Immobilier USA : Des différences colossales avec la France sur l’accès au logement

Outre les incendies qui ont fait 10 morts et continue de ravager la Cité des Anges, les Etats-Unis connaissent une crise du logement sans précédent, avec près de 3 millions de logements manquants. Préoccupation majeure des citoyens, le sujet n’a été qu’effleuré pendant la campagne présidentielle américaine.

Pour bien comprendre le problème, voici un comparatif des chiffres de l’accès au logement en France et aux Etats-Unis réalisé par LandQuire, start-up fondée par 2 expatriés français spécialiste de l’investissement foncier aux Etats-Unis.

CRITERES	FRANCE	ÉTATS-UNIS
Coût de la vie	Indice de 100%	25% plus élevé qu’en France
Revenu moyen annuel	41 681 €	74 262 €
Salaire moyen mensuel net	2 667 €	4 635 €
Loyer mensuel (appartement 1 ch.)	781 € (centre-ville)	1 628 € (centre-ville)
Prix d’achat au m² (centre-ville)	6 695 €	3 197 €
Superficie moyenne habitable	113 m²	240 m²
Taux d’intérêt des prêts immobiliers / hypothécaires	Environ 3,6% sur 20 ans (septembre 2024)	Environ 6,69% sur 30 ans (novembre 2024)
Indice d’accessibilité au logement	Non spécifié	91,7 en août 2023, le plus bas depuis 2006

Aux USA, les effets de la hausse des taux hypothécaires et de la rétention des propriétaires

Passés les chiffres ci-dessus, plusieurs paramètres jouent un rôle important dans la crise du logement aux USA.

Ces dernières années, les taux hypothécaires ont considérablement augmenté aux Etats-Unis. En 2021, ils étaient autour de 3 %, un niveau historiquement bas. Aujourd’hui, ils sont passés à environ 6,69 % (novembre 2024). Cette hausse a un impact énorme sur les emprunteurs.

Par exemple : en 2021, un prêt de 300 000 $ sur 30 ans à 3 % impliquait une mensualité d’environ 1 265 $. En 2024, avec un taux de 6,69 %, cette mensualité grimpe à environ 1 932 $, soit une augmentation de plus de 50 %.

Et c’est l’une des raisons pour laquelle des propriétaires actuels hésitent à vendre parce qu’ils ont contracté leurs prêts à des taux très avantageux (entre 2 et 4 %). Ce « lock-in effect » réduit l’offre de logements disponibles, ce qui contribue à maintenir les prix élevés et complique encore plus l’accès au logement pour les nouveaux acheteurs.

Le prix d’achat au mètre carré est inférieur aux États-Unis, mais l’accessibilité* au logement y est plus faible en raison de la hausse des taux hypothécaires et des prix immobiliers. Culturellement, les américains ont souvent privilégié de plus grandes maisons pouvant accueillir famille et amis.

L’accessibilité reste relativement meilleure en France

Bien que les deux pays aient connu une diminution de l’accessibilité au logement, la situation est plus critique aux États-Unis, où l’indice est passé en dessous de 100, indiquant que de nombreux ménages ne peuvent plus se permettre d’acheter une maison moyenne.

En France, l’indice d’accessibilité au logement n’est pas calculé de manière systématique comme aux États-Unis. Cependant, des études montrent que l’accessibilité s’est également dégradée, bien que de manière moins prononcée. En France, malgré cette dégradation, l’accessibilité reste relativement meilleure mais la situation reste fragile, surtout avec la fluctuation des taux d’intérêt et des prix immobiliers dans certaines régions. 

*L’indice d’accessibilité au logement mesure la capacité des ménages à acquérir un logement en fonction de leurs revenus, des prix immobiliers et des taux d’intérêt. Un indice supérieur à 100 indique qu’un ménage moyen peut se permettre d’acheter une maison moyenne, tandis qu’un indice inférieur à 100 suggère le contraire. Selon la National Association of Realtors (NAR), l’indice d’accessibilité au logement aux États-Unis a connu une détérioration notable au cours de la dernière décennie. En 2021, l’indice était d’environ 150, reflétant une bonne accessibilité. Cependant, en août 2023, il est tombé à 91,7, le niveau le plus bas depuis 1989 selon MrEx. Cette baisse est principalement due à la hausse des taux hypothécaires et à l’augmentation des prix des logements.