Immobilier : Au SIMI, les professionnels s’interrogent sur un rebond mais pas avant… 2027

Après plus de deux ans de tension immobilière qui a mis fin à un long cycle de croissance, la France, toujours marquée par une forte explosion des coûts de construction, marque toujours le pas.

Cette « violence du choc » de la dévalorisation des actifs immobiliers a entraîné une dégradation de la solvabilité des ménages, une accélération de la réduction des coûts immobiliers des entreprises, un « repricing » des actifs immobiliers, confrontés à la nécessité de reconstituer une prime de risque attractive. 

« Mais la  brutalité de la hausse des taux d’intérêts n’est pas la seule responsable de la crise des marchés immobiliers », considère Georges Rocchietta, président d’Atland, promoteur immobilier francilien. « Chaque segment de marché a une problématique à résoudre, analyse le dirigeant Georges Rocchietta. Si la diminution des taux d’intérêt et l’instabilité gouvernementale, avec le besoin de l’investissement immobilier qui devrait perdurer jusqu’en 2027, soit après les échéances électorales, sont temporaires, la baisse de valeur des actifs, la nécessité d’investir pour réduire leurs émissions de carbone, leur changement d’affectation, voire leur démolition sont elles des tendances durables. Nous devons le prendre en compte.»

Pas de signes de sortie de crise avant 2027

Rares sont les acteurs interrogés au salon de l’industrie immobilière (SIMI) du 10 au 12 décembre 2024 à Porte Maillot Paris qui entrevoient une « reprise rapide » et une « poursuite » de la baisse de l’inflation et croient peu aux dernières mesures prises par la ministre du Logement et de la Rénovation urbaine, Valérie Létard, avant la censure du gouvernement début décembre avec notamment l’élargissement du Prêt à taux zéro (PTZ) sur l’ensemble du territoire. Les professionnels (promoteurs, investisseurs, asset managers, aménageurs) sont plus prudents. Les plus pessimistes ne voient pas de signes de sortie de crise avant 2027, soit un an après les élections municipales.

  « La France s’est fait peur et on va continuer à avoir peur mais la situation est probablement gérable sur le plan financier malgré des sorties récentes d’investisseurs japonais par exemple, souligne Gilles Moëc, chef économiste du groupe Axa, au moment où la flambée inflationniste a redessiné depuis mi-2022 les contours des marchés immobiliers. Toutefois, le basculement des dépenses 2024 vers 2025 sans indexation n’est pas forcément catastrophique, mais l’absence de clarification sur l’orientation générale du déficit public est plus problématique. » « Cette instabilité peut avoir un effet de magnification de ce sentiment déjà dégradé qui pousse à la hausse du taux d’épargne », avance-t-il. 

Effectivement, aujourd’hui, cette hausse des taux d’intérêts est derrière nous. « Elle a provoqué un triple effet pour l’immobilier : les coûts de financement ont été multipliés par trois, les taux de rendement ont  décompressé en moyenne de 150 points de base sur les meilleurs acteurs et enfin une période inflationniste qui a augmenté le coût travaux de 20 à 30 % », rappelle Arnaud Taverne, directeur général de CDC investissement immobilier. « Ce sont trois points assez marquants pour des directions financières de différentes classes d’actifs qui n’imaginaient pas un instant de perdre autant d’argent sur l’immobilier », souligne-t-il.

« À cette crise de l’offre s’ajoute une crise de la demande pour des raisons démographiques», précise Stephan de Faÿ chez Grand Paris Aménagement.

Une crise de la demande

Après avoir reconnu que Grand Paris Aménagement (GPA) n’a jamais été autant sollicité pour engager de nouvelles opérations d’aménagement, son directeur général Stephan de Faÿ reste convaincu que la brutalité de la hausse des taux d’intérêts a révélé des difficultés sous-jacentes : « Personne n’ose en parler, mais désormais à cette crise de l’offre s’ajoute une crise de la demande pour des raisons démographiques qui vont mécaniquement diminuer les besoins en logements et en équipements ! Or notre société se transforme profondément sous nos yeux avec une population de plus de 85 ans dans les dix à quinze ans. Combien compte-t-on de maisons de retraites dans le pays pour y faire face ?  », estime-t-il.

« Or pour investir dans l’immobilier sur un temps long et sur des m² quel que soit la destination, on s’adresse à un moment donné à la population », ajoute l’aménageur.