Immobilier Paris : Après une année de transition, 2025 sera dynamique selon Vaneau

Le marché immobilier parisien a vécu en 2024 une année que l’on pourrait qualifier de transitoire. Au niveau des prix, on constate que la correction enregistrée depuis deux ans commence à produire des effets bénéfiques et positifs sur la fluidité du marché, à court et moyen terme.

Un marché de l’ultraluxe en vogue

Après une année 2023 dynamique sur le segment du « haut de gamme », situé entre 1,5 et 4M€, Vaneau a observé un net ralentissement initié fin 2023 (post événements du 7 octobre) et qui s’est poursuivi tout au long de l’année 2024. Ce segment a de plus été particulièrement impacté par les incertitudes fiscales et les turbulences politiques résultant  de la dissolution de l’Assemblée nationale. Enfin, autre variable impactant ce segment, la non portabilité des prêts en cas d’achat revente qui a freiné un certain nombre de propriétaires. 

À contrario, le secteur de l’ultra luxe a été préservé de ces turpitudes car les incertitudes fiscales ont une moindre conséquence sur le « revenu disponible » pour cette typologie de clientèle. “Nous avons d’ailleurs réalisé une vente à plus de 10 millions d’euros dans les immeubles Walter dans le 16^ème arrondissement en 2024”, commente Alexandra Leca, Directrice Générale de Vaneau.

Enfin, le marché intermédiaire, situé entre 500 000 et 1,5 millions d’euros, a été très dynamique tout au long de l’année, excepté lors de la période des J.O. Deux facteurs expliquent cette dynamique : la baisse des taux d’intérêt couplée à une baisse concomitante des prix de la part des vendeurs.

Tout cela s’est traduit chez Vaneau par une baisse du volume d’affaires (en €) en 2024 de l’ordre de 10% par rapport à 2023. En revanche, le volume de ventes (en nombre) est en très légère augmentation par rapport à 2023 de l’ordre de 1,5%.

Les prix par arrondissement

“Tout comme en 2023, nous avons constaté une activité soutenue dans les 15^ème & 16^ème arrondissements alors que dans le même temps, nous faisions face à un ralentissement de l’activité sur la rive gauche,  sur les 5^ème, 6^ème & 7^ème arrondissements. Ces quartiers ont été significativement touchés par le ralentissement de l’activité induit par les J.O de Paris mais aussi par l’attentisme des vendeurs sur le marché haut-de-gamme” analyse Alexandra Leca.

Une forte présence de la clientèle internationale

Vaneau constate par ailleurs une présence très forte des acquéreurs internationaux, notamment dans les 7^ème et 16^ème arrondissements. Ils sont également de plus en plus nombreux dans le 15^ème arrondissement, vers la Motte Picquet Grenelle.

Chez Vaneau, en 2024, la clientèle étrangère représente 22% des ventes avec de fortes disparités en fonction des arrondissements. Par exemple, elle représente 43% de la clientèle dans le 7^ème et plus de 15% dans le 15^ème. Il s’agit majoritairement d’acquéreurs Américains et Chinois. L’effet Brexit explique en partie la montée en puissance de la clientèle chinoise, qui souhaite acquérir un pied-à-terre en Europe pour le business. Tout comme pour la clientèle américaine, il s’agit souvent de la « seconde génération » qui poursuit son investissement dans l’immobilier. Cette clientèle recherche prioritairement des biens luxueux, intégralement rénovés et dotés d’une domotique sophistiquée. Paris reste pour eux le symbole du luxe, de la vie artistique et culturelle. 

« Notons que la fin d’année 2024 a été très positive puisque le volume d’affaires du 4^ème trimestre 2024 par rapport à 2023 a augmenté de près de 15% et le nombre de ventes de plus de 20% », commente Alexandra Leca.

Une année 2025 qui s’annonce dynamique

Vaneau anticipe une année assez dynamique, pour plusieurs raisons : les taux d’intérêts continuent à baisser et redonnent du souffle aux acquéreurs (certains dossiers passent sous la barre des 3% sur 25 ans…). Les vendeurs poursuivent l’ajustement des prix de vente à la réalité du marché. Les acquéreurs sont très présents (hausse de plus de 40% sur le dernier trimestre 2024 du nombre de demandes). Le stock de mandats exclusifs et proches des prix d’estimation augmente significativement. Le marché du luxe reste dynamique.

« La demande étant supérieure à l’offre, le prix de la rareté nous permet d’être optimistes quant à l’évolution du marché immobilier, il devrait tendre vers un rééquilibrage sain et durable en 2025 » conclut Alexandra Leca.