« Covid-19 et immobilier : Entre crises et guerres, le long chemin de la reprise … et de l’espoir », Michel Mouillart

récession économique
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Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS livre en exclusivité pour les lecteurs de MySweetimmo son analyse sur les conséquences de la crise du coronavirus. Voici le 3ème épisode de sa chronique « Covid-19: Entre crises et guerres ».

Les dernières nouvelles de demain[1]

Après 55 jours interminables durant lesquels l’activité économique a été mise en sommeil, le temps du déconfinement est venu.

D’après un sondage réalisé par SeLoger et rendu public le 20 avril, une majorité de ceux qui n’avaient pu mener à terme un projet d’achat ou de vente d’un logement se déclarait optimiste. Le marché se serait donc mis en mode pause, mais une fois la crise terminée, les projets devraient aboutir : « 7 français sur 10 ne doutent pas que leur projet immobilier se réalisera dans les six prochains mois »[2] et « seules 13 % des personnes interrogées envisagent de reporter l’achat ou la vente de leur logement à 2021 ».

Pour leur part, les notaires sont plus prudents. Certes, la fin du confinement devrait (pourrait) bénéficier d’un rattrapage, d’un effet de report (un rebond technique) associé à la finalisation des projets interrompus. Mais au-delà, ce seront les mois d’été peu propices à l’emballement des marchés. Et « s’il faut s’attendre à une forte récession économique, le marché immobilier pourrait commencer à repartir en fin d’année 2020, voire au début de l’année 2021, mais pas avec le même dynamisme qu’en 2019 »[3].

La dernière enquête réalisée en avril par l’INSEE auprès des ménages[4] constate en effet une « chute inédite de la confiance » : avec la crise sanitaire, la confiance des ménages dans la situation économique enregistre sa plus forte baisse depuis la création de l’enquête en 1972. La proportion de ménages estimant qu’il est opportun de faire des achats importants atteint son plus bas niveau, leur opinion sur leur niveau de vie futur s’effondre, comme jamais par le passé et les craintes concernant l’évolution du chômage s’envolent.

Il n’est donc pas certain qu’avec le déconfinement reviendront tout de suite « les jours heureux ». Si un doute pouvait encore subsister, la présentation du « plan pour le 11 mai » faite par le Premier Ministre à l’Assemblée Nationale le 28 avril le rappelle[5]. Les marchés immobiliers devront, presque sûrement, encore attendre. Comme la reprise économique et son impact « bénéfique » sur les revenus des candidats à un achat immobilier, d’ailleurs ! Le dernier projet de loi de Finances rectificative le précisait, la baisse des revenus des ménages est acquise : pour un recul du PIB de 8 % en 2020, « la baisse du pouvoir d’achat serait cependant nettement moins marquée que celle de l’activité »[6]. Et qu’il s’agisse du PIB ou du pouvoir d’achat, les doutes qui avaient déjà entachés la précédente loi de Finances rectificative et sa capacité à traiter une situation économique exceptionnelle subsistent[7].

Par exemple, la Commission des Finances du Sénat[8] note que « le Gouvernement a malheureusement refusé de transmettre au Parlement le profil infra-annuel de sa prévision de croissance » (page 11), car il « suppose un retour rapide à la normale de l’activité en sortie de confinement, qui est loin d’être acquis » (page 15), comme le Haut Conseil des finances publiques l’avait lui-même déjà souligné[9]. Alors que quatre « principaux facteurs paraissent de nature à freiner la reprise » :

  • le déconfinement sera progressif et des pans entiers de l’économie resteront à l’arrêt au-delà de la fin du confinement général ;
  • le caractère simultané du choc à l’échelle internationale devrait en renforcer les effets récessifs et compliquer la sortie de crise, qui ne se fera pas au même rythme selon les États ;
  • l’incertitude sur un éventuel rebond de l’épidémie pourrait freiner la reprise de la consommation et déprimer l’investissement ;
  • les mesures de soutien mises en place pourraient se révéler insuffisantes pour prévenir la destruction du capital productif et du capital humain, ce qui pèserait durablement sur la capacité de production.

Au total, l’incertitude sur le scénario de reprise est extrême, et la récession pourrait être plus forte que prévu. Et de toute façon, les conséquences attendues dans le secteur de l’immobilier résidentiel vont être sévères. La Commission des Finances du Sénat note ainsi, notamment et entre autres :

  • dans la LFR d’avril, une baisse de l’ordre de 18 % à 20 % est prévue pour le produit de la contribution de sécurité immobilière et de la taxe de publicité foncière par rapport à la prévision initiale, alors que la première loi de finances rectificative prévoyait encore des hausses respectives de 9.5 % et 15.8 % sur ces deux taxes (page 49) ;
  • l’ANAH pourrait également voir ses moyens affectés par la baisse prévisionnelle des recettes d’enchères sur les quotas carbone (page 84).

Les conditions de la reprise toujours pas réunies

L’avenir, celui des prochains mois, ne semble donc pas radieux pour les marchés immobiliers. Il est vrai qu’avec 11.7 millions de salariés en chômage partiel au 4 mai (donc plus de 59 % des salariés du secteur privé[10]), avec 890 000 entreprises concernées et sans même parler de la situation des professions libérales, des commerçants et des artisans, la demande semble tout de même fragilisée.

Mais le dispositif ne permettra pas d’éviter une vague d’inscription massive à pôle emploi à l’issue du confinement, outre la montée des faillites et des défaillances à venir. Il est d’ailleurs habituel de rappeler que lors de la crise des années 2008-2009, plus de 600.000 emplois avaient été détruits dans l’industrie, les services et la construction. Et déjà, pour le seul mois de mars, le nombre de demandeurs d’emploi inscrits à Pôle emploi en catégorie A (France entière, hors Mayotte) enregistre une hausse de 7.1 %[11], un rebond exceptionnel depuis le début de la série en 1996.

Et avec un recul du PIB attendu (a minima) de 8 %, le taux de chômage (France entière, hors Mayotte) devrait bondir au-dessus de 10 % (voire à 11 %). Si comme beaucoup le craignent, la reprise ne sera que lente et modérée, le taux de chômage aura du mal à redescendre sous les 9 %, en fin d’année 2021. Autant dire que les pertes de pouvoir d’achat risquent d’être (très) sensibles, même si le rythme de l’inflation reste contenu, en raison de la déprime des cours des matières premières, au premier rang desquelles le cours du pétrole.

En revanche, les taux des crédits immobiliers ne devraient pas s’accroître, au-delà des quelques ajustements de barèmes déjà réalisés. Déjà en avril dernier, l’Observatoire Crédit Logement/CSA[12] a pu noter que le taux moyen des prêts bancaires ne s’était pas redressé, malgré les annonces répétées et bien relayées faites par la plupart des courtiers :

  • pourtant dès décembre 2019, les taux de la plupart des prêts affichés dans les barèmes des banques ont augmenté de quelques points de base. En dépit d’une nouvelle diminution des seuils de l’usure qui favorise le maintien des taux à bas niveau, voire la poursuite de leur baisse et l’érosion des marges de rentabilité, les établissements de crédit qui anticipaient les recommandations du HCSF avaient commencé à ajuster leurs offres ;
  • le mouvement s’est poursuivi depuis : à 1.17 % en avril, le taux moyen n’a donc augmenté que de 1 à 2 points de base chaque mois, depuis décembre 2019. Mais la structure de la production s’est aussi déformée : la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel (principalement les emprunteurs modestes et/ou les primo accédants) a commencé à reculer, comme d’ailleurs la proportion des prêts les plus longs. Ces évolutions ont ainsi neutralisé la lente remontée des taux des prêts : et le taux moyen des crédits a pu se stabiliser ;
  • aussi, en dépit de la remontée des taux d’emprunt de l’Etat français à 10 ans (OAT 10 ans) observée depuis la fin mars, les conditions de crédit ne se sont pas vraiment modifiées depuis décembre 2019. D’autant que la durée moyenne des prêts accordés est restée à peu près stable.

Ce n’est pas pour autant que la demande va se redresser, rapidement et fortement. La hausse des prix des logements (neufs et anciens) s’est poursuivie en mars[13]. Alors que la chute des ventes de logements anciens a été marquée (- 23.5 % au 1er trimestre, en glissement annuel, et – 50 % en mars[14], en glissement annuel), les tensions sur les prix se sont renforcées[15] : les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5.4 % sur un an, contre + 3.3 % il y a un an à la même époque. Une progression aussi rapide des prix ne s’était pas observée depuis le début de l’année 2012. La transformation de la structure du marché constatée depuis le début de l’année, donc la diminution de la part relative des ménages modestes et/ou en primo accession parmi les acheteurs (d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA), renforce le rythme de progression des prix : car ce sont les ménages qui réalisent les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) qui quittent le marché, alors que ceux qui y restent provoquent un déplacement mécanique de la courbe des prix vers le haut.

La demande ne paraît donc pas aussi solide que des enquêtes sur ses intentions dès le lendemain du confinement pourraient le laisser penser. D’autant que, et cela est loin d’être négligeable, la mise en œuvre des recommandations du HCSF a nettement impacté le marché des crédits immobiliers aux particuliers : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts bancaires accordés (résultant de décisions souvent prises plusieurs semaines auparavant) avait déjà sensiblement diminué au 1er trimestre 2020 (- 13.9 %, contre + 15.8 % il y a un an à la même époque). Si le recul de la production avait commencé dès janvier, le déclenchement de la crise et la mise en œuvre du confinement n’ont alors fait que l’accentuer : avec en avril, un recul de 38.8 % du nombre de prêts mesuré en glissement annuel (- 46.4 % dans le neuf et – 37.1 % dans l’ancien), contre + 9.0 % il y a un an.

Pour sa part, l’OPCI[16] remarque que la production de crédits mesurée au niveau des offres acceptées a reculé de 17.2 % entre le 4ème trimestre 2019 et le 1er trimestre 2020 (soit – 19.0 % après correction de la hausse des prix des logements neufs et anciens) : la seule production de crédits à l’ancien (hors les rachats de créances) ayant pour sa part baissé de 17.6 % (20.1 % après correction de la hausse des prix des logements anciens).

Les recommandations du HCSF ont donc bien mordu sur la demande de crédits immobiliers des particuliers. Or, et jusqu’à présent, il ne semble pas que les autorités de contrôle des banques envisagent un allègement des conditions d’octroi des prêts immobiliers aux particuliers. Au contraire, les déclarations du Ministre des Finances et du gouverneur de la Banque de France laissent penser qu’il n’en sera rien. De même, et au-delà des mesures annoncées par le ministère du Logement en faveur des plus démunis, aucune mesure de relance spécifique au secteur du logement n’a (encore ?) été présentée. A cet égard, la position de l’administration des Finances (et l’absence de prise de position de celle du Logement) rappelle celle qui fut constatée au lendemain de la Libération et jusqu’au début des années 50 : la priorité de l’intervention publique doit se concentrer sur la préservation (à l’époque, la reconstruction) de l’appareil de production, dont les salariés des entreprises afin d’éviter un effondrement généralisé de l’économie française. Les actions en faveur des salariés visant à contenir une remontée trop rapide du chômage et devant suffire pour relancer la demande, dont celle adressée aux marchés de l’immobilier résidentiel.

L’observation des 3 crises qui ont affecté les marchés de l’immobilier résidentiel au cours des 40 dernières années[17] montre pourtant qu’en l’absence d’un plan de relance, le redémarrage des marchés ne peut se concevoir que si les conditions d’accès au crédit sont nettement assouplies !

La récession des marchés immobiliers dans une économie en récession

Comme il est très peu probable que les marchés rebondissent d’eux-mêmes avec le déconfinement, la production de crédits immobiliers aux particuliers va sérieusement reculer en 2020, pour à peu près se stabiliser à partir de 2021.

En l’absence d’un plan de relance de la demande et/ou d’un assouplissement des conditions d’octroi des prêts, la production de crédits mesurée au niveau des offres acceptées (et hors rachats de créances) diminuerait de 34.1 % entre 2019 et 2021 : soit une perte de 65 Mds d’€, bien supérieure à celle qui avait été constatée lors de la crise des « subprimes ». En elle-même, la crise sanitaire porte de l’ordre de 55 % du recul de la production puisque la mise en œuvre des recommandations du HCSF explique 45 % de la baisse des offres acceptées.

Immobilier Covid-19

La chute du marché de l’ancien serait alors, et de loin, la plus sévère des baisses constatées au cours des 40 dernières années : avec une perte de 260 000 achats de logements anciens par des particuliers, contre 235 000 lors de la crise des « subprimes » (et seulement 150 000 en 2012, avec la suppression du PTZ dans l’ancien).

immobilier récession

Cette chute du marché de l’ancien va alors directement impacter le niveau de l’accession à la propriété, puisque durant les années 2010, les flux de l’accession dans l’ancien ont représenté de l’ordre de 75 % de l’ensemble de l’accession : alors que l’accession pèse un peu moins de 80 % de l’ensemble du marché de l’ancien.

Ainsi, entre 2019 et 2021, le nombre des nouvelles accessions réalisées chaque année devrait diminuer de 260 000 unités (- 29.0 %), soit à peu près autant que durant la crise des années 2008-2009. Comme les ménages en primo accession (de l’ordre de ¾ de l’accession) viennent pour à peu près 1/3 d’entre eux du parc locatif social, la chute de l’accession « confisquerait » une année de construction locative sociale et renforcerait le blocage de la mobilité résidentielle au sein du parc social.

Crédit immobilier

Cependant la chute du marché de l’ancien va aussi, évidemment, impacter les flux de l’accession à la propriété dans le neuf, au-delà des conséquences que la crise du Covid-19 aura sur le niveau de la construction : le blocage du marché de la revente pèse en effet sur la réalisation des projets d’acquisition des appartements ou de construction de maisons individuelles. Et encore une fois, si rien ne vient modifier le cadrage du marché (octroi des prêts, relance, …), la chute de l’accession dans le neuf sera sévère : aussi violente que lors de la crise du début des années 90, elle verrait la perte de 70 000 mises en chantier entre 2019 et 2021. Certes, la chute sera moins prononcée que celle observée lors de la crise des « subprimes » : mais durant les années 2006-2007, lorsque la France commençait chaque année près de 500 000 logements, le niveau de l’accession dans le neuf était de 25 % supérieur à celui constaté en 2019.

En ce qui la concerne, la construction locative sociale devrait répercuter les conséquences du blocage des chantiers (confinement, report des municipales, difficultés financières des organismes, …). Mais aussi les conséquences de la dégradation de la situation financière d’un grand nombre d’organismes, au premier rang desquels les offices HLM, dont les locataires vont être fortement affectés par la montée du chômage, les pertes de revenus (et pas seulement de pouvoir d’achat) et la modestie des mesures envisagées à ce jour pour venir renforcer le rôle contra cyclique des aides personnelles, comme cela aurait pu/dû se faire.

Et la construction locative privée va continuer à s’enfoncer dans la récession, faute de soutiens budgétaires et/ou monétaires. Bien sûr, le secteur locatif intermédiaire va pleinement bénéficier des mesures de soutien annoncées par CDC-habitat et Action Logement. Mais cela ne sera pas suffisant pour inverser la tendance baissière de la courbe des mises en chantier. Et le niveau de la construction risque de descendre vers les 315 000 commencés en 2021, perdant 95 000 unités depuis 2019 et passant sous son niveau de 2014 (lui-même inférieur au creux de la crise des « subprimes ») : un niveau de la construction aussi bas n’ayant pas été constaté depuis 1997 !

immobilier neuf

La chute de la construction attendue en 2020-2021 ramènerait alors le ratio du nombre de commencés pour 1 000 ménages 70 ans en arrière, à son niveau des années 1951-1952, lorsque l’administration des Finances et une partie de celle du Logement attendait de la reprise économique la résorption de la crise quantitative du logement qui désespérait la France.

Pas de projet(s), pas de reprise franche et rapide !

A la différence de la timidité dont Jean-Claude Trichet avait fait preuve lors du déclenchement de la crise des « subprimes »[18], la Présidente de la BCE qui avait eu à soutenir la production et l’emploi en France durant les années 2008-2009 n’a guère hésité, depuis le début de la crise : « Tout resserrement des conditions de financement accroîtrait les difficultés causées par le choc du coronavirus dans une période où l’économie a besoin de plus de soutien. … La BCE veillera à ce que tous les secteurs de l’économie puissent bénéficier de conditions de financement favorables leur permettant de faire face au choc » (le Figaro Vox, 19 mars). Et depuis, la BCE n’a eu de cesse que d’améliorer la qualité et l’efficacité de ses outils d’intervention.

Il serait donc étrange que les autorités françaises de contrôle de banques n’aient pas entendu les recommandations de la Présidente de la BCE affirmant que « tout resserrement des conditions de financement accroîtrait les difficultés causées par le choc du coronavirus ». Et comme le secteur du logement n’est finalement qu’un des secteurs de l’économie comme les autres, autant par le volume d’activité qu’il porte que par le nombre des emplois qu’il génère, on pourrait espérer que la Banque de France diffère (voire reporte sine die) la mise en œuvre de ses recommandations de décembre 2019. D’ailleurs, le Président de la République avait décidé dès le 16 mars  la suspension de toutes les réformes en cours, dont celle des retraites et des aides personnelles au logement, et à son initiative encore, la Ministre du Travail avait annoncé le même jour le report de la réforme de l’indemnisation du chômage.

Car, que deviendrait une stratégie de relance de la demande de logements neufs et anciens par un relookage du PTZ tel celui qui avait permis de sortir de la crise des « subprimes » si le verrou des recommandations de décembre 2019 n’était pas levé ? Comment en effet des primo accédants modestes ne disposant que d’un faible apport personnel pourraient-ils rentrer sur le marché avec en PTZ relooké ? Impossible, sauf si le PTZ a été transformé en subvention …

La question n’est donc plus aujourd’hui d’apprécier la pertinence des arguments présentés par le gouverneur de la Banque de France[19] pour justifier la mise en œuvre des fameuses recommandations[20]. Mais de remarquer que la chute des flux de la primo accession attendu sur les années 2020-2021 relève à 40 % de la mise en œuvre de ces recommandations.

Or, le blocage de la primo accession à la propriété contamine l’ensemble de la chaîne de mobilité résidentielle des ménages. C’est bien pour cette raison que le Plan de Relance mis en œuvre par le Président Sarkozy et sa Ministre du Logement avait, notamment, ciblé ce segment de marché lors de la crise des années 2008-2009, permettant au secteur du logement de sortir rapidement de la situation dans laquelle la crise américaine des « suprimes » avait plongé l’ensemble de l’économie mondiale.

Bien sûr, à la différence de ce qui fut constaté lors des crises précédentes, peu d’annonces d’un futur plan de relance et/ou de suggestions de pistes de réflexion pour permettre au secteur du logement/aux marchés immobiliers de sortir de la crise actuelle ont été faites par le ministère du Logement. Comme si la gestion de la (sortie de) de crise du secteur du logement/des marchés immobiliers avait été globalement déléguée à une administration des Finances qui a rarement manifesté de l’empathie à leur égard. Peut-être conviendra-t-il d’attendre la présentation de la prochaine loi de Finances, celle pour 2021, pour voir apparaître des dispositions qui seront présentées comme des mesures de relance. Il est probable que le secteur du logement et les marchés immobiliers auraient alors du mal à s’en remettre. Comme d’ailleurs les entreprises et les salariés concernés, alors que le tissu local de l’artisanat aura été déchiré et principalement dans les territoires ruraux et intermédiaires. Le secteur de la construction, mais aussi celui de la rénovation et de l’entretien des logements, doit en prendre des décisions à plusieurs mois/trimestres : la préservation de l’appareil de production, les machines et les salariés, nécessite de la visibilité sur l’état de l’activité à moyen terme. C’est bien une des « leçons » qui avait été tiré de la relance du secteur intervenue à partir de 2002, lorsque la France ambitionnait de relever durablement son effort de construction … Mais cela, c’était avant.

Donc, si on veut envisager des mesures de relance telles qu’un relookage du PTZ, par exemple, il faudra aussi et « en même temps » revenir sur les recommandations du HCSF. Et l’annonce de l’ambition ne peut attendre l’automne prochain.

Mais évidemment, cela ne saurait suffire. La situation de nombreux organismes d’HLM supposerait des dispositions d’urgence … afin de traiter au mieux les bailleurs et leurs locataires. Sinon, il semble difficile d’imaginer une reprise de la construction locative sociale. Une réflexion sur l’avenir des aides personnelles ne peut, dans ces conditions, être évitée. Et ce n’est certainement pas la trop fameuse réforme dite de la contemporanéité, présentée comme une grande réforme de justice sociale qui pourra suffire[21]. Mais comme cette réforme rentre dans la stratégie nourrie par l’administration des Finances pour reprendre le contrôle budgétaire de l’ensemble des prestations sociales, il est peu probable qu’un « chantier » de réflexion sur le rôle et la place des aides personnelles pourtant indispensable puisse s’ouvrir. Et pourtant cela devrait relever de la responsabilité du ministère du Logement …

D’autant que les conséquences économiques de la récession actuelle (pertes de pouvoir d’achat, montée du chômage, …) qui vont peser sur les emprunteurs, par exemple, vont faire réapparaître un mal ancien, mais qui semblait oublié : la forte remontée des taux d’effort des accédants en cours de remboursement. On peut en effet estimer que le taux d’effort de ces accédants bondira, pour s’établir à 32 % en 2021, contre 26 % en 2019[22]. Il est clair que des « aménagements » vont être nécessaires, alors qu’en dépit des alertes qui avaient été lancées à l’automne 2017 et de l’expérience acquise lors de la gestion de la crise des « subprimes », le dispositif des aides personnelles à l’accession a été supprimé pour les nouveaux emprunteurs à compter du 1er janvier 2018[23]. Il paraît très probable que l’Etat transférera la charge de la gestion du dossier au secteur bancaire en l’ « incitant » à réaménager les prêts : mais comment réaménager des prêts accordés à des taux très bas, à de multiples reprises déjà « renégociés » et alors que les autorités de contrôle des banques ont proscrit les prêts à plus de 25 ans ? Et quel en sera le coût pour un secteur bancaire déjà largement mobilisé pour soutenir des PME et un secteur de l’artisanat qui vont connaître une montée probablement forte et rapide des sinistres (et des défauts de paiement), dès la rentrée prochaine pour une première vague et au 1er trimestre 2021 lors de la clôture de leur année fiscale par les experts-comptables ?

Un monde sans espoir est irrespirable[24]

Si le confinement prend fin comme prévu le 11 mai prochain, peu de ce qui intéresse l’avenir du secteur du logement et des marchés immobiliers aura été réglé ou même abordé/esquissé par les ministères en charge du logement, celui du Logement et celui des Finances. Et comme il est peu probable qu’au-delà du rebond technique attendu dans les dernières semaines du printemps, la reprise s’enclenche mécaniquement/naturellement, toute l’attention devrait être portée, d’ores et déjà, sur ce que pourrait être le futur du secteur et des marchés : faudra-t-il persévérer dans la course au mirage de la métropolisation ou riche de l’enseignement du confinement[25] et des aspirations des ménages[26], rééquilibrer les territoires ? Devra-t-on se satisfaire d’un déséquilibre quantitatif persistant entre l’offre et la demande, partout sur le territoire national, ou choisira-t-on de relever fortement et durablement l’effort de construction ? Pourra-t-on faire comme si la lutte contre le réchauffement climatique constituera toujours une impérieuse nécessité, avec son lot de normes et de contraintes, de lutte contre une artificialisation que les grands projets d’aménagement ont pendant longtemps (et hier encore) allègrement pratiqué, ou prendra-t-on acte de l’impossibilité de faire de la rénovation énergétique sans ces entreprises et ces artisans qui ne se seront pas relevés de la crise ? Accepterons-nous encore que ceux qui ont porté loin des projecteurs et à bouts de bras la République durant cette crise, les aides-soignantes, les chauffeurs routiers, les caissières, les éboueurs, … restent confinés dans des petits logements sur occupés loin de leur lieu de travail ou envisagerons-nous de leur laisser une place dans la ville qu’ils font vivre, à des conditions financières acceptables/supportables pour leurs budgets ? …

Alors que peut-être reviendront « Les jours heureux » [27] ! Pas ceux du jour d’après, mais ceux qui ont été longtemps sacrifiés à l’autel d’une forme de rigueur que la crise du Covid-19 a cruellement mis en lumière. Et mieux encore, comme la référence a été largement faite au plus haut niveau de l’Etat, pourquoi ne pas oser une « Commission Nationale de la Reconstruction » ?

Cet article est le troisième épisode de la chronique exclusive de Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS pour MySweetimmo. Pour lire premier épisode rendez-vous ici. L’épisode 1 était intitulé Covid-19 : Entre crises et guerres, chronique de la mobilisation; l’épisode 2,  COVID-19: Entre crises et guerres, l’effondrement des marchés immobiliers ». Michel Mouillart s’exprimera ici à intervalle régulier dès lors que la situation l’exigera.

[1] Pour reprendre le titre des célèbres chroniques de Geneviève Tabouis qu’elle a présentées chaque dimanche, entre 1949 et 1967, sur les antennes de Radio Luxembourg.  [2] Il est vrai que les ménages interrogés par SeLoger paraissent optimistes : « 49 % des futurs acquéreurs sont, par ailleurs, convaincus qu’à l’issue du confinement, leur pouvoir d’achat aura été épargné. Seulement 26 % d’entre eux s’attendent à voir reculer leur pouvoir d’achat ». D’autant que « 55 % des sondés estiment que les prix des maisons et des appartements vont baisser dans les 6 mois à venir et 40 % pensent que les prix vont diminuer progressivement ». [3] « Note de conjoncture immobilière », Notaires de France, n°47, avril 2020. [4] « Enquête mensuelle de conjoncture auprès des ménages », Informations rapides, n° 2020-106, avril 2020. [5] Sans même parler du brouillage des ondes médiatiques lors du week-end du 1er mai, avec les différences d’interprétation autour de ce que sera le déconfinement révélées entre l’Elysée et Matignon, la lettre des maires franciliens au Président de la République, les menaces de reconfinement, … [6] Projet de loi de Finances rectificative pour 2020 : « Rapport sur l’évolution de la situation économique et budgétaire et exposé général des motifs », enregistré à la Présidence de l’Assemblée Nationale le 15 avril 2020 (sous le n° 2820), page 9. [7] « Covid-19 : entre crises et guerres, chronique de la mobilisation », MySweetImmo, 24 mars 2020. [8] Projet de loi de finances rectificative pour 2020 : Rapport n° 385 présenté par Albéric de Montgolfier, Rapporteur général, Commission des Finances, Sénat, 21 avril 2020. [9] Le scénario gouvernemental « repose sur l’hypothèse forte d’un retour assez rapide à la normale de l’activité au-delà du 11 mai » : Haut Conseil des finances publiques, avis n° HCFP-2020-2 relatif aux prévisions macroéconomiques associées au programme de stabilité pour l’année 2020 et au deuxième projet de loi de finances rectificative pour 2020. [10] D’après les estimations trimestrielles d’emploi salarié de la DARES : « Au quatrième trimestre 2019, l’emploi salarié accélère dans le secteur privé et ralentit dans le public », INSEE, Informations rapides, n° 60, mars 2020. [11] « Demandeurs d’emploi inscrits à Pôle emploi au 1er trimestre 2020 », DARES (Ministère du Travail), Etudes statistiques, 27 avril 2020. [12] « L’observatoire du financement des marchés résidentiels », Crédit Logement/CSA, n° 53, avril 2020. [13] Baromètre LPI-SeLoger, n° 68, 27 avril 2020.[14] Dans un article d’Immoweek en date du 29 avril, une dégringolade de 20.8 % en mars aux Etats-Unis est qualifiée de coup d’arrêt. Un recul de 50 % en France qui doit probablement être une super dégringolade va sans aucun doute au-delà du coup d’arrêt …  [15] Alors que la crise paralyse les marchés de la transaction, les prix n’ont reculé en mars que dans 8 % des villes de plus de 100 000 habitants et dans 13 % des villes de plus de 50 000 habitants : dans la plupart des villes moyennes, les prix ne baissent pas sous l’effet de la crise en cours, mais en raison d’une atonie de la demande déjà ancienne provoquée par un contexte économique local peu propice à l’expansion des marchés immobiliers. [16] Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers. [17] Compte tenu des évolutions en cours sur les marchés immobiliers, le retour sur les 3 crises majeures de ces 40 dernières années est intéressant. Sur le marché de l’ancien, par exemple, le choc d’activité s’est situé entre 22 et 32 % : il s’est étalé sur 2 années pour 2 des crises. Dans ces 2 cas, les prix n’ont que peu reculé : et ils se sont rapidement ressaisis (2009-2011) ou ils se sont effrités durant 4 années (2011-2015), à raison de 1.7 % par an en moyenne. Seule la sortie de la crise de 2008-2009 s’est appuyée sur un plan de relance : la reprise n’intervient en revanche à partir de 2015 que grâce à l’amélioration des conditions de crédit. Alors que la crise du début des années 90 s’est poursuivie sur plus de 5 années, en l’absence d’un plan de relance et/ou d’un assouplissement des conditions d’octroi des prêts.  [18] Allant même (et contre toute attente) jusqu’à relever les taux d’intervention de la BCE le 9 juillet 2008, au plus profond de la crise qui déstabilisait les marchés financiers et les économies réelles. [19] Cela a déjà été fait : « A propos des recommandations du Haut Conseil », Immoweek, Chronique, 22 janvier 2020. [20] On remarquera néanmoins que les autorités de contrôle des banques s’étaient engagées à présenter une évaluation de l’impact de leurs recommandations, afin de « corriger » éventuellement la trajectoire. Mais comme dans le contexte né de la crise du Covid-19, il sera probablement difficile pour elles de procéder à cette évaluation, on peut craindre qu’elles ne jouent le « statu quo », sans appel. [21] « La contemporanéité, quelle histoire ! », Immoweek, Chronique, 14 janvier 2019. [22] Si on se limite aux seuls nouveaux accédants, l’Observatoire du Financement du Logement (Institut CSA) estime que leur taux d’effort à l’octroi était de l’ordre de 29 % en 2018 : niveau à peu près stabilisé depuis 2016. [23] Cela montrant encore une fois, si besoin en était, que des économies budgétaires immédiates de quelques dizaines de millions d’€ peuvent coûter très chères à l’Etat, quelques années plus tard. Ce qu’en son temps, dans la seconde moitié des années 90 et principalement en 1998, l’Etat avait déjà connu lorsqu’il eut à gérer la crise des sinistrés du PAP (de l’ordre de 650 000 ménages modestes concernés) et la renégociation/réaménagement de prêts que les « experts » des administrations du Logement et des Finances avaient alors doté de la meilleure de l’ingénierie financière : des barèmes de remboursement avec progressivité et paliers de remontée des taux ! [24] « L’espoir », André Malraux, Gallimard, 1937, p. 268. [25] « Les conditions de confinement en France », INSEE focus, n° 189, avril 2020. [26] Ainsi, doit-on s’interroger sur l’importance du fossé qui s’est creusé entre les tenants du « tout recentrage » en faveur des espaces métropolitains et ceux qui préfèreraient un redéploiement des interventions publiques en faveur du logement plus juste, plus équilibré. Les résultats de l’enquête réalisée par le CEVIPOF auprès de plus de 15 000 ménages et présentée lors du 102ème Congrès de l’AMF  devraient interpeler : à la question « Dans l’idéal, si vous aviez le choix, vous préféreriez vivre … ? », 45 % des personnes interrogées ont cité la campagne, 41 % une ville de taille moyenne et 14 % une métropole ! On remarquera à cet égard que le Baromètre 2019 Qualitel-IPSOS présenté en octobre 2019 présentait des résultats tout à fait comparables. [27] Le « Programme d’action de la Résistance » adopté dans la clandestinité par le Conseil National de la Résistance (CNR) le 15 mars 1944 et intitulé « Les jours heureux » a précisé les lignes de l’action qui devra être entreprise, une fois la France libérée : « … Les représentants des organisations de la Résistance, des centrales syndicales et des partis ou tendances politiques groupés au sein du CNR » ont décidé de s’unir sur le programme « destiné à instaurer … un ordre social plus juste ». Un souffle qui, de la 1ère phrase du texte (« Née de la volonté ardente des Français de refuser la défaite, la Résistance n’a pas d’autres raisons d’être que la lutte quotidienne sans cesse intensifiée ») et jusqu’à la dernière (« En avant pour le combat, en avant pour la victoire afin que vive la France ! »), va porter « Les 30 glorieuses ».

 

Depuis le début de la crise du coronaviruMichel MOUILLART, Professeur d’Economie, FRICS livre en exclusivité pour les lecteurs de MySweetimmo son analyse sur les conséquences de la crise du coronavirus. Il s’exprimera ici à intervalle régulier dès lors que la situation l’exigera. Voici le 2ème épisode de sa chronique « Covid-19: Entre crises et guerres ».

Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS : Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS.
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