Immobilier & LMNP : Le Sénat adopte l’article 24 du PLF 2025

Vendredi 29 novembre dans l’après-midi, les sénateurs ont adopté l’article 24 qui propose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les loueurs de meublés.

Et si le sujet pouvait laisser présager une certaine passe d’armes entre partisans et détracteurs de la mesure, à l’instar de celle ayant conduit au rejet de ce même article par l’Assemblée nationale quelques trois semaines plus tôt, cette dernière a été pour le moins rapide.

Un sujet expédié au sénat …

Pressés par le calendrier, avec un examen qui devait être achevé le 30 novembre (et environ encore un millier d’amendements restants à examiner au moment du vote sur l’article 24 sur les plus de 2200 déposés), les sénateurs ont, pour ainsi dire, « expédié » le sujet de l’article 24 avec pas moins de 15 amendements et sous-amendements traités en quelques minutes.

À l’exception des amendements qui proposaient la suppression de l’article 24, ayant fait l’objet d’un vote séparé, tous les autres ont fait l’objet d’une discussion conjointe, et ont été présentés successivement avant que les votes ne s’enchainent à un rythme effréné.

… et une suppression rapidement rejetée

La suppression de l’article 24 a donc été rapidement rejetée, malgré les arguments formulés à l’encontre de cet article, notamment par Emmanuel Capus, sénateur du Maine-et-Loire, avançant l’incohérence d’une mesure généralisée à l’ensemble des loueurs, et pas seulement à la location de courte durée, en pleine crise du logement, alors même que la location meublée de longue durée répond à une demande bien réelle d’un public en grand besoin de ce genre d’hébergement. Illustrant dans son intervention un cas typique d’« instabilité fiscale », sa position n’a toutefois pas été suivie par la majorité des sénateurs présents, dans un hémicycle pour le moins dépeuplé à ce moment du vote.

Pour le reste des amendements, tenant à la restriction de la mesure à la location de courte durée, à l’exclusion de certaines catégories de logements, ainsi qu’au calendrier d’application de la mesure, tous ont été présentés à la suite, avant leur vote.

Seules les résidences gérées échappent dorénavant au champ d’application de cet article

En conséquence, seuls 4 amendements, dont deux déposés par le gouvernement, ont été adoptés. De ce vote éclair, seules les résidences gérées ont su tirer leur épingle du jeu. Grâce aux amendements I-31 et I-2104 (déposé par le gouvernement), les résidences séniors et étudiantes, ainsi que certains établissements d’accueil réservés à un public spécifique comme les personnes âgées ou handicapées, ont été exonérées du champ d‘application de l’article 24 afin de préserver un investissement jugé essentiel dans ces secteurs.

À cette liste, les sénateurs sont parvenus à faire ajouter les résidences de tourisme, grâce au sous amendement I-2282 (déposé sous l’amendement 2104 du gouvernement), mettant également en avant la nécessité de préserver l’attractivité de ce genre d’investissement pour garantir leur maintien dans les communes vivant largement du tourisme.

Une mise en place de l’article 24 le 1^er janvier 2025

Dernier amendement adopté, le I-2098, également déposé par le gouvernement, qui précise la mise en place de l’article 24 pour les cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2025.

« En conséquence, le passage de l’article 24 au Sénat s’avère bien moins favorable aux loueurs en meublé que celui ayant eu lieu devant l’Assemblée nationale. Cette nouvelle version du texte devra toutefois encore être examinée par la commission mixte paritaire chargée de déterminer une version finale du texte avant un vote final, à condition que le texte du PLF 2025 puisse toutefois aller à son terme au vu des dernières annonces relatives à une éventuelle censure du gouvernement, qui aurait immanquablement des répercussions sur l’adoption du PLF 2025« , souligne Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com.