquée lors des précédents examens du texte.

Quel impact pour les propriétaires en 2025 ?

En principe, seuls les bailleurs de biens classés « G » seront très prochainement touchés, mais cela pourrait très prochainement changer.

« En effet, lors de son discours de politique générale du 1^er octobre, Michel Barnier a évoqué un éventuel report de l’interdiction de mise en location prévue pour 2025. Si rien n’est acté, il faut néanmoins y voir un signe de la volonté de limiter l’impact des interdictions de location pour les passoires thermiques », précise Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com.

Cette intervention est dans la continuité de la réforme du DPE, en vigueur depuis cet été, qui a permis aux logements de moins de 40m² de bénéficier d’une nouvelle méthode de calcul, débouchant bien souvent sur une note supérieure. Pour vérifier son éligibilité, il convient de se rendre sur le site de l’ADEME et, le cas échéant, y faire générer une nouvelle étiquette DPE.

2025 : Le moment d’actualiser son DPE ?

Pour pouvoir louer un bien ou demander une augmentation de loyer, il faudra donc pouvoir présenter un DPE valide au locataire. Or, si, en principe, la durée de validité d’un DPE est de 10 ans, elle a été revue à la baisse pour les DPE ayant été effectués il y a quelques années, et 2025 est justement une date clé pour une partie d’entre eux.

« Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont vu leur validité prendre fin au 31 décembre 2022, et pour les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021, leur validité a été ramenée au 31 décembre 2024, ce qui implique qu’ils devront réaliser un nouveau DPE en 2025 », souligne Baptiste Bochart.

Que faut-il anticiper en 2025 ?

Pour de nombreux bailleurs, il se pourrait toutefois que des travaux de rénovation énergétique soient à prévoir à plus ou moins long terme. Et faire réaliser un audit énergétique peut être une bonne manière de se renseigner sur la meilleure façon d’améliorer son DPE.

Et si des dépenses doivent être entreprises, il est possible de les anticiper, notamment en considérant un changement de régime d’imposition. En optant pour le régime réel, les bailleurs de logements meublés pourront déduire le coût des travaux de rénovation énergétique réalisés de l’imposition de leurs revenus de location meublée, sous la forme d’amortissements. Ce régime s’avère donc plus avantageux que le régime micro-BIC en cas de travaux à entreprendre.

« En cas de changement de régime, il faudra donc veiller à bien respecter la date limite pour la levée de l’option pour le régime réel, qui doit être réalisée avant la date de déclaration de revenus de l’année fiscale concernée par le changement. Autrement dit, si des travaux sont entrepris en 2025, la levée d’option devra être faite avant la fin du mois de mai 2025, pour que le régime réel soit appliqué pour la déclaration des revenus 2025 qui sera réalisée en 2026″, conclut Baptiste Bochart.