« Diversifier son patrimoine par l’acquisition de la seule nue-propriété de parts de SCPI », Sébastien Coiffard

La société civile de placement immobilier (SCPI) acquiert et gère des biens immobiliers pour le compte de ses associés. Cet investissement permet une diversification patrimoniale en offrant aux porteurs de parts l’opportunité d’investir sur des marchés de nature différente (habitations, bureaux, commerces) et dans des zones géographiques variées (France et pays européens essentiellement).

Cette diversification se retrouve également dans la nature des SCPI : aux côtés des SCPI de rendement qui permettent de percevoir un revenu régulier sans se soucier des contraintes de la gestion locative, existent des SCPI fiscales qui ouvrent droit à des avantages fiscaux (Pinel, Malraux, monuments historiques, déficit foncier par exemple).

La diversification se retrouve enfin dans les modalités de détention des parts de SCPI : aux côtés de la détention de parts en pleine propriété, s’est développée depuis un certain nombre d’années une offre qui permet aux investisseurs d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI et d’en devenir plein-propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

La nue-propriété est un élément du droit de propriété

Elle donne à son titulaire le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance ou les fruits, ces derniers étant réservés à l’usufruitier.

Bien que cette modalité d’acquisition particulière nécessite un effort de trésorerie plus important en l’absence de loyers perçus et en présence d’un emprunt bancaire, elle permet aux investisseurs d’acquérir des parts de SCPI à une valeur décotée du montant de l’usufruit détenu temporairement par un investisseur institutionnel.

Plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante donc le prix d’achat de la nue-propriété réduit (à titre d’exemple, la décote peut atteindre 40% pour une durée de 15 ans).

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété permet de maîtriser sa fiscalité tout en développant son patrimoine immobilier. Aucun revenu n’est à déclarer en cours de démembrement et les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le patrimoine taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) à condition de les détenir directement et non par une société interposée.

Si le porteur de parts de SCPI recourt à un emprunt bancaire pour financer leur acquisition, les intérêts financiers du prêt peuvent, sous conditions, être déduits de revenus fonciers perçus par ailleurs mais le montant du prêt ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI.

Au terme du démembrement, l’investisseur décidera de conserver les parts de SCPI pour bénéficier de revenus complémentaires, de les donner en pleine propriété ou en démembrement, ou bien de les céder.

Comme pour tout actif immobilier détenu en direct, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’appliquera lors de la cession avec une fiscalité dégressive selon la durée de détention qui est décomptée à partir de la date d’acquisition de la seule nue-propriété.

A retenir : Les parts de SCPI détenues en pleine propriété sont imposables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dès lors qu’elles sont détenues en nue-propriété, elles n’entrent pas dans l’IFI des personnes physiques qui les détiennent. En revanche, si elles sont détenues au travers d’une société, il est tenu compte de la valorisation de la nue-propriété comme de tout autre actif immobilier patrimonial pour déterminer le montant des titres sociaux à déclarer à l’IFI.