Est-il possible de contracter un prêt immobilier sans apport personnel ?

Vous êtes sur le point de contracter un crédit immobilier ? Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct vous dit tout sur l’apport personnel.  Que ce soit votre première acquisition ou non, pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif, l’organisme prêteur peut vous demander un apport personnel. Quelques établissements peuvent éventuellement accepter de financer les frais liés à la mutation (notaire, garantie) : on parlera alors d’un financement à 110%.

L’apport personnel ne concerne pas les frais annexes

Les organismes bancaires, dans le cadre d’une acquisition, ne considèrent pas le règlement des frais annexes, c’est à dire les droits de mutation (ou frais de notaires) notaires et les frais de garantie comme un apport. Est considérée comme tel la somme en-dessous de la valeur d’acquisition qui est apportée dans le projet.
Prenons pour exemple un bien d’un montant d’acquisition hors frais de 200.000€. Les frais de notaire et de garantie représenteront approximativement, dans ce cas d’espèce, 17.500€. L’acquéreur détient 30.000€. Sur cette somme, 17.500€ serviront au paiement desdits frais, et 12.500€ seront considérés comme un apport, soit un montant du prêt bancaire de 187.500€. Dans cet exemple, le pourcentage d’apport est de 6,25% (12.500€ / 200.000€)

Le financement à 100% et même à 110%, c’est possible pour une résidence principale…

Dans les faits, la banque accordera le plus souvent des prêts sans apport, en demandant toutefois à l’emprunteur de s’acquitter des frais annexes, à savoir les frais de notaires et les frais de garantie bancaire. Le financement est dit « à 100% », c’est à dire sur le prix d’achat hors frais.

Un nombre restreint de banques peuvent, dans certains cas, accorder un prêt immobilier dit « à 110% ». Ceci signifie que la banque accepte de financer, en plus de la valeur d’achat, les frais annexes. Dans les faits, ce type de montage est généralement accordé aux jeunes emprunteurs car l’âge justifie qu’une épargne n’ait pas été constituée. Celui-ci concerne la plupart du temps des prêts de longue durée, supérieure à 20 ans.

… pour un investissement locatif

La plupart des banques accepteront de financer un ménage réalisant un projet d’investissement locatif, à condition qu’il soit déjà propriétaire de sa résidence principale (prêt achevé ou non achevé) – exception faite des personnes bénéficiant d’un logement de fonction ou vivant à Paris, en raison des prix élevés de l’immobilier qui y sont pratiqués. Quelques banques dérogent toutefois à ces conditions.
Pour un investissement locatif, l’apport ne constituera généralement pas une condition sine qua none. Toutefois, comme pour la résidence principale, il faudra, dans la plupart des cas régler les frais annexes. Il peut toutefois y avoir un intérêt fiscal de procéder à un financement à 110% pour l’investissement locatif. Dans ce cadre, la banque demandera généralement que le client puisse justifier d’une épargne couvrant a minima le montant des frais annexes.

Le cas du rachat de crédit

L’organisme bancaire qui rachète le crédit focalise toute son attention sur la marge hypothécaire, c’est à dire la différence entre la valeur d’un bien et le montant du capital restant dû (CRD) sur le crédit. Pour un bien d’une valeur de 200.000€, avec un CRD de 100.000€, la marge hypothécaire est de 50% (100.000/200.000€).
Dans le cadre du rachat de crédit, le pourcentage d’apport correspondra à cette marge hypothécaire. Contrairement à l’acquisition, l’établissement de crédit finance aussi, de manière usuelle, en plus du montant du capital restant dû à racheter, les frais annexes. On entend par là les indemnités de remboursement anticipé (IRA) – qui s’élèvent à 3% du CRD et limitées à 6 mois d’intérêts – et le montant de la nouvelle garantie du prêt. Ainsi, la banque ne demandera pas d’apporter ces frais, car elle considérera comme apport sur le dossier la marge hypothécaire, soit la différence entre la valeur du bien et le montant du crédit racheté avec ces frais.
Il est certain que, dans la mesure du possible, se constituer un apport est une démarche à privilégier. Toutefois, dans les faits, on observe que le financement à 100% est rentré dans la norme quand un financement à 110% peut s’envisager.