Immobilier : Même non encore payé, le logement acheté augmente votre patrimoine

Pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti, doivent être pris en considération ses biens et revenus, incluant la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat.

main d'homme posée sur une calcultrice

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La résidence principale achetée à crédit entre dans le patrimoine de l’emprunteur, à prendre en considération pour déterminer l’état de sa fortune et donc ses capacités de remboursement, a expliqué la Cour de cassation.

Le patrimoine de l’emprunteur est simplement augmenté de la valeur du bien acheté et diminué du capital restant dû à la banque.

Elle a en conséquence rejeté les arguments d’un emprunteur qui n’avait pas pu payer ses échéances mensuelles, compte tenu de ses charges de famille et de ses faibles revenus, et qui reprochait à la banque de ne pas l’avoir mis en garde contre le risque d’endettement qu’il prenait en obtenant ce crédit.

Le banquier, additionnant les revenus et les biens de ce client, concluait que l’emprunt n’était pas disproportionné compte tenu des capacités de remboursement.

Mais la maison achetée ne pouvait pas être comptée dans le patrimoine susceptible de garantir le remboursement, disait l’emprunteur, puisqu’elle n’était pas encore payée et qu’il s’agissait d’en faire un logement familial pérenne et non de la revendre rapidement pour rembourser le prêt.

Face à un emprunteur consommateur, non averti sur les questions financières, a rappelé la Cour de cassation, le prêteur professionnel ne doit une mise en garde que s’il constate un risque d’endettement qui dépasserait les capacités de remboursement, compte tenu de l’état des revenus et des biens. Or, lorsqu’il sera acquis, le logement familial entrera dans les biens de l’emprunteur. Il doit donc être compté, sous déduction du capital restant dû à la banque, selon les juges.

L’augmentation de fortune qui en résulte augmente les capacités de remboursement de l’emprunteur et peut donc faire disparaître le risque d’endettement excessif qui justifierait une mise en garde, ont-ils conclu.

Référence juridique : Cass. Civ 1, 9.11.2022, V 21-16.846