« Immobilier 2020 : L’année de tous les contrastes ! », Stéphane Imowicz, Ikory

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© adobestock

Des volumes de transactions qui frisent les records, un secteur du neuf en berne et des investisseurs qui redécouvrent les vertus du résidentiel : 2020, année de la pandémie, aura également été celle des contrastes. Ikory livre son analyse du marché immobilier en 2020.

Un marché de l’ancien resté solide en 2020

France métropolitaine, des volumes records et des prix immobiliers en hausse en 2020 Alors que la crise sanitaire a paralysé l’activité immobilière entre mars et mai, puis dans une moindre mesure en fin d’année, le nombre de ventes dans l’immobilier ancien est resté extraordinairement élevé en 2020. Fin décembre, on dénombrait 1 024 000 logements anciens vendus dans l’année contre 1 067 000 en 2019. Ce volume a donc diminué de seulement 4% en un an et est resté supérieur de 26% à sa moyenne long terme (811 000 ventes en moyenne entre 2000 et 2020). Dans son ordre de grandeur, cette baisse est loin d’être comparable à celle survenue en 2012 (-11,6%) au plus fort de la crise de confiance des établissements bancaires en France. En 2020, et pour la quatrième année consécutive, le total des ventes a dépassé les 900 000 unités, du jamais vu.

Cette bonne tenue du marché ancien s’explique en grande partie par des conditions de crédit toujours incitatives. Bien qu’ayant connu des mouvements significatifs en 2020, le taux moyen d’emprunt, toutes durées de prêts confondues, se stabilise à 1,21% en mars 2021. Il diminue de 11 points de base depuis juin 2020. Pour rappel, ce taux était supérieur à 2% en 2016 et à 5% en 2008. Bonne nouvelle pour les primo-accédants, les conditions d’octroi de crédits qui s’étaient resserrées en début d’année ont été adoucies en décembre 2020. Sur l’année écoulée, la production de crédit à l’habitat est restée très soutenue et a augmenté de 5,5%.

La crise du « Covid 19 » n’a pas impacté les prix immobiliers en 2020

Tous types d’habitat confondus, ceux-ci ont progressé de 6,4% l’année dernière. Dans le détail, le prix d’un appartement dans l’hexagone a augmenté de 6,3% et celui d’une maison de 6,6%. Néanmoins, d’après les avant-contrats signés en ce début d’année, la progression annuelle du prix des appartements ralentirait sur la période récente pour atteindre 5,1% en mars 2021. Celle des maisons se stabiliserait pour arriver à 6,7% à la même date.

Ce ralentissement récent de la hausse du prix des appartements serait-il le premier signe de l’impact de la crise sanitaire sur les prix de vente ? Il est trop tôt pour le dire, mais nous notons que sur les trois derniers mois (décembre 2020 à fin février 2021), la progression du prix d’un appartement aura augmenté de seulement 0,6% contre 1,5% au quatrième trimestre 2020, celle des maisons de 1,6% contre 3,1%.

En régions, la tendance des prix de cession est relativement similaire. Sur l’ensemble de l’année 2020, la hausse moyenne annuelle des prix s’y établit à 6,5%. Toutefois, comme au niveau national, la pression semble se relâcher en ce début d’année 2021. En témoigne les évolutions de prix observées sur les trois derniers mois au sein des dix plus grandes métropoles françaises (comprises entre -1,9% pour Toulouse et + 1,5% pour Nantes). La tension immobilière (nombre d’acheteurs rapporté au nombre de vendeurs) semble de même se détendre dans certaines grandes villes comme Lyon, Montpellier ou Marseille.

Un marché francilien légèrement plus impacté en 2020

Après des volumes records enregistrés en 2019 (environ 177 000 biens vendus), le marché immobilier ancien francilien a vu ses ventes se contracter sensiblement en 2020. Sur l’année écoulée, 159 000 logements ont été cédés en Île-de-France (110 000 appartements et 50 000 maisons) soit un total en recul de 12% sur un an. A noter que ce pourcentage de baisse est le même pour les appartements que pour les maisons. Il convient de noter que ce recul des volumes franciliens en 2020 aurait pu être plus sensible sans un quatrième trimestre ayant fait preuve de dynamisme. Ce dernier aura présenté des ventes en hausse de 4% (8% pour les maisons, 4% pour les appartements) par rapport au quatrième trimestre 2019. Le marché a donc témoigné de sa capacité de rebond en fin d’année dernière.

Hors Paris, le recul des ventes en 2020 se sera fait ressentir avec une plus grande intensité en Petite Couronne (-13%) qu’en Grande Couronne (-9%). Sur toute la région, c’est le marché des maisons en Petite Couronne qui aura le plus souffert (-19%). Pour autant, les prix de vente ont continué leur progression l’année dernière. En décembre 2020, un appartement s’échangeait en moyenne à 6 690 €/m², un prix en hausse de 6,1% sur un an. Le prix moyen d’une maison francilienne, aura quant à lui augmenté de 7,0% en 2020 pour s’établir en décembre dernier à 335 600 € l’unité. D’après les avant-contrats des notaires, il semblerait néanmoins que ces prix ralentissent leur progression voire diminuent en ce début d’année 2021. Une baisse trimestrielle de 0,5% pour les appartements et 1% pour les maisons est en effet attendue entre janvier et avril 2021.

Dans la capitale, les volumes dévissent et une légère baisse des prix s’amorce

La tension immobilière à Paris se sera fortement relâchée en 2020. Les volumes, déjà en baisse de 3% en 2019 (35 160 ventes) chutent de 16% en 2020. Sur l’année écoulée, 30 820 ventes y auront été conclues. Un volume inférieur de 7% à sa moyenne décennale. Après plus de cinq ans de hausse ininterrompue, les prix parisiens ont diminué pour la première fois en 2020. Après un record historique en novembre dernier (10 850 €/m²), le prix moyen du m² parisien est passé à 10 770 €/m² en décembre 2020. La baisse devrait se prolonger jusqu’en avril 2021. A cette date, le prix moyen d’un appartement parisien serait de 10 610 €/m², en hausse de seulement 0,8% sur un an et en baisse de 0,7% sur les trois derniers mois.

En conclusion …

La crise sanitaire et les deux mois d’arrêt de l’activité économique (de mi-mars à mi-mai 2020) auront généré une baisse des volumes de vente estimée à 270 000 unités. Sans cela, le nombre de transactions effectuées en 2020 aurait certainement dépassé le record historique enregistré en 2019 (1 067 000 unités). La baisse affichée n’aura finalement été que de 4% et 1 024 000 transactions auront été actées en 2020. Les Français semblent donc conserver un grand intérêt pour la Pierre, toujours considérée comme une valeur refuge. Depuis la fin du troisième trimestre 2020, la hausse des prix semble s’atténuer. Un assagissement de prix, observé d’abord à Paris, semble se propager à l’Ile de France et à certaines métropoles. Pour autant, l’absence de fluctuation forte des valeurs, alors même que les incertitudes économiques et sanitaires sont très marquées, plaide pour un marché serein et solide. Les taux d’emprunt, proches de leurs planchers historiques, continueront à coup sûr à dynamiser l’activité en 2021. Il conviendra néanmoins de surveiller la montée du chômage, inévitable à moyen terme, afin d’anticiper correctement la conjoncture du secteur ancien à plus long terme.

Le neuf : un secteur mis à rude épreuve en 2020

Depuis de nombreux semestres, le marché du neuf  peine à régénérer son stock d’offre. La conjoncture sanitaire actuelle amplifie le phénomène. Les mises en vente, qui avaient déjà reculé d’environ 15% en 2019 par rapport à 2018, ont chutées de 32,1% au 1 er semestre 2020, puis de 22% au 2 nd semestre. Sur l’ensemble de l’année écoulée, seulement 82 8291 logements auront été mise en vente. Un total inférieur de 27,5% à celui enregistré en 2019 et correspondant à un niveau bas non enregistré depuis 2009 (73 849 unités mises en vente).

Autre point noir au tableau: le net retrait de la demande en 2020. Cette dernière a durement été frappée par les mesures du premier confinement mises en place par le gouvernement. Logiquement, les ventes de biens neufs ont reculé de 28,9% au 1er semestre 2020, puis de 19% au 2 nd. Au total, uniquement 99 515 logements neufs ont été vendus l’année dernière, un atterrissage en recul de 24,1% par rapport à celui observé en 2019 (131 000 transactions). Un volume annuel aussi bas n’avait pas été enregistré depuis 2014 (82 872 unités vendues).

Côté prix de vente, la valeur moyenne d’un logement neuf dans l’hexagone s’établit à 4 330 €/m² en décembre 2020, en hausse de 0,8% sur un an. A la même date, une maison s’échange à 294 582 € en moyenne, une valeur progressant de 4,8% sur les douze derniers mois.

Un marché francilien qui recule fortement en 2020 après une année 2019 exceptionnelle

Comme sur le marché de l’ancien, le recul des ventes d’immobilier neuf observé dans l’hexagone touche avec une plus grande ampleur la région Île-de-France. Sur l’ensemble de l’année 2020, seulement 21 000 ventes auront été conclues (20 100 appartements et 900 maisons). Cet atterrissage est inférieur de 44,4% au record historique de 2019 (37 800 unités) et de 21,4% à sa moyenne décennale (26 709 ventes). En 2020, les départements de la Seine-Saint-Denis (24,7%) et des Hauts-de-Seine (19,7%) auront concentré la majeure partie des transactions. Dans la région, les mises en vente ont, quant à elles, ont dévissées de 43,3%. 15 300 commercialisations y auront vu le jour contre 27 000 en 2019. Les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis ont totalisé à eux seuls plus de 47% des logements mis en ventes sur les douze derniers mois. Inévitablement, l’offre de biens à la vente se rétracte également et s’établit à 17 300 unités début 2021. Un niveau inférieur de 24,8% à celui observé un an plus tôt.

Concernant les prix de vente, une baisse des valeurs franciliennes a été remarquée en 2020. En décembre dernier, le prix moyen d’un appartement neuf dans la région (hors Paris) s’établissait à 4 885 €/m², en baisse de 6,9% sur un an. Ce même prix en zone centrale était de 5 350 €/m², en retrait de 9,9% sur un an. Seule la Grande Couronne aura progressé avec une hausse de 3% sur 1 an et un prix moyen de 4 410 €/m² en décembre 2020. Néanmoins, sur l’ensemble de l’année écoulée le prix moyen d’un appartement francilien (hors paris) reste stable par rapport à 2019 et s’établit à 5 025 €/m². Après Paris, ce sont toujours les Hauts-de-Seine qui affichent le prix moyen au m² le plus élevé. Celui-ci ressort à 7 340 €/m² début décembre 2020 d’après les dernières informations disponibles.

A Paris, un marché du neuf confidentiel

Le marché parisien est par nature assez étroit. En 2020, les mises en ventes ont été effectuées quasi exclusivement dans quatre arrondissements. Le 13ème aura à lui seul comptabilisé environ 60% de celles-ci, suivi par le 18ème, 20ème et 19ème arrondissement.

En conclusion…

La crise sanitaire du Covid 19, doublée du report du second tour des élections municipales, a frappé plus lourdement le marché immobilier diffus neuf que celui de l’ancien en 2020. Au niveau national, le volume de vente décroche d’environ un quart et passe sous sa moyenne des vingt dernières années (99 500 contre 102 000 unités). En Île-de-France, les ventes se rétractent de près de la moitié. En parallèle, les mises en vente suivent la même trajectoire baissière. Dans l’ensemble de l’hexagone, l’offre disponible de biens neufs est inférieure à 100 000 unités et ne permet pas d’assurer une année « normale » de commercialisation. Le marché immobilier neuf est donc clairement déséquilibré. La construction, sensiblement réduite en 2020 à cause du confinement printanier aura amplifiée ce phénomène. Pour autant, les prix de vente n’auront pas subi de grosses corrections. Ces derniers restent sur une tendance haussière mais d’une moindre ampleur que par le passé (+ 0,8% sur un an fin 2020 contre + 4,1% fin 2019). Une franche embellie n’est pas à prévoir à court terme sur ce marché qui semble faire face à une crise de l’offre et à une demande fragilisée. Notons néanmoins que les dispositifs Pinel et PTZ, qui soutiennent en partie la demande et offrent plus de visibilité aux promoteurs, viennent d’être prolongés jusqu’en 2022.

L’investissement en résidentiel, un volume record en 2020 tiré par les acquisitions de la CDC

Les montants investis en immobilier résidentiel (qu’il soit neuf, ancien ou proposant du service) ont progressé de 41% en un an. L’atterrissage 2020 s’établit à 5,5 Mds contre 3,9 Mds en 2019. Cette année 2020 historique est marquée par un évènement majeur : les acquisitions massives effectuées par la CDC pour un montant total compris entre 2 et 3 Mds €. Ces dernières auront principalement porté sur du logement neuf classique vendu par des promoteurs qui, confrontés à l’étroitesse du marché neuf diffus en période de crise, ont préféré modifier leur politique commerciale et écouler une plus grande partie de leur stock en bloc.

Par classe d’actif, le montant total investi en 2020 se répartit comme suit. Le résidentiel classique concentre 78,7% des investissements (en hausse de 96%), le résidentiel géré 14,7% (en retrait de 43%) et le logement intermédiaire 6,6% (en hausse de 57%). Il est à noter que le retrait du résidentiel géré s’explique par l’absence en 2020 de grosses transactions sur ce segment contrairement à 2019 (vente du portefeuille Kley à AXA IM pour environ 430 millions d’euros).

Des volumes en forte progression sur la période récente, témoignant de l’attrait du résidentiel

Depuis 4 ans, le volume moyen annuel placé sur la classe d’actif résidentielle avoisine les 4 Mds€. Si on en doutait encore, le regain d’intérêt des institutionnels pour le résidentiel est définitivement confirmé. La faiblesse de l’offre semble être le seul frein à l’explosion véritable des volumes. En effet, le record historique enregistré l’année dernière aurait pu être encore plus élevé sans un nombre assez restreint d’opportunités mises en marché. La compétition, toujours plus importante, observée lors d’appels d’offres concurrentiels, plaide pour l’existence d’une très importante manne financière prête à être investie en résidentiel. Par ailleurs, le segment intéresse de plus en plus d’opérateurs étrangers qui, déjà bien implantés à l’international, souhaitent profiter du dynamisme du marché français afin de se diversifier géographiquement. En témoigne les acquisitions effectuées au premier trimestre 2021 par des groupes tels que Hines (500 logements auprès de Kaufman & Broad), PGIM (7 000 m² environ pour deux actifs prime parisiens appartenant à Swiss Life) ou encore les velléités d’acquisition de BMO. La dynamique haussière des volumes se confirme donc en 2021. Ce début d’année a d’ores et déjà été marqué par la très grosse transaction effectué par AXA IM auprès d’INLI pour environ 2 Mds €.

En conclusion …

Dans un contexte de crise inédite, alors que les montants investis en immobilier tertiaire auront reculé de 35% en 2020 (28,2 Mds € contre 43,4 Mds en 2019), le résidentiel a su faire preuve de résilience. La conjoncture actuelle et les tendances observées depuis 2016 poussent à croire que cette classe d’actif continuera à gagner des parts de marché dans les semestres et années à venir (pérennité des revenus locatifs, obsolescence de l’usage moins rapide, rendement global (locatif et plus values) similaire à celui du bureau et plus attractif que celui du commerce). Le résidentiel, bien que plus complexe dans sa gestion opérationnelle, semble offrir de nombreuses garanties comparativement à d’autres classes d’actifs immobiliers. Cet attrait retrouvé pour le résidentiel se lit dans la contraction des taux de rendement observés depuis plusieurs semestres. Il n’est plus rare qu’un immeuble de logement prime parisien s’échange sur des bases de taux de rendement brut proche des 2%, entre 3 et 4% en Ile de France et entre 4 et 5% dans les plus grandes métropoles régionales.

Pour retrouver l’intégralité de l’analyse d’Ikory, rendez-vous ici.
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