Arnaud Hacquart (imodirect) : « Les propriétaires doivent souscrire une assurance loyer impayés »

Comment se prémunir contre les loyers impayés ? En quoi le rôle d’intermédiation de l’agent immobilier gestionnaire est-il crucial pour le locataire comme pour le bailleur ? Mon Podcast Immo fait le point avec Arnaud Hacquart, fondateur de l’agence digitale Imodirect, dédiée à la recherche de locataire et à la gestion locative. Extraits choisis.

Mon Podcast Immo : Expliquez-nous-en quelques mot ce qu’est Imodirect …

Arnaud Hacquart : Nous avons lancé Imodirect en 2018, c’est une agence immobilière spécialisée en location et gestion locative. Nous avons digitalisé tout le process, nous couvrons l’ensemble du territoire national et nous proposons des tarifs simples et transparents pour accueillir un maximum de propriétaires. 

Mon Podcast Immo : Quelle est votre vision concernant les impayés locatifs ?

Arnaud Hacquart : Le taux d’impayés locatifs en France, avant la crise, se situait autour de 2,5%. Dans une agence telle qu’Imodirect où nous avons un processus de relance efficace et où nous sommes très sélectifs sur les dossiers, nous limitions le taux d’impayés autour d’1% seulement. Avec cette crise, nous avons vu notre taux doubler et s’approcher des 2%. Depuis, cette hausse s’est stabilisée mais c’est une problématique essentielle pour les propriétaires et pour les locataires. 

Il y a pleins de solutions qui existent, des assurances, des garanties. Nous préconisons à tous nos propriétaires, de souscrire des assurances loyers impayés, puisque c’est le seul moyen de se prémunir à 100% contre un impayé.

Mon Podcast Immo : De plus en plus d’entreprises de la proptech proposent des garanties payantes tandis que l’État a mis en place sa garantie Visale, gratuite. Qu’en pensez-vous ?

Arnaud Hacquart : Selon moi, la meilleure assurance pour le propriétaire reste l’assurance loyers impayés qui s’achète par ce dernier. 

Il y a deux grands types d’assurances, celles qui contrôlent les dossiers avant l’entrée du locataire et ceux qui délèguent le contrôle au propriétaire ou à l’agence. Faîtes attention à prendre une assurance qui vous donne un certificat d’assurance, ce qui signifie que les dossiers ont été analysés. Selon moi, c’est cette solution qui est la plus efficace. 

Les garanties que s’offrent les locataires, sont très bien, nous les utilisons tous les jours, par exemple pour des expatriés qui ne vont pas passer dans les grilles des assurances loyers impayés car ils n’auront pas fait de déclaration fiscale en France alors qu’ils sont solvables. Il y a des cas précis où ces garanties sont très intéressantes.

Nous utilisons également Visale mais les délais de paiement, en cas de litige ou d’impayé, sont assez longs. Cependant, c’est une très bonne assurance. 

Mon Podcast Immo : En étant trop sélectif, ne fermez-vous pas la location à des personnes étant en CDD, en freelance ou des personnes revenant d’expatriation ?

Arnaud Hacquart : Les choses ont beaucoup évolué depuis 2-3 ans dans les assurances. En effet, elles acceptent des personnes en CDD, des personnes au chômage, à partir du moment où elles ont plus de 6 mois de visibilité. 

Il n’y a plus ce critère du CDI, et de gagner plus de 3 fois le montant du salaire en 1 mois. Les conditions se sont assouplies car la société change, ce qui permet à plus de personnes d’accéder au logement. Il y a pour les personnes en freelance, les expatriées, la possibilité de s’acheter sa propre garantie. 

Imodirect a pour rôle de prévenir et d’éviter que quelqu’un aille louer un logement trop cher par rapport à ses revenus. 

Mon Podcast Immo : Si je comprends bien, c’est au propriétaire de faire attention lors de la sélection du candidat, au locataire d’être réaliste par rapport à sa capacité de paiement et aux agences d’adopter un rôle d’intermédiaire ?

Arnaud Hacquart : Notre rôle est essentiel, nous sommes sur un marché où 65% des propriétaires gèrent en direct. 

Nous récupérons un grand nombre de propriétaires dans une situation tendue avec leur locataire car certaines agences ont des tarifs trop élevés et des pratiques trompeuses, pas vraiment transparentes. 

Il est urgent de professionnaliser cette intermédiation. C’est le rôle de l’agence immobilière de faire l’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. Il faut que le propriétaire, l’agence et le locataire soient raisonnables.