Covid-19 : Premières nouvelles du marché immobilier «déconfiné» et conseils avisés

Jean Luc Brulard
© mysweetimmo

Après une semaine de déconfinement, Jean-Luc Brulard, agent immobilier de proximité livre sa vision du marché immobilier et ses conseils à ceux qui ont un projet immobilier.

Dans le prolongement de ma précédente tribune, publiée le 7 mai dernier dans My Sweet Immo, je viens apporter ici quelques nouvelles de cette première semaine de reprise déconfinée. Quelques convictions et quelques conseils aussi …  Valables encore une fois sur nos marchés tendus de région parisienne et des autres villes comparables.

Première semaine de reprise immobilière sur marché tendu

Cette semaine aura été bien remplie avec la réouverture de l’Agence, l’installation de tous les équipements de protection sanitaire, la réorganisation de l’équipe, qui reste en partie en télétravail, le traitement des dossiers en cours, les premières visites physiques de biens qui attendaient l’autorisation, la prise en charge des nouvelles demandes de prospects-acquéreurs, les visites d’estimation (qui elles aussi attendaient le déconfinement) … Et aussi le bonheur de 2 apéros avec des clients, vendeurs et acquéreurs, qui tenaient à nous remercier d’avoir pu conclure leur projet immobilier ces dernières semaines, pendant le confinement : pas simple de concilier la coupe de champagne et le masque !

Dans cette actualité, figurait donc notamment, les visites du nouveau bien que j’évoquais dans ma tribune du 7 mai. L’une des visites, mardi 12, s’est traduite par une offre d’achat le mercredi, acceptée par les vendeurs, et nous avons donc engagé la préparation de l’avant-contrat…  Le prix accepté ? 950.000 euros HAI, pour une présentation à 970.000 euros. Vente en une semaine, et négociation de 2% : comme avant, donc comme prévu et annoncé le 7 mai…

Les choses se remettent en place, doucement, et nous espérons bien, mais surtout nous conseillons aux vendeurs et aux acquéreurs la réalisation de leur projet immobilier avant fin juillet (puisque l’on sait maintenant que l’on va pouvoir partir en vacances en août !).

Convictions et conseils immobiliers pour vendeurs

Sur notre marché tendu, il reste beaucoup – et donc suffisamment – d’acquéreurs, prêts à reprendre et à conclure leur projet immobilier. Pour preuve, l’exemple ci-dessus.

Les vendeurs potentiels auraient donc grand tort de différer leur mise en vente, sans aucune raison réelle, puisque les acquéreurs sont là, les prix sont maintenus et les taux sont toujours historiquement bas.

Seul risque pour eux de mettre en vente maintenant : ne pas vendre avant juillet. Mais ne pas mettre en vente, c’est être certain de ne pas vendre !

Et s’en remettre au marché de l’automne ou du printemps prochain, c’est véritablement prendre le risque de l’inconnu : sur les conséquences économiques globales de la crise qui vont s’étaler sur de nombreux mois, sur le niveau des taux d’intérêt dans un an, donc sur l’état de la demande et donc du niveau des prix à cet horizon… Je n’ai pas de boule de cristal…

Et si j’étais à leur place, empêché d’avoir pu réaliser la capitalisation de mon bien, parce que je n’ai pu trouver mon nouveau logement à acquérir, eh bien, je lancerais ma mise en vente, et je prévoirais de passer par la case « Location » : pour vendre déjà, maintenant, au meilleur prix, et peut-être, ou peut-être pas, au printemps prochain, bénéficier en plus d’une diminution des prix pour ma future acquisition…

Convictions et conseils immobiliers pour acquéreurs

Pour les plus inquiets, ou les plus craintifs, qui hésitent à acheter aujourd’hui trop cher car imaginant un « trou d’air », avec une chute des prix de l’immobilier le temps que l’Economie se remette de la Crise, il faut réfléchir et agir sur des bases objectives, et non des phantasmes. Voici un exemple de calcul concret, précis et chiffré :

1 – Pour une résidence principale, l’acquéreur se projette sur une revente dans 6 ans et demi (duréemoyenne constatée)

2 – Le marché s’effondre de … soyons fous, 20% au sortir de la crise : le bien qui valait 500.000, tombe à 416.500 !!…

3 – sur les 5 ans et demi suivants, les prix remontent de 3,5% par an (minimum des moyennes constatées depuis plus de 30 ans) : au final, le bien vaudra … 503.450 !

Où donc est le problème ? où est le risque ?

4 – Ne pas avoir pu amortir ses frais de notaires ? Soit, mais combien d’économie de loyer (car il faut bien se loger) pendant la période : disons pour un bien de ce type 1.500€ par mois… ce qui représente une dépense de 117.000 euros sur 6,5 ans : cela couvre largement les frais de notaire de l’acquisition (37.500€), et laisse un boni de 79.500€ qui couvrira aussi, largement, les intérêts d’un emprunt à 1,2% si l’acquéreur y a eu recours (soit 16.000 euros pour un emprunt de 400.000€) ainsi que l’assurance décès-invalidité (soit 11.000€ pour un profil « standard »). Au final l’équation reste favorable de 52.000€…

Et c’est aussi sans compter la nouvelle qualité de vie pendant 6,5 ans, etc. …, la forme de protection familiale (sorte d’assurance-décès) que constitue l’assurance emprunteur obligatoire

… Mais si la fameuse chute crainte n’est que de 10%, soit un prix qui redescend brutalement de 500.000 à 454.500€, … au bout des 6,5 ans, selon les mêmes conditions, il en vaudra 550.000 : soit un boni final net, selon le même calcul de 102.500 ! Pas mal, non … ?

C’est vrai que le risque zéro n’existe pas que vivre et avancer, c’est aussi risquer…

Mais peut-être aussi que risquer c’est vivre… En tous cas, toutes celles et ceux qui sont propriétaires aujourd’hui, jeunes ou anciens, ont pris ce risque à un moment de leur vie, et très rares sont ceux qui aujourd’hui le regrettent…

Si les médias annoncent un grave ralentissement de l’activité immobilière avec ces 2 mois de confinement et un printemps neutralisé, si nous, les professionnels, sommes très inquiets par le volume de nos transactions cette année, ceci n’a rien à voir avec la situation du vendeur ou de l’acquéreur : attention donc aux confusions et aux amalgames !

Ce qu’attendent de nous les clients – bien plus encore en cette période d’incertitude – c’est qu’on les conseille, qu’on leur donne les clés de l’analyse et de leur décision : « Eclairer et Défendre », c’est la devise des Agents Immobiliers (titre protégé rappelons-le). C’est ce que nous faisons au quotidien, au coin de la rue dans notre Agence, avec mes collaborateurs et que j’essaie simplement ici de faire partager au plus grand nombre…

Jean-Luc Brulard, RICS, Agent immobilier de proximité

 

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