Réforme de l’acte de cautionnement : Qu’est-ce que cela change ?

L’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme des suretés facilite l’acte de cautionnement. Elle est entrée en vigueur ce 1^er janvier. La FNAIM fait le point sur cette réforme qui facilite le quotidien des professionnels de l’immobilier comme des particuliers, notamment pour la conclusion des baux d’habitation.

Un cautionnement désormais possible au moyen d’une signature électronique

En matière de location immobilière, la personne qui se porte caution d’un locataire doit apposer, dans l’acte de cautionnement, une mention traduisant son engagement. Avec cette réforme très attendue, cette mention n’est plus nécessairement manuscrite ; elle peut être dématérialisée dans le respect des règles de la signature électronique, autrement dit « tapuscrite ».

La mention « tapuscrite » sous conditions

Cette ordonnance a supprimé l’interdiction d’utiliser la signature électronique pour établir un engagement de caution. Ainsi, et depuis le 1^er janvier 2022, un acte de cautionnement peut être établi et signé électroniquement si la solution utilisée pour le faire permet de prouver que l’auteur de la mention apposée de manière « tapuscrite » est bien la personne qui s’est portée caution. Autrement dit, si la mention n’est pas manuscrite, elle peut valablement être « tapuscrite » à la condition de prendre la forme d’un acte électronique signé au moyen d’une signature électronique.

Attention, la caution devra apposer elle-même une mention sur ses actes de cautionnement, par laquelle elle reconnaît « qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». Cette mention est obligatoire lorsque la caution est une personne physique, même s’il s’agit d’un professionnel, et ce, quelle que soit la qualité du créancier.

Il n’existe plus de formule prédéterminée à retranscrire à la lettre. Contrairement à la règle anciennement en vigueur, il ne devrait plus y avoir de risque de nullité de l’acte en cas d’oubli ou d’inversion des mots.

« L’ordonnance ne bouleverse pas les choses pour les bailleurs : cela ne vient ni affaiblir, puisque la signature électronique est un processus très sécurisé en immobilier, ni renforcer, la caution. C’est une mesure de simplification, qui permet de gagner du temps en toute sécurité. L’acte de cautionnement répondra aux nouvelles attentes de formalisme et le bailleur devra s’assurer que l’acte qu’il fera signer est conforme aux nouvelles dispositions  » précise Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.

La caution en quelques mots 

Il existe deux types de caution :

• Caution « simple » : le propriétaire fait appel au garant uniquement si le locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes locatives et après avoir épuisé les recours possibles à son encontre.
• Caution « solidaire » : le propriétaire peut faire appel directement au garant – dès le 1^er impayé – sans passer par le locataire. A défaut de règlement à l’amiable de la part de la caution, une lettre de mise en demeure doit lui être adressée et une procédure à son encontre sera directement diligentée.

Se porter caution n’est pas un acte anodin. En signant un acte de cautionnement, le garant accepte de pallier aux défaillances du locataire et à payer les dettes de ce dernier envers son bailleur, ce dès le premier impayé. Au-delà des loyers et des charges locatives, cet engagement concerne aussi les frais relatifs aux travaux de remise en état du logement, si l’acte de cautionnement les prévoit.