Immobilier et cautionnement : la notion de bailleur créancier professionnel

Avec les nouvelles règles de cautionnement en vigueur depuis le 1er janvier 2022, l’agent immobilier ou l’administrateur de biens peut avoir à insérer un avertissement dans l’acte de caution. Décryptage avec Anne Claude Poncet, responsable juridique immobilier chez Modelo.

Caution Location

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Depuis le 1er janvier 2022, les règles du cautionnement ont évolué. La personne physique qui se porte caution doit apposer une mention sur l’engagement de caution, avant de le signer. Cette mention peut dorénavant être apposée de façon « tapuscrite » dans le cadre d’une signature électronique du cautionnement. Mais ce n’est pas le seul changement.

Ainsi, le bailleur créancier professionnel a l’obligation de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du locataire est inadapté aux capacités financières de ce dernier. L’agent immobilier qui rédige l’engagement de caution doit insérer cet avertissement dans l’acte.

Solvabilité du locataire et information de la caution

Vérifier la solvabilité du locataire est une mission essentielle – et habituelle – de l’agent immobilier ou de l’administrateur de biens. On considère généralement que les ressources du locataire doivent être au moins égales à trois fois le montant du loyer. Dès lors que le locataire n’a pas les moyens de faire face au paiement du loyer et des charges, la caution personne physique doit en être avertie, de façon expresse, dans l’engagement de caution. A défaut, le bailleur se verra refuser la possibilité de recouvrer les sommes dues par la caution, à hauteur du préjudice que la caution subit. Or, ce préjudice se monte potentiellement à la totalité de la dette : la sanction pourrait donc être lourde pour le bailleur, et donc pour le professionnel ayant établi l’acte de cautionnement. Pour échapper à cette déchéance, il sera sans doute nécessaire de démontrer que la caution avait, avant de s’engager, une parfaite connaissance de la situation du locataire, et qu’elle savait que ce dernier n’avait pas les moyens de payer son loyer.

L’identification du créancier professionnel

Il reste à définir ce qu’est un créancier professionnel. La jurisprudence considère qu’il s’agit de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, principale ou accessoire. Les bailleurs concernés sont donc les professionnels dont l’activité est la location, à titre principal ou accessoire, mais également l’immense majorité des sociétés civiles immobilières (SCI), au regard de leur objet social, et ce, même si la SCI ne possède qu’un seul bien.

L’agent immobilier ou l’administrateur de biens devra se montrer extrêmement vigilant sur la qualité de son bailleur, et vérifier s’il entre dans la définition d’un créancier professionnel. Cette vérification pourra utilement être effectuée dès la prise de mandat.