Nu-propriétaire, usufruitier… Qui paye les travaux ?

Pascaline est nue-propriétaire d’une maison, occupée par sa mère qui en a l’usufruit. Mais il faut faire de gros travaux dans la maison : qui doit les prendre en charge ?

La réponse va dépendre du type de travaux qui doivent être envisagés. Nous sommes ici dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est à dire qu’il y a un nu-propriétaire et un usufruitier. Celui-ci a donc le droit de vivre dans la maison, éventuellement de la mettre en location… et il doit l’entretenir. Il est tenu aux « réparations d’entretien », ce qui veut dire que les grosses réparations ne lui incombent pas. Celles-ci restent à la charge du nu-propriétaire, selon l’article 606 du Code civil.

Par nature, ce que l’on ne considère pas comme des grosses réparations sont des réparations d’entretien. Il faut s’appuyer ici sur la jurisprudence, puisque la loi ne rentre pas dans le détail : ainsi, le ravalement de l’immeuble, ou le changement de climatisation sont des travaux d’entretien.

À l’inverse, les juges ont considéré comme de grosses réparations la réfection de zingueries ou encore de souches de cheminées.

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut aussi contraindre l’usufruitier aux réparations d’entretien qui tendent à la conservation de l’immeuble.

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© Emmanuelle Jaulneau