Promesse de vente et délai de rétractation : Des dangers de la notification par lettre recommandée papier

10 jours pour réfléchir à son achat immobilier

L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de 10 jours pour réfléchir à son achat, et, éventuellement, changer d’avis.

La promesse de vente peut lui être remise en mains propres ou notifiée par lettre recommandée. Le délai de rétractation de 10 jours court à compter de la première présentation de la lettre recommandée, si le destinataire n’est pas présent.

… à partir de la présentation de la promesse de vente

Peu importe alors que la lettre soit réceptionnée ou non. Cependant, lorsque le facteur se présente à l’adresse de l’acquéreur, et que le courrier est réceptionné, il est nécessaire qu’il soit remis à son destinataire, ou à une personne ayant pouvoir pour le recevoir. A défaut, le délai SRU ne court pas.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation, dans une décision du 30 septembre 2021 : « la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet ». En l’espèce, les signatures portées sur les avis de réception émanaient d’un tiers à qui aucune procuration n’avait été donnée. Le délai SRU n’ayant pas commencé à courir, les acquéreurs se sont rétractés 2 mois après la signature de la promesse de vente.

La Cour de cassation confirme ainsi la solution qu’elle avait énoncée dans sa décision du 12 octobre 2017.

De l’intérêt d’insérer une clause de procuration dans le compromis de vente

Afin de limiter ce risque, il est utile d’insérer, dans le compromis de vente, une clause par laquelle les acquéreurs se donnent procuration entre eux pour recevoir la notification. Mais pour écarter le danger de la remise du courrier à une personne tierce, recourir, avec l’accord exprès de l’acquéreur, à la notification par lettre recommandée électronique, qui impose une vérification de l’identité du destinataire de la lettre, présente une sécurité certaine.

Pour en savoir plus, consultez la décision de la Cour de cassation (Civ. 3, 30 septembre 2021 n° 20-18303)