Immobilier : Est-ce le début d’une baisse des prix généralisée ?

Paris, Strasbourg, Bordeaux… La majorité des plus grandes villes du  territoire s’installent dans un cycle baissier selon le baromètre de l’immobilier publié par Meilleurs Agents. Reste à savoir si la tendance va se maintenir… 

Vue aérienne de la ville de Strasboug

© adobestock

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Un marché immobilier à deux vitesses dans les métropoles

Depuis quatre ans, c’est seulement la  troisième fois que les prix des principales  métropoles françaises, Paris exclue, n’ont  pas augmenté en l’espace d’un mois  (0%). Si les coups d’arrêts précédents  ne s’étaient révélés être que des coups  de mou saisonniers, cette stagnation  pourrait bien marquer un véritable point de  bascule pour le marché des grandes villes.  

En effet, ce statu quo cache un marché à  deux vitesses où l’équilibre apparent des  prix ne tient qu’aux fortes progressions  des trois grandes villes dont les prix sont les  moins élevés du Top 10 : Lille (+1%, 3 577€/m²),  Montpellier (+1%, 3 682 €/m²) et Marseille  (+0,8%, 3 686 €/m²). 

A l’inverse, les sept autres grandes métropoles  demeurent ainsi dans le rouge depuis la  rentrée, avec de fortes disparités territoriales. 

Alors qu’à Lyon et Nantes, les prix ont baissé  de 0,4% entre le 1er octobre et le 1er novembre,  ils ont perdu 0,6% à Rennes, 0,7% à Toulouse  et jusqu’à 0,8% à Strasbourg. Un recul qui  tend à s’accélérer à l’instar de Bordeaux, où  les prix ont chuté de 1,1% en deux mois, dont  0,8% pour le seul dernier mois. 

Ainsi, la majorité des plus grandes villes du  territoire s’installent dans un cycle baissier,  une tendance qui devrait se maintenir  dans les semaines à venir, notamment à  l’approche de l’hiver, saison parmi les moins  dynamiques pour le marché immobilier.

Des raisons plus profondes que la simple hausse des taux

Contrairement aux idées reçues, les prix de  l’immobilier dans les onze plus grandes villes  de France n’ont pas attendu la hausse des  taux de crédit pour commencer à reculer.  Dès 2020 et le début de la crise sanitaire, le  désamour auquel ces communes ont dû faire  face a commencé à peser sur leurs tarifs.  La faute à une demande en nette baisse  et surtout, à un stock de biens en vente en  augmentation constante.  

Problème, si ce phénomène de rééquilibrage  tarifaire aurait pu se tasser de lui-même  avec la pérennisation de la nouvelle  géographie immobilière née de la pandémie  de coronavirus, il s’est au contraire accentué  au cours des derniers mois avec la remontée  progressive des taux d’intérêt (2,15% en  moyenne sur 20 ans en octobre contre 1,9%  en septembre selon le courtier Empruntis). 

Or, cette remontée devrait s’accélérer au  regard des dernières annonces de la Banque  Centrale Européenne qui laissent augurer  des taux moyens d’emprunt toutes durées  confondues autour des 3% courant 2023. 

C’est dans les grandes métropoles que  la conjonction de ces facteurs sera la  plus sensible puisque le taux d’effort,  soit la part de son revenu qu’un ménage  consacre au remboursement du crédit,  y est déjà particulièrement élevé par  rapport au reste de l’Hexagone. De  quoi contraindre encore davantage les  particuliers désireux d’y devenir propriétaires. 

A cette problématique de taux d’effort  s’ajoute le regain de prudence en matière  d’octroi de crédit exercé par les établissements  bancaires, poussés à resserrer toujours plus  le robinet du crédit. Autant de facteurs qui  réduisent le nombre de porteurs de projets  solvables dans ces communes et limitent  davantage la demande.

Des délais de vente toujours plus long

Principale conséquence de cet effritement de  la demande dans les villes du Top 11, le rapport  de force entre acheteurs et vendeurs tend à  s’inverser. Moins agressifs et plus attentistes,  les acheteurs s’octroient un temps de réflexion  plus long. 

En seulement trois mois, le nombre de jours  nécessaires pour qu’un bien change de  main a ainsi augmenté en moyenne de près

d’une semaine pour s’établir à plus de  deux mois dans la quasi-totalité des plus  grandes agglomérations de l’Hexagone. 

Ainsi, alors qu’il suffisait 54 jours pour trouver  un acheteur en août à Nantes, il en faut  désormais 61. 

Un constat similaire à Montpellier (76 jours  contre 71) ou encore à Bordeaux (66 jours  contre 62). L’allongement des délais de vente  est encore plus marqué à Lyon et à Rennes avec  respectivement 11 et 10 jours supplémentaires  en l’espace d’un trimestre.  

Cette moindre rapidité à trouver preneur se  traduit par une augmentation de l’offre qui finit  par contraindre mécaniquement nombre de  vendeurs à revoir leurs prétentions tarifaires  à la baisse. 

Tout semble indiquer que le marché, loin  de s’effondrer, est bel et bien entré dans un  mouvement baissier appelé à perdurer. 

Paris : Les prix de l’immobilier dont-il passé en dessous les 10 000 euros le mètre carré

Impossible de le nier, les prix reculent dans la  capitale. Le mois écoulé en est d’ailleurs une  nouvelle illustration avec une baisse de -0,5%  en 1 mois. Au cours des douze derniers mois,  les tarifs de la pierre parisienne ont ainsi  perdu -0,9%. Cette baisse est néanmoins  plus marquée sur les petites surfaces que sur  les grandes (-1,6% pour les premières contre  -0,2% pour les secondes en un an). Pour autant,  si le marché immobilier de la Ville Lumière  apparaît moins porteur qu’auparavant avec  des délais de transaction moyens nettement  plus longs qu’au début de la crise sanitaire  (69 jours actuellement contre 44 à l’été 2020), 

Paris n’est pas encore repassée sous le seuil  psychologique des 10 000 € du m². 

A raison aujourd’hui de 10 346 €/m² moyen,  il lui faudrait encore l’équivalent de sept  mois de baisse consécutive au rythme  effréné de -0,5% mensuel pour retrouver  ce niveau de prix enfoncé depuis 2019.  Preuve que ces annonces alarmistes  ne reflètent en rien la réalité, 67% des  transactions enregistrées dans la capitale  depuis début juin sont toujours réalisées à  un tarif supérieur à 10 000 € du m².  

Et, tandis que seuls cinq arrondissements sur  les vingt que compte Paris affichent à l’heure  actuelle des prix sous cette barre symbolique  (12e, 13e, 18e, 19e et 20e), sept s’échangent  encore au-delà des 12 000 €/m². 

 

Les données ci-dessus proviennent du baromètre des prix de l’immobilier Meilleurs Agents du mois de novembre.