Immobilier et crise sanitaire : 2020 pourrait s’avérer moins sombre qu’il n’y parait

Premier coup d’arrêt : l’intervention du Haut Conseil de Stabilité Financière

Rappelons, pour commencer, que le scénario de 2020 n’a pas été dicté parla seule pandémie. En décembre 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques à cesser plusieurs pratiques afin d’éviter tout risque de surchauffe bancaire, et ainsi garantir le modèle français de crédit immobilier à taux fixe. À la clé, deux contraintes qui ont touché 85% de la production de crédit : la limitation du remboursement à 33% des revenus nets des emprunteurs et la quasi-disparition des emprunts d’une durée supérieure à 25 ans. C’est dans ce contexte contraint, qu’à la fin de l’hiver, l’épidémie de Covid-19 a commencé à flamber en France. Puis que les autorités ont pris la décision, par deux fois, en mars et novembre, de confiner entièrement le pays. L’interdiction de toute visite de biens conduisant logiquement à un ralentissement inédit de l’activité immobilière.

Situation post confinement : rebond et résilience du marché immobilier

Nous disposons aujourd’hui d’un peu de recul pour analyser les comportements des différents acteurs lors du premier confinement. Comment les ménages ont réagi ? Obligés de mettre sous cloche leur projet d’achat, beaucoup ont profité de cette parenthèse pour repenser celui-ci, faire leurs calculs et consulter les petites annonces en ligne. Chez d’autres, l’assignation à domicile a créé des envies d’ailleurs, à moyen ou long terme. Dès le déconfinement, on a assisté à un véritable boom de la demande, qui s’est conjugué à un important rebond de l’offre. Une tendance confirmée par les chiffres : une progression de +36%des ventes en mai, puis de 13%en juin-juillet-août-septembre. Résultat, à la rentrée, les spécialistes du secteur tablaient sur l’enregistrement d’une baisse en 2020, mais avec un rattrapage progressif limitant fortement la casse.

Malgré le reconfinement au mois de novembre, plusieurs facteurs incitent à faire preuve d’un optimisme prudent. À court terme, le marché de l’immobilier devrait se maintenir grâce, notamment, aux solutions innovantes mises en place par les acteurs du secteur. Alors que les courtiers expérimentés tels que Monemprunt.com sont habitués à proposer à leurs clients un service personnalisé 100% en ligne, les agences bancaires disposent désormais du matériel et de l’expérience nécessaires pour rester actives, sans allonger leurs délais de traitement. De même, vendeurs et acheteurs peuvent se rendre chez leur notaire, voire signer à distance leur compromis ou acte authentique. S’il reste impossible de visiter les biens, les solutions virtuelles sont davantage sollicitées pour préparer un projet–d’autant plus que les agents immobiliers ont le droit de se rendre chez un particulier pour prendre des photos ou filmer le logement pour le proposer à l’achat ou à la location.

Des fondamentaux toujours solides : l’immobilier,valeur refuge

Du temps sera nécessaire pour tirer des enseignements définitifs de cette année si mouvementée. Est-ce que la crise sanitaire va changer la demande ? Pour l’heure, un nombre croissant de Français se renseigne sur les biens situés en dehors des grandes agglomérations et les surfaces plus importantes, si possible avec jardin, mais il est encore trop tôt pour conclure à une évolution sensible de la demande sur le marché immobilier.

Autre point notable : malgré la tourmente, jusqu’à présent, la confiance des ménages reste relativement stable. Mais les répercussions économiques, au-delà de la crise sanitaire, posent assurément question. Certains ménages vont inévitablement préférer reporter leur projet d’achat du fait de la détérioration de leur situation financière. Ceux-là même seront les premiers impactés par les restrictions demandées –et réaffirmées en septembre –par la HCSF : les jeunes aux revenus modestes et les seniors, en particulier, ont ainsi vu leur refus de crédit augmenter de manière significative au cours de l’année.

Mais l’indicateur le plus significatif reste évidemment les taux des crédits accordés par les banques. Or ceux-ci se maintiennent à des niveaux très bas (1,21% en moyenne en octobre 2020), même proches des records historiques pour les meilleurs profils. Plus encore peut-être, le secteur continue d’inspirer confiance. Après le premier confinement, 68% des particuliers ayant un projet immobilier estimaient que la pierre constituait l’investissement le plus sûr. L’immobilier, première valeur refuge : et si ce n’était pas cela finalement la principale leçon de cette année?