Les banques peuvent-elles gripper le marché immobilier ?

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Le marché immobilier se porte t-il si bien que les pouvoirs publics ou les autorités financières doivent s’inquiéter ? Les banques vont-elles continuer à distribués des crédits immobiliers ? Analyse et clés de lecture pour 2020… et après.

Le nombre de transactions qui vole de records en records dans l’Ancien, depuis 3 ans maintenant, arriverait presque à faire passer sous silence le sujet préoccupant de la construction quant à son impact social, tant sur l’emploi dans le secteur du bâtiment que pour la population primo-accédant qu’elle attire traditionnellement. Au cœur du sujet, la quantité de logements disponibles structurellement inférieurs aux besoins d’une population française, attachée à la pierre mais cantonnée dans la moyenne basse européenne du taux de propriétaires. Pour y répondre, il conviendrait de tracer une véritable politique ambitieuse du Logement, non pas au gré des aléas du Marché et du bouclage des budgets de l’Etat, mais en prenant les composantes en profondeur, et en se donnant des perspectives, qui éclairerait également les acteurs économiques y intervenant.

La bonne tenue de l’immobilier est liée à la distribution de crédit

Pour revenir au sujet actuel de la bonne tenue du marché de l’immobilier résidentiel, il faut admettre qu’elle reste très liée à celle de la distribution du crédit, puisque le recours à l’emprunt pour acquérir sa résidence principale varie assez peu, et s’établit entre 83 et 90 % selon les années – Or, l’euphorie de ces 3 dernières années est indiscutablement collée au niveau historiquement bas des taux d’intérêts, et à un intérêt économique des Banques à intensifier leur production de crédits. On va ainsi cette année avoir dépassé les 240 Mrds € de prêts nouveaux accordés, et l’encours de crédits immobiliers auprès des ménages a franchi depuis plusieurs mois les 1000 Mrds €, pour sans doute flirter fin 2019 avec les 1100 Mrds €.

Tout va donc bien dans le meilleur des mondes, comme l’exprimait Voltaire, sauf que semble aller trop bien selon les autorités de contrôle bancaire et quelques organes consultatifs…Du coup, le doute s’installe sur l’intention des Pouvoirs Publics ou des autorités financières. Les banques pourraient-elles mettre fin à cette période dynamique ? Voici les clés de lecture de Bruno Rouleau, porte parole du courtier In&Fi Crédits pour appréhender la situation.

L’immobilier ne connait pas de risque de bulle spéculative

Non, le marché immobilier français ne connait pas de risque de bulle spéculative ! Contrairement à ce que laissent passer comme message certains acteurs de la régulation, la forte pression sur les transactions et sur les prix est essentiellement liée à une demande émanant des particuliers souhaitant acquérir leur résidence principale. D’ailleurs, les investissements locatifs sont concentrés dans le neuf afin de bénéficier des avantages fiscaux. C’est aussi pour cela que  Julien Denormandie vient d’annoncer l’élargissement de son dispositif d’accompagnement fiscal à l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux. Le secteur de la construction vivant une passe difficile, du fait de la contraction des dispositifs d’aide (APL, extinction tout juste différée du PTZ dans les zones distendues pour le Neuf), les Pouvoirs Publics ne peuvent limiter la surchauffe de la demande qu’en favorisant l’investissement privé dans l’Ancien.

La surchauffe n’est ni généralisée ni uniforme

De plus, une bulle spéculative est un phénomène de flambée des prix sans justification autre que des opportunités de marché et généralement exacerbées ou amplifiées par un nombre réduit d’opérateurs non destinés à rester positionnés sur le dit marché. Or, si on excepte quelques agglomérations au fort pouvoir d’attraction touristique, bien identifiées et qui ont juste connu une accélération de la hausse des prix ces derniers mois, la quasi-totalité des villes qui connaissent une hausse des prix sont situées dans des secteurs économiques dynamiques, bien desservis par les moyens de communication, et proposant un cadre de vie ou une proximité de cadre de vie correspondant aux attentes des candidats à la propriété. S’ajoutent à cela, il est vrai, quelques évènements futurs, à retentissement international fort, qui augmentent l’attractivité des investisseurs privés étrangers. On parle ici de 2023 et la coupe du monde de Rugby masculine et surtout des Jeux Olympiques de Paris 2024.

Mais l’impact de ses évènements se retrouve principalement sur les biens situés en haut de la gamme. Il serait aussi pertinent d’y associer les effets du Brexit, qui avait déjà provoqué des ventes plus nombreuses au cours de l’été 2016 sur Paris et IDF, et qui a généré en 2019 une deuxième vague d’investissements avec la sortie sans accord anticipée du Royaume Uni.

Toutefois cette surchauffe très visible dans la hausse des prix et dans la raréfaction du nombre de biens, n’est pas généralisée ni uniforme. Ce qui signifie que l’achat reste encore possible dans des conditions de prix acceptables pour peu que l’on s’écarte des zones de pression et que les banques acceptent de continuer de prêter largement.

Les banques sont-elles victimes ou responsables de la situation ?

Sans conteste, les deux. Contraintes par les Pouvoirs Publics qui leur demandent de soutenir une économie largement sous perfusion des taux bas et des injections de liquidités. Cette demande est d’autant plus insistante que les politiques se plaisent à rappeler le soutien apporté lors de la crise des « Subprimes ». Insistante aussi la politique de rachats et de taux de refinancement de la BCE, et incitative, lorsque les taux de placement des réserves deviennent négatifs, rendant des prêts à l’économie, même à vil prix, plus profitables que de verser des intérêts sur ses propres dépôts auprès de l’autorité centrale. Ce rapport de rentabilité est encore plus marqué quand on sait que le couple rendement / risque est très favorable en France avec un taux de provisionnement très faible sur les crédits immobiliers, un taux de défaillance final le plus bas d’Europe et sans aucun doute parmi les plus bas du monde économique libéral, et le tout avec une durée moyenne de détention des crédits (sur les résidences principales) d’une stabilité incroyable entre 7 et 8 ans sur le territoire métropolitain.

Le crédit immobilier, toujours un produit d’appel pour capter la clientèle

Mais elles sont aussi responsables de cette situation, car si la demande reste forte, elle est à pondérer en regard aux profils des emprunteurs. Tandis que l’emballement des transactions est déjà engagé depuis trois ans, disais-je, les banques n’ont eu de cesse de baisser leur barème de taux et d’allonger les durées de remboursement. Cette surenchère déflationniste s’est faite sous la pression de la concurrence entre elles, parfois à un point rarement atteint.

Le crédit immobilier demeure un produit d’appel fort pour capter la clientèle nouvelle, et notamment la clientèle cible. Et cette cible est mobile ! Du coup, si certaines banques ont une appétence plus marquée pour les populations à fort revenus, plus facile à traiter pour augmenter la captation de flux financiers, elles sont en même temps davantage challengées par leurs clients, plus volages et multi bancarisés. Elles modifient alors parfois leur stratégie commerciale ou complètent celle-ci en s’ouvrant à d’autres cibles moins exigeantes, mais auprès desquelles les banques pourront distribuer plus de produits additionnels, générateurs de commissions immédiates et souvent récurrentes.

D’autres banques resteront sur des cibles moins huppées, mais elles souhaiteront néanmoins sécuriser leurs risques globaux en draguant des clients plus nantis. Et c’est ainsi que la grande majorité des enseignes bancaires, au travers de taux d’appel à tous crins, en viennent à ne plus vraiment différencier leurs barèmes, et se livrent une bataille féroce aux dépends de leurs marges et des grilles de taux d’intérêts, tandis qu’elles sont submergées de demandes, et croulent sous les dossiers. Responsables encore dans leur faiblesse d’anticipation de l’évolution de leur environnement : le poids social, l’importance des réseaux bancaires – notamment après les phénomènes de concentration de ces 10-15 dernières années – la faiblesse et la lenteur des innovations, gênent la transformation nécessaire, et désormais brutalement obligatoire, des organisations systémiques des banques françaises.  Et ce virage violent est désormais d’autant plus complexe à réaliser qu’il doit intervenir dans une période d’invasion technologique galopante et de réglementations successives et très contraignantes.

Les banques vont-elles continuer à prêter largement en 2020-2021 ?

Il y a peu à parier que les taux d’intérêts, qu’ils soient directeurs ou commerciaux, connaissent une remontée significative. Tout au plus pourrait-on voir marginalement des phases de durcissement sur certaines typologies de prêts ou de nature d’investissement. D’une part, parce que certains établissements ont décidé d’essayer de se passer de réseaux de distribution intermédiée, et qu’il va donc leur falloir être agressives pour attirer les clients, tandis qu’elles ont délaissés ces derniers depuis bien longtemps dans le niveau de service proposé.

D’autre part, parce que le calcul du taux d’usure s’établit au regard des taux pratiqués sur le marché au cours du trimestre précédent sa publication. C’est donc un modérateur très bridant en cas de remontée de taux. Il faudrait d’ailleurs que les Pouvoirs Publics acceptent enfin d’entendre la voix des distributeurs de crédit qui réclament à l’unisson une révision de ce calcul car il exclut désormais de nombreux profils d’emprunteurs solvables mais impactés par le sujet de l’assurance emprunteur ou par l’âge de fin de prêt.

Enfin parce que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont largement inspirés des taux directeurs de la BCE, et dans une moindre mesure des OAT. Or les uns comme les autres restent contraints par des décisions politiques, afin d’éviter une remontée des taux qui pèserait dangereusement sur les dettes souveraines, et qui pourrait mettre à genoux l’économie européenne.

L’inquiétude des Pouvoirs Publics

Tout ceci laisse donc à penser que les banques seront bien présentes sur le marché du crédit, sauf que …les Pouvoirs Publics semblent avoir un autre regard et être préoccupés par le phénomène.  En effet, coup sur coup, le HCSF (Haut Comité à la Stabilité Financière) et la Banque de France se sont inquiétés de l’allongement de la durée initiale des crédits aux ménages, de la baisse des apports dans les dossiers, de l’emballement de la dette du secteur privé, et de la fragilisation des bilans bancaires avec un très fort encours de crédits à taux fixes très bas. Avouons que posés ainsi, les sujets sont importants et les inquiétudes recevables, mais seulement posés ainsi. En effet, l’allongement de la durée initiale des prêts n’est contestable que pour compenser la hausse des prix sur les biens, pas pour resolvabiliser des ménages exclus du marché. D’ailleurs, la durée moyenne de détention des prêts n’a pas vraiment varié (environ 8 ans), et même si la durée moyenne, d’un peu moins de 20 ans, a progressé de 22 mois sur ces 2 dernières années, elle reste inférieure à de nombreux pays voisins de la France.

Comment expliquer la baisse du taux d’apport personnel des dossiers débloqués

S’agissant de la baisse des apports personnels, je suis toujours surpris du prisme très incomplet ou très partial qui est utilisé pour passer une communication « orientée ». Car s’il est vrai que le marché constate une baisse importante de taux d’apport personnel sur les dossiers débloqués, cette constatation n’est pas que le fait de la tension sur la solvabilité des ménages.

Elle tient à trois facteurs. Le principal est inhérent aux banques elles-mêmes et à l’attitude plutôt saine des ménages. Aux taux actuels des emprunts – parfois inférieurs à celui des placements réalisés -, les emprunteurs préfèrent conserver leur épargne et augmenter le montant de leur emprunt. Position confortée très souvent par les conseillers bancaires qui, en présence de profils à risque faible, incitent à augmenter la part du crédit dans la réalisation des projets, d’autant qu’ils sont aussi objectivés sur l’équilibre de leur collecte d’épargne en regard aux crédits distribués. Ce constat se retrouve dans le taux d’épargne des ménages qui se situe à un niveau parmi les plus élevés. Ce comportement précautionneux envers l’épargne liquide, est traditionnellement associé à une inquiétude sur l’avenir. Mais dans le contexte des taux actuels, il est à mettre au compte d’une gestion plus affinée, toute à l’honneur des ménages.

Un autre facteur réside dans l’accélération des comportements sociaux des ménages. Les familles recomposées sont de plus en plus nombreuses, les familles monoparentales aussi, les deux catégories découlant du nombre important de séparations. Précédemment les ménages vivant ces situations demeuraient plus longtemps dans une étape de location. Mais la tension sur les loyers, la faiblesse des offres locatives, le niveau des taux très bas des prêts, entrainent avec eux une prise de position plus rapide pour un retour à l’accession.

Enfin, la disparition ou le contingentement réduit d’aides dans les montages des dossiers d’accession à la propriété, qui étaient assimilés à de l’apport personnel, dégrade automatiquement le taux d’apport dans les projets. En simplifiant les montages des projets, les Banques écrasent très souvent le recours à ces aides ou des prêts complémentaires, complexes à synchroniser, et au différentiel de taux bien moins intéressant qu’il y a quelques mois encore.

Y a t-il un risque de ralentissement par le crédit à anticiper ?

Il ne faut pas oublier que nous venons de vivre des années exceptionnelles. Or le qualificatif « exceptionnel » emporte avec lui une durée courte et non renouvelable de son caractère. Le nombre de transactions dans l’Ancien, que l’on attend à près d’1,1 million en 2019, ne sera s’en doute pas reconductible. Cela ne veut pas dire que le marché n’est pas sain. Et même si l’on descend à 850.000 ou 900.000 transactions, on continuera de qualifier le ou les millésimes à venir d’excellents. C’est le repli en regard au record qui pourrait introduire un sentiment d’inquiétude. Et c’est dans leur communication que les Pouvoirs Publics et les banques vont devoir s’attacher à ne pas faire basculer l’engagement des ménages pour l’Immobilier dans une anxiété paralysante. Le repli ou le retrait de certaines enseignes bancaires en France, même marginales dans leur part de marché, est un signe fort de tendance qui peut inquiéter, tandis qu’il n’est qu’un ajustement de place dans des groupes financiers internationaux où la France ne représente qu’une contribution anecdotique.

Il y a par contre fort à parier que les banques durcissent les critères d’octroi, reviennent à davantage de variabilité dans les conditions d’octroi, et fassent plus attention aux risques liés à la garantie de la valeur des biens, notamment en cas d’accalmie sur les transactions. La part d’apport personnel pourrait redevenir un critère important dans l’offre faite au client.

2020 devrait donc rester un bon cru, moins exceptionnel que 2019 certes mais avec une concurrence toujours très forte entre enseignes bancaires. Il faudra toutefois consacrer plus de temps à la préparation des projets proposés, pour fluidifier l’analyse du risque et sécuriser la décision du banquier. L’aide d’un courtier ressortira plus indispensable que jamais pour maitriser la conduite de ses démarches et trouver son meilleur crédit….

Bruno Rouleau : Bruno Rouleau, porte-parole In&Fi Crédits
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