Après plus de six mois de repli, les taux des crédits immobiliers ne reculent plus que doucement !

En novembre 2019, les taux des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1.12 % en moyenne (1.19 % pour l’accession dans le neuf et 1.13 % pour l’accession dans l’ancien).

Depuis le début de l’année, les taux ont baissé de 30 points de base

Depuis la fin de l’été, les taux des crédits immobiliers ne reculent plus que doucement, après plus de six mois d’un repli assez rapide. Ainsi depuis le début de l’année, les taux ont baissé de 30 points de base. Et pour le 18^e mois consécutif, ils restent inférieurs au rythme annuel de l’inflation. La surabondance des ressources disponibles pour financer l’économie voulue par les autorités monétaires européennes alimente en effet la concurrence entre les banques. Et les seuils de l’usure pour des prêts immobiliers actuellement en vigueur favorisent le maintien des taux à bas niveau et favorisent la poursuite de leur baisse.

Depuis novembre 2018, les taux ont perdu :

• 32 points de base sur l’ensemble du marché pour 1.12 % en novembre 2019
• 34 points de base sur le marché de l’ancien pour 1.12 % en novembre 2019
• 31 points de base sur le marché du neuf pour 1.16 % en novembre 2019

Les taux sont donc inférieurs à leur niveau d’il y a un an de :

• 35 points de base environ sur les prêts à taux fixe de 15 ans
• 36 points de base sur les prêts à 20 ans
• 33 points de base sur les prêts à 25 ans

En outre, les 3⁄4 des ménages qui empruntent sur 15 ans bénéficient de prêts inférieurs à 1 % : en revanche, les emprunteurs du 4^e groupe supportent un taux dans la moyenne. Et au total, toutes durations à l’origine confondues, plus de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit à un taux inférieur à 1 %.

De plus, depuis août dernier, les taux ont perdu de l’ordre de 10 points de base pour des prêts à 15 et à 20 ans (contre 5 points pour l’ensemble du marché) : dans le même temps, les prêts à 25 ans accordés aux emprunteurs du premier groupe, ceux présentant en général les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel, durée des crédits octroyés, …), ont diminué de 8 points de base. Alors que les taux pour des prêts à 25 ans n’ont perdu que 2 points de base si les emprunteurs appartiennent au 3^e et au 4^e groupes.

La durée des prêts bancaires accordés reste à un niveau jamais observé

En novembre 2019, la durée des prêts s’est élevée à 230 mois en moyenne (252 mois pour l’accession dans le neuf et 242 mois pour l’accession dans l’ancien).

Au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, les durées des prêts bancaires sont à peu près stables depuis le début de l’année 2019 et restent à un niveau jamais observé par le passé.

Dans le cas des seuls prêts bancaires à l’accession, la part de la production à 25 ans et plus s’est ainsi établie à 40.3 % en novembre 2019 (71.4 % à 20 ans et plus). Mais on constate maintenant plutôt une lente diminution de la part des prêts les plus longs. Ainsi, en novembre, la part de la production à 25 ans et plus était en recul de l’ordre de 0.6 point par rapport à la situation observée au cours du printemps dernier.

Des banques moins exigeantes …

Dès le printemps 2018, les banques ont largement allégé leurs exigences en matière d’apport personnel. La production de crédits en a tiré avantage et s’est redressée dès le printemps 2019, portée par le dynamisme de l’offre bancaire et le redressement du moral des ménages. Après sa pause estivale habituelle, la production a rebondi dès septembre, pour continuer à progresser rapidement en octobre.

Et même si la demande s’est essoufflée en novembre, en rythme trimestriel glissant, la production progresse toujours rapidement, bénéficiant d’un nouvel accroissement du niveau moyen des prêts accordés. Dans le même temps, le nombre de prêts s’est aussi redressé.

… et une production de crédits qui augmente

Ainsi, en novembre 2019 pour l’évolution en rythme trimestriel glissant* :

• + 11.0 % pour la production, contre + 11.4 % en 2018, à la même époque,
• + 10.7 % pour le nombre de prêts accordés, contre +0.9 % il y a un an.

* on compare la période de septembre à novembre 2019 à la même période en 2018.

L’activité mesurée en niveau annuel** glissant augmente donc toujours rapidement, avec en novembre 2019 :

• + 11.1 % pour la production dopée par l’augmentation du niveau du prêt moyen, contre + 1.9 %, il y a un an à la même époque,
• + 6.2 % pour le nombre de prêts bancaires accordés, contre – 5.3 % il y a un an à la même époque.

** on compare la période qui va de décembre 2018 à novembre 2019 à celle qui va de décembre 2017 à novembre 2018

Le coût des opérations réalisées par les ménages s’élève encore

Après l’augmentation rapide constatée depuis 2016 (dont + 3.6 % en 2018), le coût des opérations réalisées par les ménages s’élève encore rapidement avec + 3.1 % pour les onze premiers mois de 2019, en glissement annuel. Aussi, le coût relatif se maintient à haut niveau à 4.4 années de revenus en novembre 2019, comme il y a un an à la même époque.

En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent toujours lentement (+ 1.1 % pour les onze premiers mois de 2019, en glissement annuel), largement en deçà de la hausse du coût des opérations : la progression de la part des clientèles jeunes et/ou modestes rentrés dans le marché grâce à des taux d’apport personnel particulièrement bas explique cela.

Un apport en baisse de 5.3 %

Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel recule toujours : – 5.3 % pour les onze premiers mois de 2019, en glissement annuel.

Mais au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, l’indicateur de solvabilité de la demande ne parvient pas à se redresser, en dépit de conditions de crédit facilitant la réalisation des projets immobiliers des ménages. La dégradation des soutiens publics et les conséquences de la hausse des coûts des opérations réalisées pèsent toujours sur l’indicateur de solvabilité.