Investissement en immobilier de commerces : Reprise de l’activité du marché

Commerces
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Après un timide démarrage de l’année 2021, l’activité du marché de l’investissement en immobilier de commerces reprend de manière soutenue depuis cet été. Explications de JLL, acteur du conseil en immobilier d’entreprise.

Plus d’1 milliard d’euro investis dans l’immobilier de commerce durant l’été 2021

Après une année 2020 qui a su rester active malgré le contexte, le marché français de l’investissement en commerces a démarré l’année 2021 timidement avec seulement 700 millions d’euros investis au 1er semestre, dans l’attente d’une stabilisation des états locatifs et d’une meilleure visibilité au regard de la crise sanitaire. L’activité a toutefois repris de manière très soutenue dès l’été, avec plus d’1 milliard d’euro investis en 3 mois, et s’est maintenue à un niveau élevé tout au long du 2nd semestre. L’année 2021 s’achève ainsi sur un volume de 3,1 millions d’euros. 

Activité concentrée autour des petites transactions

Les transactions ont été nombreuses, témoignant du dynamisme du marché. L’activité s’est néanmoins concentrée sur le segment des petites transactions (3/4 des signatures), tandis qu’à l’autre bout du spectre, les opérations d’envergure ont été moins nombreuses, avec 6 transactions supérieures à 100 millions d’euros en 2021 contre 8 un an plus tôt. Le volume est lui aussi en net recul sur ce segment de marché : 1 milliard d’euro contre 2,5 milliards d’euros en 2020, année marquée par la cession par URW de 52,4 % de son portefeuille de centres commerciaux pour 1 milliard d’euro. La cession par WERELDHAVE d’une grande partie de son portefeuille de centres commerciaux français pour 305 millions d’euros constitue la transaction la plus emblématique de l’année 2021. 

51% des capitaux investis en commerce sont des entreprises commerciales

Les entreprises commerciales et retail-parks tiennent la tête du podium cette année, avec plus d’1,5 milliard d’euro, soit plus de la moitié des capitaux investis en commerce (51 %). 72 transactions ont concerné cette typologie d’actif, dont 21 sous forme de portefeuilles. On recense notamment 7 transactions en Sale & Leaseback, dont la cession par DECATHLON de 27 de ses sites au profit de la foncière IREIT GLOBAL, originaire de Singapour, pour 110 millions d’euros.

Les pieds d’immeubles arrivent en 2ème position, avec 780 millions d’euros d’engagements, soit ¼ des investissements réalisés en commerce (26 %). L’acquisition par IMMOBEL et GOLDMAN SACHS du 277 Saint-Honoré pour un montant proche de 110 millions d’euros a largement participé à cette performance. Enfin, les centres commerciaux concentrent 23 % de l’activité avec 693 millions d’euros investis, une performance clairement liée à la cession du portefeuille WERELDHAVE (305 millions d’euros).

Un marché dominé par les SCPI et OPCI

Le marché de l’investissement en commerces est resté animé par les SCPI/OPCI en 2021 (891 millions d’euros investis). Les investisseurs français, à l’origine de près de 2/3 de l’activité, continuent ainsi de dominer le marché des commerces. Les investisseurs étrangers ont néanmoins opéré un retour sur le marché français au 2nd semestre avec notamment IMMOBEL, LIGHTHOUSE CAPITAL, M&G INVESTMENTS, TWENTYTWO REAL ESTATE, EUROCOMMERCIAL PROPERTIES ou encore IREIT GLOBAL. 

Après avoir connu une légère décompression courant 2021, les taux de rendement prime en centres commerciaux sont restés stables en fin d’année, à 4,50 %. Les taux en pieds d’immeubles et retail-parks se positionnent, eux, respectivement à 3,00 % et 5,25 %.

« Le commerce, très questionné depuis 2018, a démontré sa résilience depuis l’apparition de l’épidémie de Covid-19. Fortement impactés par les mesures sanitaires et les restrictions, les commerçants ont en effet su s’adapter rapidement aux attentes des consommateurs pour préserver au maximum leur activité. Certains investisseurs institutionnels traditionnels, qui avaient totalement écarté le commerce de leur stratégie, reviennent actuellement sur ce segment, en particulier sur les retail-parks et les commerces alimentaires. Nous anticipons ainsi un début d’année 2022 très dynamique pour le marché français de l’investissement en commerces, animé, entre autres, par quelques dossiers d’envergure qui vont donner le ton pour les mois à venir. » ajoute Jessica Jaoui, Responsable Investissement Commerces chez JLL.

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