Immobilier résidentiel : « La reprise est là, certes fragile, mais bien réelle », François-Xavier Léoni

Deux années d’une crise sans précédent, voilà ce que le logement aura vécu en France, qui n’aura d’ailleurs pas été une exception au sein de la communauté européenne. 

Les causes en sont identifiées : la soudaine poussée d’inflation, qui a trouvé sa source dans le conflit ukrainien, mais aussi le redémarrage de l’économie mondiale après la longue paralysie de la pandémie, qui a fait exploser le coût du crédit et a gonflé le prix de la plupart des produits. Les candidats à l’acquisition d’un logement s’en sont trouvés doublement désolvabilisés et un tiers d’entre eux ont dû renoncer à leurs projets. S’agissant de la production de neuf, elle a directement pâti de la hausse insupportable du coût des matériaux, enchérissant le prix des biens construits et l’éloignant des capacités d’acquisition déjà dégradées des ménages. 

Cette analyse ne vaut pourtant pas pour solde de tout compte. Les derniers budgets du logement n’avaient cessé de se réduire. Et au plus mauvais moment, la filière a dû constater que les amortisseurs publics pour redonner de l’oxygène aux acheteurs avaient disparu ou perdu beaucoup de leur puissance. En guise d’estocade, l’instabilité de nos institutions est venue en plus priver de toute visibilité les ménages français. 

Une dose d’optimisme, enfin !

Ce qui se passe depuis le début de l’année est en train d’inverser le mouvement et de favoriser la reprise du marché. D’abord la maîtrise de l’inflation qui revigore l’activité. En quelques semaines, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont perdu plus de cent points de base. Ils approchent désormais les 3%, voire moins pour certains profils prisés des banques. Des banques qui montrent d’ailleurs qu’elles ont vaincu les peurs qui les avaient dissuadées de financer l’immobilier pendant l’inflation – craignant une chute de la valeur des actifs. En parallèle, les prix à la consommation ont reflué, redonnant du pouvoir d’achat aux Français. 

Des mesures gouvernementales tant attendues …

Ce n’est pas tout : le nouveau gouvernement et le parlement ont pris des mesures fortes en faveur du logement. Un prêt à taux zéro utilisable sur tout le territoire pour l’achat d’un appartement neuf comme d’une maison individuelle, et exclue de l’aide publique depuis deux ans, également pour l’acquisition d’un logement ancien avec des travaux significatifs.

Voilà qui change déjà la donne. La mesure la plus originale est fiscale : pour des enfants, des petits- enfants, des collatéraux, un ménage peut procéder à une donation jusqu’à 100 000 euros en franchise de droits pour autant que la somme reçue serve dans les six mois à l’achat d’un bien neuf, pour l’habiter en résidence principale ou pour le louer, ou au financement de travaux de rénovation énergétique d’un logement existant.

Cet avantage est valable jusqu’à la fin de 2026. Il s’ajoute à la possibilité pour des parents de donner sans frais tous les quinze ans à chacun de leurs enfants 100 000 euros. En clair, le dispositif est puissant pour des familles aisées, mais il est fort probable qu’il sera utilisé pour des sommes moindres par une grande partie des Français, qui voudront faire de leur épargne un usage intergénérationnel opportun.

Enfin, l’aide phare à la rénovation, MaPrimeRénov’, a été dotée dans le budget pour 2025 de 4 milliards d’euros, incitant aussi à l’acquisition de logements mal classés dans le diagnostic de performance énergétique, pour les mettre à niveau et les valoriser.

Une reprise, fragile, mais présente

D’ores et déjà, les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles, les agents immobiliers et les réseaux de mandataires ressentent le réveil du marché. Il reste des hypothèques, qui rendent cette reprise fragile : nos incertitudes politiques internes et les déséquilibres géopolitiques qui affectent notre monde. Avec une nuance de taille s’agissant du logement : il rassure, plus que jamais valeur refuge. Aux yeux des Français, il constitue un atout contre la volatilité et les périls. Il permet en quelque sorte de préempter son destin.