Immobilier : Une reprise du marché en 2025 ? L’hypothèse la plus probable selon SeLoger-Meilleurs Agents

Selon les chiffres du dernier Baromètre national des prix de l’immobilier SeLoger/Meilleurs, le marché immobilier termine l’année 2024
en bien meilleure forme qu’il ne l’a commencé.
Certes,
il n’est pas encore totalement sorti du cycle baissier dans lequel il est entré en 2023, mais il en est en bonne voie. Après un premier trimestre difficile marqué par de forts reculs des prix et une chute sans précédent du volume de transactions, il a en effet retrouvé une forme de dynamisme grâce
à un changement de régime au printemps.

« Ce changement progressif de cap du marché s’explique en partie par l’amélioration
 du pouvoir d’achat des ménages français dès le début de l’année. L’assouplissement de la politique monétaire menée par la Banque Centrale Européenne a entraîné une diminution des taux d’intérêt des crédits aux particuliers. En l’espace de douze mois à peine, ils ont ainsi reculé de 4,35% en moyenne à 3,5% aujourd’hui. De fait, cette bonne nouvelle sur le front du crédit, associée à l’augmentation des revenus et à la baisse des prix de la pierre, a ainsi permis aux porteurs de projets d’acquérir jusqu’à +5 m² de plus en seulement un an », analyse Thomas Lefebvre, Vice-président Data de SeLoger et Meilleurs Agents.

Que retenir des des douze mois qui viennent 
de s’écouler ?

Alors qu’en septembre, tout laissait encore à penser que le nombre de ventes réalisées en 2024 ne dépasserait pas les 770 000, ce chiffre devrait finalement
 se rapprocher des 800 000.

« Si l’on reste toujours loin des quelques 900 000 transactions enregistrées l’année passée, cela témoigne bien de la bascule opérée par le marché au cours des six derniers mois », précise Thomas Lefebvre.

Il en va de même côté prix. Entre le 1^er janvier et le 31 décembre, les chiffres se sont stabilisés avec +0,4%
 au niveau national. Si le segment du rural
a connu une légère hausse, avec +2,1%, les grandes villes se sont stabilisées avec -0,2% pour le Top 10 et -0,7% pour le Top 50.
 Même Paris n’a pas échappé à ce phénomène avec seulement -0,4% depuis janvier.

Les signaux sont-ils à nouveau
au vert pour les acquéreurs ?

« C’est effectivement un très bon moment pour entrer sur le marché. Nombre d’entre eux l’ont d’ailleurs très bien compris. Au point que la demande a augmenté cette année.
En un an, le nombre de projets d’achats immobiliers a grimpé de +10% », se réjouit Thomas Lefebvre.

Si ce phénomène touche un peu moins les zones rurales avec seulement +6% d’acheteurs en plus au cours des douze derniers mois,
il est particulièrement visible dans les communes du Top 10. Là, on compte près de +24% d’acheteurs en plus par rapport à fin 2023. Et, ce n’est qu’une moyenne ! Certaines de ces grandes métropoles ont vu leur demande littéralement exploser durant cette période. C’est notamment le cas à Toulouse
et Bordeaux où elle a respectivement bondi de +37% et +38%. Quant à Paris, elle n’est pas en reste. Après une année 2023 noire où la capitale avait perdu -10% de candidats
 à l’achat, 2024 a été pour elle l’année de son retour en grâce auprès des acquéreurs.
 La demande a en effet enregistré une hausse de +31% entre janvier et décembre.

La situation est d’autant plus propice pour
 les porteurs de projets que, côté offre, ils ne manquent pas de choix. Même si le nombre de biens à la vente s’est stabilisé cette année, le stock reste abondant.

Les acheteurs ont donc encore les cartes en main pour négocier mais pour combien de temps ? « Après trois années durant lesquelles le volume de biens sur le marché n’a cessé de s’accumuler, on assiste aujourd’hui aux prémices d’un déstockage. Et ce, plus particulièrement dans les onze plus grandes agglomérations de l’Hexagone. A Paris, par exemple, l’offre a diminué de -7%
 au cours des depuis le début de l’année », reprend Thomas Lefebvre.

De même, elle a reculé de -6% dans les villes du Top 10. Bilan : ce rebond de la demande et la stabilisation de l’offre laisse entrevoir de nouvelles perspectives pour le marché immobilier. Le cru 2025 s’annonce en cela bien différent de celui de 2024.

Peut-on tabler sur une reprise du marché en 2025 ?

« Cela reste l’hypothèse la plus probable. Si l’on se fie à ses dernières annonces, la BCE devrait en effet continuer à réviser ses taux directeurs à la baisse au cours des prochains mois. Quant à l’inflation, elle semble être revenue sous contrôle et devrait se stabiliser autour des 2% durant l’année », commente Thomas Lefebvre.

En toute logique, la combinaison de ces différents éléments devrait entraîner un nouveau recul des taux d’emprunt immobilier pour les particuliers. Au point que ceux-ci pourraient atteindre la barre symbolique des 3% avant l’été. Parallèlement, les revenus des Français devraient continuer à progresser mais sur un rythme légèrement plus lent que celui connu en 2024. Finalement, le pouvoir d’achat immobilier des ménages semble donc appelé à augmenter sensiblement dès le premier semestre 2025.

« Tout cela tend à conforter mon analyse selon laquelle le marché devrait connaître un point de bascule au printemps avec une reprise de la demande susceptible d’initier dès cette période l’entrée dans un nouveau cycle haussier. A cet égard, j’anticipe une remontée des prix de l’ordre de +2% d’ici la fin de l’année 2025″, avance Thomas Lefebvre.

Une crise institutionnelle pourrait changer la donne

Pour autant, même si l’optimisme est
de mise quant à la reprise effective du marché en 2025, il faut bien garder à l’esprit que les incertitudes politiques et économiques qui pèsent aujourd’hui sur le pays sont susceptibles à tout moment de changer la donne. Car, dans l’hypothèse où la France s’installerait durablement dans une crise institutionnelle qui génèrerait des tensions sur la dette souveraine, la question de l’impact de coupes budgétaires rapides sur le revenu des ménages et de leur solvabilité se poserait alors de manière accrue.

Il en irait de même quant à la politique que mènerait dans ces circonstances les banques en matière d’octroi de crédit. Choisiraient-t-elles de fermer ou non le robinet ? Si oui, plus que la problématique des taux, ce serait les conditions d’accès à l’emprunt qui poseraient dès lors problème aux porteurs de projets. Cela aurait pour conséquence de repousser de quelques mois le redémarrage du marché immobilier.