Investissement immobilier : Comment profiter des aides Action Cœur de Ville pour la rénovation

Des financements Action Coeur de Ville pour dynamiser 222 centres villes

Depuis janvier 2019, lorsque des particuliers possèdent ou sont en passe d’acquérir un bien à rénover dans le centre-ville des 222 villes Action Cœur de Ville, ils peuvent avoir accès à des aides conséquentes pour mener à bien ces travaux s’ils ne souhaitent pas l’occuper tout de suite mais le mettre en location dans un premier temps.

Créées pour inciter notamment les particuliers à rénover le bâti en centre-ville de manière exigeante et ainsi contribuer à mieux loger des salariés de la région, mais aussi participer à la dynamisation du centre-ville et à l’effort environnemental collectif, les aides Action Cœur de Ville d’Action Logement sont un dispositif avantageux financé par la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC).

Elles constituent un des volets du programme Action Cœur de Ville mis en place par le gouvernement pour redynamiser les 222 villes moyennes éligibles avec les partenaires financiers : Action Logement et l’Anah pour l’habitat et la Banque des Territoires pour les commerces. Action Logement engage ainsi 1,5 milliard d’euros sur 5 ans dans ce programme, sur un total de 5 milliards d’euros de dotation.

Concrétement, en quoi consistent ces aides Action Cœur de Ville ?

Ces financements sont mixtes et consistent en un prêt à taux très attractif (0,25% sur 20 ans maximum) et des subventions (à hauteur en moyenne de 30% du montant total des travaux, et pouvant aller jusqu’à 50%). Ils peuvent couvrir jusqu’à 1000€ du mètre carré de travaux, voire 1500€ en cas de chantier exceptionnel. Pour être éligible, il faut que la rénovation concerne l’ensemble du bien (sauf le rez-de-chaussée s’il s’agit un commerce indépendant) et que les travaux n’aient pas commencé. Elles peuvent concerner aussi bien un bâti dont on dispose déjà depuis un moment qu’une nouvelle acquisition.

Pour déclencher la demande, le propriétaire peut se rapprocher de la mairie concernée ou de la délégation régionale d’Action Logement. Il lui faudra dans un premier temps présenter les diagnostics du bien, le détail et le coût des rénovations envisagées, et le type de logements prévisionnels. Pour mener à bien le projet, à la fois d’un point de vue montage financier et supervision des travaux, une assistante à maîtrise d’ouvrage peut être mise à disposition gratuitement par Action Logement.

Quelles contreparties en échange de ces financements ?

En échange de cette aide, le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 9 ans et 75% des logements doivent avoir un loyer  plafonné selon le conventionnement Anah (social, très social, ou intermédiaire). 75% des logements sont aussi réservés par Action Logement qui proposera au propriétaire des locataires, salariés de la région, pouvant les habiter. Le bailleur reste maître de son bien et choisit ses locataires parmi les profils proposés. Ces logements doivent être loués à titre de résidence principale.

Quels avantages à engager ces financements ?

D’un point de vue social et humain, c’est l’assurance de proposer des logements de grande qualité à des salariés de la région et de contribuer au développement de la ville concernée. D’un point de vue architectural et environnemental, c’est la garantie de mener des travaux exigeants pour disposer d’un bien en état quasi-neuf avec le cachet de l’ancien. D’un point de vue financier, depuis le début du programme Action Cœur de Ville, le rendement net (loyers nets de charge / prix de revient total) se situe entre 3 et 7 %, hors avantages fiscaux.

Le fait que les logements soient pensés pour répondre aux besoins d’une population d’actifs et qu’Action Logement propose des locataires pour 75% d’entre eux est un atout pour lutter contre la vacance locative. Par ailleurs, les financements Action Cœur de Ville sont cumulables avec la garantie Visale contre les loyers impayés et le pack sécurisation Louer pour l’Emploi.

Il faut savoir aussi que les chantiers menés sont souvent complexes techniquement, que ce soit en raison de l’accès difficile (car en tissu déjà urbanisé) ou du fait de leur localisation dans une zone de protection du patrimoine (et donc soumis aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiment de France), ce qui les rend coûteux et moins rentables pour les investisseurs. En ce sens, le financement proposé par Action Logement leur donne l’opportunité d’être accompagné dans une très belle rénovation. D’un point de vue fiscal enfin, ces aides sont cumulables avec des dispositifs comme le Denormandie, le déficit foncier ou encore les subventions Anah éligibles. Au bout de 9 ans, le propriétaire n’est plus tenu par aucun engagement.

A qui s’adressent ces aides ?

Tout le monde est concerné pourvu qu’il dispose d’un bien à rénover dans son intégralité dans le centre d’une ville Action Cœur de Ville. L’investisseur privé peut être en nom propre, en Société Civile Immobilière ou une association. Initialement sollicité par des investisseurs chevronnés, la mise en place de l’assistance à maîtrise d’ouvrage gratuite permet à tous de se lancer en étant accompagné pas à pas. C’est un moyen d’investir utile et de se constituer un patrimoine de grande qualité à moyen terme.

Exemple de financement d’une opération d’un investisseur privé accompagnée par les financements Action Cœur de Ville d’Action Logement

La moyenne des opérations est autour de 4 logements. Prenons par exemple une opération d’acquisition-amélioration d’un immeuble totalement dégradé d’une surface habitable de 280 m², avec 6 logements, dans le centre-ville de Roanne, un marché semi-tendu (zone B2).

Voici le coût du projet :

– Acquisition : 150.000€

– Frais de notaire : 12.000€

– Coût des travaux : 300.000€

– Frais de maîtrise d’œuvre : 10.000€ (architecte)

– Total coûts : 472.000€

Voici le plan de financement de l’investisseur :

– Prêt bancaire sur 20 ans au taux de 1,50% : 170.000€

– Financement Action Cœur de Ville : 280.000€ (maximum finançable 100€/m² de surface habitable) dont une subvention (140.000€) et un prêt sur 20 ans au taux de 0,25% (140.000€)

– Apport : 22.000€

– Total financements : 472.000€, avec un financement complémentaire possible de la part de l’Anah en subvention.

Voici l’opération en résumé :

– Prix m² moyen dans la ville : 1.150€/m²

– Prix de revient/m² de l’immeuble : 1.686€/m²

– Prix de revient/m² de l’immeuble avec subvention Action Cœur de Ville : 1.185€/m²

– Loyers perçus brut de charges et d’impôt : 8,50€/m² * 280m² = 2.380€/mois

– Échéances prêt bancaire : 821,33€/mois

– Échéances prêt Action Cœur de Ville : 598,10€/mois

– Soit un différentiel positif locatif de 960,57€/mois (=2.380€ – 821,33€ – 598,10€)

– Rendement Brut : 6% hors impact fiscal

Il reste encore des leviers fiscaux pouvant être actionnés, à savoir le déficit foncier, la loi Denormandie ou encore la loi Malraux.

Avant/après en image d’une opération portée par des investisseurs privés

Opération d’acquisition-amélioration à Laon, dans l’Aisne (Hauts-de-France)

Livraison : octobre 2020. Surface : 112 m². Logements : 2 T2. Prix de revient au m² : 2.288€. Coût des travaux au m² : 1.257€. Financement Action Logements Services : 42.127€ (subventions)