Baromètre 2e trimestre Guy Hoquet : Jusqu’ici tout va bien … mais des signaux alertent

Hausse des taux de crédits immobiliers, inflation galopante, changements dans le paysage politique français … En cette période charnière, comment se comporte le marché de l’immobilier ancien ? Quelles grandes tendances observées ces 3 derniers mois ? Et quelles perspectives pour la suite ?

Guy Hoquet l’Immobilier apporte des réponses à travers la deuxième édition de son «Baromètre Immobilier Guy Hoquet» en analysant l’ensemble des biens résidentiels anciens commercialisés par les professionnels et les particuliers. Objectif : prendre le pouls et fournir des repères stratégiques sur la tension du marché de l’ancien avec une vision exhaustive de l’offre.

Jusqu’ici tout va bien …

Premier grand enseignement de ce baromètre : une stabilisation des prix de vente semble se profiler. En effet, si le second trimestre 2022 affiche une augmentation de +6.8% par rapport à la même période en 2021, cette hausse reste modérée par rapport au premier trimestre 2022 : +1.7%. Toutefois, l’inflation demeure très marquée sur le prix des maisons : +3.6% d’augmentation du prix au mètre carré par rapport au deuxième trimestre 2021. Seules les zones touristiques et la capitale profitent encore de leur attractivité auprès des acheteurs : forte hausse des prix de l’ancien à Paris avec +5.5%, et en Méditerranée : Marseille avec +7.3% (comparé au T1 2022), Nice avec +11%, Perpignan avec +7.4%.

… mais les signaux faibles s’accumulent et un retournement du marché pointe à l’horizon

Les villes moyennes sont déjà au ralenti, après deux années ultra dynamiques : Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Caen et d’autres affichent des valeurs au mètre carré en retrait par rapport au trimestre précédent.

Dans le même temps, les rendements locatifs sont contraints par la hausse globale des prix de vente, avec une moyenne nationale brute à 4.2%. Il est trop tôt pour voir un effet de correction des loyers, dont l’augmentation est désormais plafonnée à +3.5% sur un an depuis le 1^er juillet 2022.

Le budget moyen d’achat, tous types de biens confondus, connaît encore une croissance de +3.6% par rapport au T1 2022 (pour s’établir à 343 124 €) : les vendeurs n’ont pas encore pris la mesure du contexte.

Les vendeurs obligés de revoir leurs prétentions

La hausse des taux de crédits immobiliers et l’impact de l’inflation sur le pouvoir d’achat des Français vont obliger les vendeurs à revoir leurs prétentions. Pour l’achat d’un bien immobilier à 350 000 €, lorsque les taux d’emprunt étaient à 1% sur 25 ans, l’acquéreur supportait un coût de crédit de 75 000 euros. Demain avec des taux à 2%, le coût passera à 125 000 euros : c’est 2⁄3 d’augmentation et cela représentera alors 1⁄3 du prix de vente. Or, les refus de crédit sont de plus en plus nombreux : 16% de taux de refus au 2^e trimestre contre 4% fin 2021 ! Dans ce contexte, le montant d’apport personnel demandé par les banques a augmenté de +30% rapport au début de l’année : là où les dossiers étaient validés avec 47 000€ d’apport en début d’année, le montant demandé s’élève désormais à 67 000 € (*).

« Acheteurs, vendeurs : qui va payer l’addition ? Si les indicateurs sont au vert pour le moment, les signes avant-coureurs d’un changement de paradigme doivent retenir notre attention. Concrètement, avec l’augmentation des taux de crédits, les acheteurs seuls ne pourront pas absorber tout le poids de cette hausse. Les vendeurs vont devoir revoir leurs prétentions», précise Stéphane Fritz, Président de Guy Hoquet l’Immobilier.

(*)Source : Etude Finance Conseil, juillet 2022