Immobilier Ile-de-France post confinement : La hausse des prix devient moins rapide à Paris

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Au cours du 2e trimestre 2020, les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France, se sont repliés de 28% par rapport au 2e trimestre 2019 et la hausse des prix s’est prolongée. Les Notaires du Grand Paris font le point sur le marché résidentiel ancien d’Île-de-France.

Forte baisse, reprise rapide après 3 mois de confinement, et après ?

Le marché immobilier a subi un choc exogène de très grande amplitude avec la crise sanitaire et le confinement. Ce dernier a empêché les visites et les démarrages de projets d’acquisitions et a très fortement contraint la concrétisation des projets déjà en cours. En effet, de nombreux acteurs de la chaîne immobilière ont été partiellement ou totalement incapables d’assurer la finalisation des ventes.

Au mois d’avril 2020, lorsque le confinement est total, l’immobilier voit son activité s’effondrer avec des volumes de ventes de logements anciens reculant de plus de 70%. Par la suite, la reprise a été assez forte, avec des volumes de ventes signés en mai 2020 étant presque aussi élevés qu’en 2019. L’activité a été un peu moins soutenue en juin avec une baisse de 13% par rapport à l’année précédente, bien qu’elle reste forte. Au final, les notaires enregistrent une baisse de 18% par rapport à la moyenne des 2es trimestres de ces 10 dernières années.

Finalement, au 2e trimestre 2020, les volumes de ventes de logements anciens diminuent de 28% par rapport au 2e trimestre de l’an passé et de 18% par rapport à la moyenne des 2es trimestres de ces 10 dernières années. Lors des 6 premiers mois de l’année 2020, les ventes de logements anciens ont reculé de près de 20% par rapport au 1er semestre 2019. Mais en 12 mois glissants (du 3e trimestre 2019 au 2e trimestre 2020) plus de 162 000 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France (-6% par rapport à la même période un an auparavant).

La crise a renforcé les caractéristiques des différents marchés locaux.  Lors de ce trimestre 2020, les secteurs les plus dynamiques avant la crise sanitaire ont eu la meilleure résistance. En effet, en Grande Couronne, le repli n’a été que de 4% par rapport à la moyenne des 2es trimestres de ces dix dernières années.. A l’inverse, sur le marché très tendu de la Capitale, qui manque structurellement de produits, on observe depuis plusieurs années une baisse tendancielle de l’activité. Paris connaît une baisse de 32% de ses volumes de ventes par rapport au 2e trimestre 2019, ce qui est supérieur au reste de la région.

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Une augmentation des prix renforcée au cours du 2e trimestre, surtout en Grande Couronne

Notaires du Grand Paris_mysweetimmoLa crise sanitaire et la baisse ponctuelle des volumes de ventes n’ont pas modifié la dynamique de hausse des prix. Rappelons que la corrélation souvent décalée dans le temps n’est d’ailleurs pas systématique.

En effet, l’augmentation des prix s’est renforcée au cours du 2e trimestre avec une hausse annuelle des appartements de 8% dans Paris, de 7,4% en Petite Couronne et de 5,3% en Grande Couronne après de nombreuses années de stabilité pour ce secteur géographique.

Depuis près de 5 ans, les maisons connaissent des évolutions de prix plus modérées que les appartements. Elles voient aujourd’hui leur prix augmenter d’environ 5% en un an en Petite Couronne et Grande Couronne au 2e trimestre 2020.

La Grande Couronne pourrait connaitre une hausse des prix supérieure à celle de la Capitale

Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des Notaires du Grand Paris, majoritairement signés après le confinement (mai à juillet 2020) prévoient une poursuite voire une accentuation des tendances haussières d’ici octobre, avec des évolutions par segment de marché et par secteur géographique.

Bien que la hausse annuelle des prix ralentisse doucement dans Paris, une hausse annuelle de 6,6% est attendue, ce qui fixerait le prix au m2 à 10 860 €. L’augmentation des prix s’accentuerait pour les appartements et les maisons en Petite Couronne et pourrait atteindre les 9%. La Grande Couronne connaîtrait désormais des hausses proches et même supérieures à celles de la Capitale (6,1% pour les appartements et surtout 7,6% pour les maisons).

Ces mouvements, s’ils sont confirmés dans les prochains mois, pourraient avoir pour origine des modifications de la demande, liées à la crise sanitaire, au développement du télétravail et à de nouvelles attentes vis-à-vis du logement (désir de verdure et d’espace) ce qui entrainera une revalorisation de l’habitat individuel et de la Petite et la Grande Couronne.

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De nombreuses incertitudes malgré une reprise favorable au marché

Les volumes de ventes de mai et juin 2020 et les avant-contrats de mai à juillet confirment une reprise technique de l’activité, ce qui constate d’un signal favorable pour le marché. Mais cette réactivation sera-t-elle durable et à quel niveau le marché va-t-il désormais s’établir après 3 ans où les volumes de ventes se sont stabilisés à très haut niveau ? Il est encore trop tôt pour le savoir car les forces qui influent sur le marché s’opposent. La situation économique et les difficultés attendues en termes d’emploi et de revenus vont contraindre les ménages et risquent de peser sur l’activité. De plus, le resserrement des conditions d’octroi des crédits peut écarter de l’accession certains acquéreurs fragiles. Enfin, le contexte actuel et les incertitudes sur la situation sanitaire peuvent inciter certains ménages à l’attentisme (report ou annulation des projets) compte tenu de l’engagement de très long terme que représente une acquisition immobilière.

Les leviers d’activité sont toujours présents, en effet, le rôle du logement en tant que valeur-refuge a été largement confirmé et le confinement a montré l’importance d’être bien logé.  Ensuite, en Ile-de-France, les grands projets (transports du Grand Paris et jeux Olympiques) apportent une dynamique de développement régional.  Enfin et surtout, les taux des crédits immobiliers, très, attractifs facilitent les acquisitions.

« On peut donc espérer que ces derniers facteurs l’emportent et prolongent la reprise, même s’il paraît difficile de compter retrouver le niveau des ventes des précédentes années », concluent les notaires du Grand Paris.

 

Méthodologie : La Base d’Informations Economiques Notariales est alimentée par les Notaires du Grand Paris à partir des actes de vente signés dans les études notariales.
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