« Les Rendez-Vous du Notaire » : La colocation

MySweet'Immo · La Colocation - Les Rendez-vous du notaire #13

Dans ce podcast, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répond à une question concernant la colocation.

MySweetImmo et QuaiDesNotaires.com vous présentent le 12ème numéro du podcast « Les Rendez-vous du Notaire ». Dans ce podcast, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répondra aux questions concrètes que vous lui posez sur la page dédiée.

Episode #13 : La colocation

La question : Bonjour, je me suis retrouvée au chomage partiel. Pour réduire mon loyer et ne pas rester seule chez moi, une amie me propose une colocation. Comment ça marche ? Le bailleur peut-il refuser ?

La réponse de Patrick Mc Namara :  La colocation est une manière de se loger de plus en plus répandue, notamment parce qu’elle permet d’allier convivialité et avantage financier.

La loi Alur du 27 mars 2014 a défini la colocation comme « la location d ‘un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Il est donc possible de signer soit un contrat de bail individuel avec chaque locataire, soit un contrat de bail unique avec l’ensemble des locataires – c’est ce que préfère la majorité des bailleurs.

  • S’il s’agit d’un contrat de bail individuel avec chaque locataire. Chaque bail est indépendant et seul le nom du locataire figure sur le contrat. Il précise:

-la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive. Attention la surface privative de chaque locataire doit être supérieure à 14 m2 ou à un volume supérieur à 33 m3.

-les parties communes à l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.) ; Et bien sûr, la part du loyer et des charges du colocataire concerné.

Il n’y a pas de solidarité possible entre les différents locataires.

  • Si un contrat de bail unique est signé, chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Tous les noms et toutes les signatures sont présents dans le bail, mais le loyer n’est pas fractionné. Même si les colocataires se répartissent entre eux, les sommes à verser, le loyer est dû en totalité et de manière indivisible.

Dans ce type de bail indivisible, chaque locataire est tenu responsable du paiement de l’intégralité des sommes dues (loyer, charges, réparations locatives…), et généralement, une clause de solidarité entre les locataires est stipulée.

Le contrat ne stipule pas quelle chambre est attribuée à qui : l’organisation interne est donc libre.

C’est souvent ce type de bail unique que les bailleurs préfèrent : ce bail unique de colocation est, à la base, un bail d’habitation classique régi par la loi du 6 juillet 1989 et doit être conforme aux modèles de contrats types pour les locations classiques de logements nus et meublés. Mais avec des particularités :

– D’abord concernant le plafonnement du loyer dans le bail de colocation: la somme des loyers payés par chaque locataire ne peut pas être supérieure au loyer plafonné qui serait perçu si le bien était loué à une seule personne.  Bien entendu, le bailleur ne pourra se soustraire aux règles d’encadrement et/ou de contrôle des loyers.

– Ensuite, les parties peuvent convenir dans le bail de colocation, que le bailleur souscrira une assurance pour le compte du locataire « récupérable » auprès des colocataires par douzième à chaque paiement du loyer et aussi, que les charges locatives sont payées par le locataire soit sous forme de provisions pour charges, soit sous forme d’un forfait versé en même temps que le loyer et qui ne pourra donner lieu à aucun complément ou à aucune régularisation ultérieure.

Est-ce que les bailleurs apprécient ce type de bail ?

La réponse de Patrick Mc Namara : Oui, mais c’est toujours pareil : à condition que le contrat et le paiement du loyer soient sécurisés. Donc, pour sécuriser le paiement du loyer, souvent une clause de solidarité est prévue.

Alors, cette clause de solidarité ne se présume pas. Elle doit être écrite et elle permet une meilleure protection du bailleur, notamment en cas de congé d’un colocataire. Et oui, si l’un des colocataires quitte le logement, le bailleur souhaite être assuré d’être payé en totalité. Et bien cette clause de solidarité porte l’engagement après le départ du locataire et ce jusqu’à l’expiration du bail en cours, sauf si le remplaçant du partant est inscrit sur le bail de colocation.

Il faut noter Alexis, que dans ce type de baux, comme dans les baux d’habitation en général, il peut être demandé une caution par colocataire, voire même une caution supplémentaire. Et bien, dans ce cas, la solidarité prévue dans le contrat unique, se reportera sur les cautions et engagera les cautions. C’est l’extinction de la solidarité qui met fin à l’engagement de la caution.

Alors pour Elodie, quelques précisions utiles si elle signe un bail de colocation :

*Le dépôt de garantie de tous les colocataires n’est restitué que lorsque le dernier d’entre eux quitte les lieux.

*En cas de solidarité, les notifications (congé, renouvellement du bail…) adressé à un seul colocataire valent pour les autres sinon elles doivent être faites à chaque colocataire en nom propre.

*En cas de nouvel arrivant, il devra y avoir accord des locataires et du propriétaire sur le nouvel arrivant et le bail devra faire l’objet au moins d’un avenant.

Un dernier conseil ?

La réponse de Patrick Mc Namara : Signez un pacte de colocation entre colocataires, en complément du bail ; cela permet d’éviter bien des litiges. Vous pourrez y prévoir les règles de gestion et de paiement de la taxe d’habitation et des différents contrats souscrits (assurances, internet, gaz électricité, entretien chaudière…). Et vous pourrez aussi prévoir la répartition et les modalités de paiement des différentes dettes locatives, voire même un règlement intérieur de colocation.

VOUS AUSSI, vous pouvez poser vos questions à Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com. Pour cela, rendez-vous sur la page dédiée
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